溫州客身陷苦海數億元被套上海灘
一系列關乎溫州人的資本神話開始破滅，上海圣力數碼廣場、東海商都、恒績大廈的裙樓、閔行紫旺電器城……這些“冒進者”都希望以較小資本撬動高門檻的商業地產市場，但最終卻在資本的潮起潮落中深陷泥淖。
本報記者露胥郝倩發自上
海
位于上海市盧灣區的圣力數碼廣場今天將正式停業整頓。這并不是投資者林森當初設想的結果。
因為大筆舉債，號稱資本雄厚的溫州人最終也沒能夠盤活這一上海中心區著名的爛尾樓。現在，最好的結果莫過于將1~5層再整體拋售。但這將是一個十分漫長的過程。
2006年入夏，一系列關乎溫州人的資本神話開始破滅，上海圣力數碼廣場、東海商都、恒績大廈的裙樓、閔行紫旺電器城……這些“冒進者”都是在兩三年前希望以較小資本撬動高門檻的商業地產市場，但最終卻在資本的潮起潮落中深陷泥淖。
一個數碼廣場的興衰史
林森，溫州人。原本是一位實業家。十幾年前就以制造UPS（高檔電器穩壓電源整流器）起家，現在產品已遍布全國并遠銷歐美。
但是上一波地產大潮中，林森沒能抵制住誘惑，2004年1月,他決定要投資一幢爛尾樓。
他相中的就是當初名為“國際廣場”的5層裙樓，建成9年，因為原開發商欠款，產權方銀行和保險公司要將其拍賣。
林森的另兩位老鄉陳臣明、周成偉也是電器行業出身，三人一拍即合，以1億多元價格買斷國際廣場裙樓1~5層，并注冊成立上海圣力數碼市場經營管理有限公司，林森則任該公司董事長。
據知情人士透露，三人自有資金并不很多，他們運作該樓盤的手法如下：通過民間借貸等方式大量舉債，將拍賣房款一次性全款付清，拿到了房產證。然后，他們又將房產證抵押，從工商銀行、深圳發展銀行等銀行手中貸款7000多萬元，用來返還前面的負債。
圣力數碼廣場開業時，恰逢周邊有一個數碼廣場歇業，加上當時林森提出免收5個月租金的優惠，吸引了300多家國內外著名品牌入駐。營業面積2萬平方米的圣力數碼廣場成為上海最大的數碼廣場。
但據現有的業主回憶起來：盛況僅僅維持了幾個月的時間。
現“大腳丫”鞋業連鎖城總經理，當時擔任圣力數碼廣場總經理的金從安認為那是一段不堪回首的困難時期：按照原計劃，每月的推廣費用是18萬元，但是開業以后，減少到了5萬元。另外每月人員費用10多萬元，水電運營費用10多萬元。當時正常租金每月140萬元收入，完全可以支付這些支出。
“他們將所有的資金都抽走，經營費用掐得很死。據說是還貸壓力所致。”金從安回憶，公司內經常發生拖欠員工工資的現象。一度甚至因為拖欠一份專業期刊的廣告費，被對方起訴，最終將錢付清后，對方才撤訴。
按照商業規律，剛剛開業的商場應該對租戶“放水養魚”。但是在資金捉襟見肘的背景下，這顯然很難實現。
廣告費減少的情況下，金從安提議減少租戶租金，但是此時投資方堅決不同意，造成很多商戶的不滿。客流少了，商戶就少，商戶撤出了，客流更少。形成了經營的惡性循環，最終難以為繼。
目前，4~5樓由于開設娛樂場所的計劃擱淺，一直空置著。商戶陸續撤離，使得1~2層幾乎人去樓空。僅有3樓的網吧還在繼續營業。
今年3月，圣力數碼廣場一度在上海聯合拍賣有限公司掛牌。根據當時的情況說明：轉讓總價底價為2.2億元，其中包括7000萬元負債（需由買受人一并承擔）。而在北京另一個拍賣行，也曾經出現過圣力數碼廣場的拍賣信息，轉讓參考價僅為1.9億元。
淪陷東海商都
林森并不是唯一的“冒進者”。
在上海最具標志性的南京路步行街上，被稱為“百慕大”的東海商都經過第四次轉手之后，最終被轉入李正鱗、黃正定等溫州人的名下，以上海華通機電集團的名義，花費5.2億元從上海友誼集團購得40年產權。
但是自從2003年買下這一物業后，允諾開業的商廈遲遲沒有動靜。
根據一位東海商都的租戶透露，溫州人玩轉資金的手法相似，都是希望通過“四兩撥千斤”獲得產權，但是后期經營的資金不足，導致了一系列問題。與圣力數碼廣場類似，東海商都最初投資的主要是6個溫州人。李正鱗、黃正定通過在溫州民間集資等方式，籌資5000萬元，付清了土地出讓金及契稅，拿到產權證。
在地產高峰期，溫州民間資本對“上海買樓”這樣的概念非常認同，東海商都的每個大股東下面，又有很多小股東，這種融資模式溫州十分常見。
根據這位商戶的調查，“東海商都”后期通過高得驚人的舉債方式來操作：欠工商銀行2.3億元左右；欠愛建信托投資7000萬元；欠賣方、現在的百聯集團則近1億元。
資金不足，導致商廈后期經營遲遲沒有啟動。這位租戶說，東海商都先是承諾2004年10月開業，后來又說要到2005年5月1日開業,到2006年,根本連承諾都懶得再給。
不久前傳出東海商都轉手于某香港基金的消息。根據該商戶的深入調查，所謂香港基金（巴貝多公司）其實也相當于是個中介公司，主要作用是幫助溫州業主解決債務燃眉之急，并一起尋找下家。去年12月，上海華通機電在香港召開了記者會，直接宣布東海商都公開整體發售。
從商業角度看，東海商都商業位置相當好，但是由于底層由上一個業主租給了新華書店，也影響了商廈的整體經營。“新華書店曾經提出提前結束租賃合同要2000萬元的賠償，但是溫州人那邊那個時候根本沒有能力再拿出這么多錢。”這位商戶說。
記者手記
撲向地產巔峰之火的“飛蛾”
幾年前地產巔峰期的樂觀不斷吸引溫州人飛蛾撲火：
雨田集團5億多元買下恒績大廈的裙樓，計劃過經營服飾和酒文化，但最終都以失敗告終。商廈已經空置2年多，投資方貸款3.6億元，每年還貸壓力非常大。
一位曾經參與該商廈“酒文化”策劃的人士告訴記者，他們也是在做策劃的過程中發現對方奇缺資金，才不了了之。她舉例說，當時他們提出“酒文化”的廣告推廣需要400多萬元，但是投資方根本連100萬元也拿不出來。
另外，這些不走運的溫州人身影，還出現在浦東的新大陸廣場項目、閔行紫旺電器城、中山公園商圈的新錦江商廈……據銀行界人士透露，最近新大陸廣場、閔行紫旺電器城都出現還貸問題，閔行紫旺電器城已經上了好幾家銀行的黑名單。精明的溫州人為何屢屢被套？
原因其實很簡單——地產高峰期的集體癲狂、連夜排隊購買小商鋪的中小投資者的擁護、銀行貸款的縱容。
其實上述溫州投資者的想法很簡單，通過大量借貸，將商廈產權拿到手，然后迅速通過分割商廈的方式轉手，幾個月，就可以將資金回收，并且大賺一筆。
南京東路的圣德娜商廈是溫州人在上海最早證明的致富新招：2001年，華東電器集團以2.08億元賣下商廈，再轉手賣給約500個小投資者，轉眼便解決貸款問題，并令投資本金翻番。
上述圣力數碼廣場、東海商都、新錦江商廈、恒基大廈裙樓等溫州人買下的商廈，一度都希望通過分割出售，迅速回籠資金，大賺一筆。但是不久，上海市政府發文叫停大商廈分割出售。投資者不得不選擇退出后者另謀出路。走過一段艱難的“銀企斗爭史”，直到最近，一些套牢的溫州人才逐一浮出水面。
“拼膽量的時代已經一去不復返。另外，商業是個專業領域，向來從事制造業和房地產的溫州人并不熟悉。”一位從事過此類操作的溫商對記者感嘆。
就是那些已經分割出售的商廈，也依然有很多后續的隱患：溫商原先承諾給小業主8％~10％的回報率是個艱難的目標。據悉，如果按照圣德娜高廈目前的經營業績，大約只能返還小業主2％的回報率，如何長續經營、原先的投資方是否愿意維持當初的承諾，都將是個問題。
責任編輯：林彥婷
