【作者：鄒玉瑞】
從２００５年北京樓市來看，房價呈現一漲再漲的局面，相反房租卻出現持續下降的態勢。盡管不少人認為，對商品房的供求影響不是很大，但對許多以房產作為投資手段的人來說，卻是一個不太好的信號。特別是，一些以租養房的投資者，租金持續下降，所承擔投資風險也會更大。
２００５年北京房租持續下降
北京市建委最新公布的信息顯示，２００５年第四季度北京市樓房一居室平均租金比上季度１２６７元／月下降３．３％；樓房二居室平均租金比上季度１５９８元／月下降５．４％；樓房三居室平均租金比上季度２１４１元／月下降６．３％。樓房一居室平均租金比上年同期１２６０元／月下降２．８％。樓房二居室平均租金比上年同期１５４７元／月下降２．３％；樓房三居室平均租金比上年同期２０５３元／月下降２．３％。
業內一些人認為房租是靠市場調節，一段時間內房租下降也是很正常的事情。但是，把去年北京市建委四個季度的房屋租賃信息放到一起比較就會發現，２００５年每個季度房租都在呈現一個下降趨勢。
不僅如此，從各中介行業反映出來的數據來看也是——租金持續下跌的態勢。著名房產中介鏈家地產總經理左暉對記者說出了其中原因。國家對投資過熱行業的宏觀調控力度繼續深化，各銀行為控制房地產信貸風險，對二手房購房按揭貸款、轉按揭貸款等業務的掌控尺度也依然沒有放寬。另外，針對房屋交易出臺了稅費政策，這些政策會令很多炒房人將可能出手的房子轉到租賃市場，從而增加了出租房屋的供應量，使得租金下降。
一手商品房轉售為租現象的增多也增加了租賃房源供應量，租賃價可能繼續下滑。
對商品房供求影響不大
對于房地產開發商來說，房屋租金變化好像對他們影響并不大。房租下降遠沒有房價的下跌讓開發商們較為顧忌。今典集團總裁張寶全說，自己對此是做過分析的，結論是“不足為慮”。
他的理解是，房租的下調主要反映的是商業住宅或寫字樓的供求關系，對住宅的影響是間接的。何況，房租的變化態勢是有點任意的。“任何時候都有上漲或下跌的可能。”張寶全說。他也承認房租下跌對售價肯定是有影響，但“對商品房的供求影響絕不是很大”。
不過對于一些房屋投資者來說，這就相當敏感。對于投資者來說，除了要多交貸款利息外，最讓他們擔心的是，樓市供不應求的局面恐怕將被打破，房價有可能下行，他們買來保值增值的房產將面臨貶值的危險。事實上，租金的下滑必然會對投資回報率產生向下的拉動作用。
租賃冷風讓投資者更謹慎
租賃市場的冷風讓那些打算買房作為投資的消費者變得更加謹慎。“他們不忙著簽合同了，而是不斷計算著租金回報。”一位高檔樓盤的銷售人員告訴記者。
現在買了兩套房子的劉先生對記者說，除了自己住的房子外，還買了一套小戶型出租。前年，以房養房就能把小戶型的按揭款還清，并有一定盈余。可是去年下半年租金所得收入，在扣除物業、供暖等費用后，也就能持平了。因此，擔心租金持續下跌的話，收支平衡都存在一定的問題。
投資性購房的火爆也就是這三四年的事情。在北京，申奧成功的重大樓市利好直接引發了２００１年的投資熱潮。另一方面，股市持續下行，也把有投資需求的資金推向了房地產市場。一時間，買房成了資產保值增值的不二法寶。
但在最近記者采訪中，聽到的大多是一些投資者的抱怨。要不就是房子有價無市，要不就是房屋租金達不到預期目標。
左暉告訴記者，均價七八千元以上的二手房現在基本有價無市，供大于求。
由于二手房的購買者大部分是自住而非投資，心態比較理性，因此二級市場的泡沫比一級市場小得多，更能反映出房地產市場的真實情況和樓盤的投資價值。“不要只看一手房噌噌往上漲”，左暉提醒大家，“租金是二級市場實現的，轉手出賣也將在二級市場上受到檢驗，如果二級市場顯示沒有升值，沒有合理回報，投資就存在問題。”
信報記者 鄒玉瑞
【有此一說】
購房成本和租金基本持平
房屋租金的下降對許多中低收入的家庭來說，這也是一個福音。買不起房子住，也可以租一套好房子住。在２００５年曾經發表過“買房不如租房”的中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘日前發表文章指出，對去年調查過的１２個城市１６７個樓盤在２００６年春節期間的再次調查顯示，購房資金成本與租金比率均有所上升，這一指標的提高主要是房價漲幅依然大于租金增幅。因此，買房不如租房。
據哈繼銘稱，２００５年初，中國國際金融公司以下簡稱中金公司研究員走訪了全國近２０個城市，實地采集了各類樓盤的商業信息，包括價格、按揭貸款和租賃數據等，構筑了購房／租房成本指標，并得出“買房不如租房”的結論：購房資金成本和月供分別是租金的１．１和１．３倍，地處長江三角洲的主要城市購房資金成本為租金的１．３－１．５倍，月供為租金的１．５－２倍。
相隔一年后，２００６年春節期間，中金公司研究員對去年調查的部分城市和樓盤進行了復查。復查的１２個城市１６７個樓盤這一年來購房資金成本與租金比率均有所上升，平均升幅為１１％。這一指標的提高主要是房價漲幅依然大于租金增幅，因此，與２００５年相比，２００６年買房更不如租房。
哈繼銘認為，北京和蘇州２００５年房價漲幅較大，但是租金下降，購房資金成本和租金已經基本持平，未來房價漲幅必將趨緩。而廣州和深圳２００５年盡管房價大漲，但目前購房資金成本依然低于租金，未來房價有繼續上漲的空間。
責任編輯：林彥婷
