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房價一漲再漲房租持續下降 買房不如租房?

青島新聞網  2006-02-23 15:42:38 北京娛樂信報

  
 

  【作者:鄒玉瑞】

  從2005年北京樓市來看,房價呈現一漲再漲的局面,相反房租卻出現持續下降的態勢。盡管不少人認為,對商品房的供求影響不是很大,但對許多以房產作為投資手段的人來說,卻是一個不太好的信號。特別是,一些以租養房的投資者,租金持續下降,所承擔投資風險也會更大。

  2005年北京房租持續下降

  北京市建委最新公布的信息顯示,2005年第四季度北京市樓房一居室平均租金比上季度1267元/月下降3.3%;樓房二居室平均租金比上季度1598元/月下降5.4%;樓房三居室平均租金比上季度2141元/月下降6.3%。樓房一居室平均租金比上年同期1260元/月下降2.8%。樓房二居室平均租金比上年同期1547元/月下降2.3%;樓房三居室平均租金比上年同期2053元/月下降2.3%。

  業內一些人認為房租是靠市場調節,一段時間內房租下降也是很正常的事情。但是,把去年北京市建委四個季度的房屋租賃信息放到一起比較就會發現,2005年每個季度房租都在呈現一個下降趨勢。

  不僅如此,從各中介行業反映出來的數據來看也是——租金持續下跌的態勢。著名房產中介鏈家地產總經理左暉對記者說出了其中原因。國家對投資過熱行業的宏觀調控力度繼續深化,各銀行為控制房地產信貸風險,對二手房購房按揭貸款、轉按揭貸款等業務的掌控尺度也依然沒有放寬。另外,針對房屋交易出臺了稅費政策,這些政策會令很多炒房人將可能出手的房子轉到租賃市場,從而增加了出租房屋的供應量,使得租金下降。

  一手商品房轉售為租現象的增多也增加了租賃房源供應量,租賃價可能繼續下滑。

  對商品房供求影響不大

  對于房地產開發商來說,房屋租金變化好像對他們影響并不大。房租下降遠沒有房價的下跌讓開發商們較為顧忌。今典集團總裁張寶全說,自己對此是做過分析的,結論是“不足為慮”。

  他的理解是,房租的下調主要反映的是商業住宅或寫字樓的供求關系,對住宅的影響是間接的。何況,房租的變化態勢是有點任意的。“任何時候都有上漲或下跌的可能。”張寶全說。他也承認房租下跌對售價肯定是有影響,但“對商品房的供求影響絕不是很大”。

  不過對于一些房屋投資者來說,這就相當敏感。對于投資者來說,除了要多交貸款利息外,最讓他們擔心的是,樓市供不應求的局面恐怕將被打破,房價有可能下行,他們買來保值增值的房產將面臨貶值的危險。事實上,租金的下滑必然會對投資回報率產生向下的拉動作用。

  租賃冷風讓投資者更謹慎

  租賃市場的冷風讓那些打算買房作為投資的消費者變得更加謹慎。“他們不忙著簽合同了,而是不斷計算著租金回報。”一位高檔樓盤的銷售人員告訴記者。

  現在買了兩套房子的劉先生對記者說,除了自己住的房子外,還買了一套小戶型出租。前年,以房養房就能把小戶型的按揭款還清,并有一定盈余。可是去年下半年租金所得收入,在扣除物業、供暖等費用后,也就能持平了。因此,擔心租金持續下跌的話,收支平衡都存在一定的問題。

  投資性購房的火爆也就是這三四年的事情。在北京,申奧成功的重大樓市利好直接引發了2001年的投資熱潮。另一方面,股市持續下行,也把有投資需求的資金推向了房地產市場。一時間,買房成了資產保值增值的不二法寶。

  但在最近記者采訪中,聽到的大多是一些投資者的抱怨。要不就是房子有價無市,要不就是房屋租金達不到預期目標。

  左暉告訴記者,均價七八千元以上的二手房現在基本有價無市,供大于求。

  由于二手房的購買者大部分是自住而非投資,心態比較理性,因此二級市場的泡沫比一級市場小得多,更能反映出房地產市場的真實情況和樓盤的投資價值。“不要只看一手房噌噌往上漲”,左暉提醒大家,“租金是二級市場實現的,轉手出賣也將在二級市場上受到檢驗,如果二級市場顯示沒有升值,沒有合理回報,投資就存在問題。”

  信報記者 鄒玉瑞

  【有此一說】

  購房成本和租金基本持平

  房屋租金的下降對許多中低收入的家庭來說,這也是一個福音。買不起房子住,也可以租一套好房子住。在2005年曾經發表過“買房不如租房”的中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘日前發表文章指出,對去年調查過的12個城市167個樓盤在2006年春節期間的再次調查顯示,購房資金成本與租金比率均有所上升,這一指標的提高主要是房價漲幅依然大于租金增幅。因此,買房不如租房。

  據哈繼銘稱,2005年初,中國國際金融公司以下簡稱中金公司研究員走訪了全國近20個城市,實地采集了各類樓盤的商業信息,包括價格、按揭貸款和租賃數據等,構筑了購房/租房成本指標,并得出“買房不如租房”的結論:購房資金成本和月供分別是租金的1.1和1.3倍,地處長江三角洲的主要城市購房資金成本為租金的1.3-1.5倍,月供為租金的1.5-2倍。

  相隔一年后,2006年春節期間,中金公司研究員對去年調查的部分城市和樓盤進行了復查。復查的12個城市167個樓盤這一年來購房資金成本與租金比率均有所上升,平均升幅為11%。這一指標的提高主要是房價漲幅依然大于租金增幅,因此,與2005年相比,2006年買房更不如租房。

  哈繼銘認為,北京和蘇州2005年房價漲幅較大,但是租金下降,購房資金成本和租金已經基本持平,未來房價漲幅必將趨緩。而廣州和深圳2005年盡管房價大漲,但目前購房資金成本依然低于租金,未來房價有繼續上漲的空間。

責任編輯:林彥婷

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