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| 島城地產經理人就“2006年青島地產多空之辯”論劍現場 |
國八條通知、七部委意見、銀
行房貸政策……2005年對房地產行業來說是不同尋常的一年，國家針對房地產一系列調控政策的出臺，讓全國的房地產市場宏觀調控形勢變得驟然緊張。
2005年青島樓市在經歷一番洗禮之后，供求關系趨于平衡，買賣雙方更加理性。2005青島樓市有兩個現象：一是開發量去年創下了新高，不管是市區還是郊區，入市量也比往年大很多；二是房價從總體區域都是向上的走勢。雖然不確定因素還是很多，但更讓人關心的是2006年的樓市，樓市風向標會指向何處？
1月11日下午，島城部分地產經理人會聚青島大學國際學術交流中心，就“2006年青島地產多空之辯”進行了一番見仁見智的地產經理人論劍。
周邊將有更大作為
信達榮昌集團公司副總經理修方舟
我們認為未來幾年房地產是看好的，關鍵是做什么項目。我們研究周邊的態勢發現，從萊西到仰口這一帶，所謂的青島最北部這一帶，或者北偏中這一環，我現在掌握的情況是將有6個4000畝以上的超級大盤。超級大盤時代的來臨意味著生活方式的改變，支撐著整個房地產戰線整體北移，形成和市內無競爭態勢。我想這幾個操盤的房地產公司都是做房地產比較成熟的，這幾個老板敢下這個賭注，我覺得有一個基本點，跳出青島CBD和CLD概念，周邊可能有更大的作為。有這幾個大盤支撐，我們感覺青島房地產真正起來了，這對未來青島幾年內的房地產銷售的支撐是有用的。另外一個變化，我的很多朋友都開始琢磨第三套房子，不管有沒有錢，一個人負債100多萬元買幾套房子不是一個丟人的事，也不是不可承受的事情，這比羅圈澗收費站拆掉都有意義。有人說這是一種瘋狂，我不認為瘋狂，我覺得很健康。現在開車幾個小時，到所謂的郊區度假是很正常的。
比如說千禧龍花園2005年12月賣了62套，創了歷史新高。我們找不到原因，促銷廣告少了，銷售人員壓縮了，這說明什么問題，我認為市場有支撐的作用。
總體良性穩中有升
浩華不動產機構策劃總監高丕烈
多也好，空也好，從我們的市場認識來說，對這個考慮并不是太多。所謂多也好，就是供給多了，空也好，存量多了。只要中國的經濟發展穩定，只要房地產市場存在一種需求，對于多、空來說，可能就是一個供給和需求之間的矛盾如何解決的問題。
浩華以自己的行動表明對“多空之辯”的態度。從2005年，浩華公司已經參與了房地產開發，在6個城市投入了八個項目，總的開發量超過100萬平方米。如果老是生產跟別人重復的產品，那么可能就會存量很大，如果生產現在、未來市場有需求的商品，我相信房地產市場運作應該是比較良性的，我們永遠在需求的前面，或者說我們在引導市場需求的一個潮流。
青島人老是感覺到房價高，煙臺很不像樣的沿海住宅已經賣到了8000元—10000元／平方米，所以青島的房價并不是很高，地段需求不一樣，要付出的代價就不一樣。
“多空之辯”，從我們自己的感覺來說，房地產的發展是良性的，只要自己把產品定位好，做該做的產品，這樣整個的市場會良性運作。從整體來說，市場的需求每個樓盤的都不一樣，我認為整個房價是穩中有升的。
多、空還得看政策
和揚地產張慶生
其實多也罷，空也罷，還得看政策。我覺得只要政策是利好的階段，地產2006年形勢應該不會不好，這是第一點，看“天”。第二點應該是看“地”，青島最好的地段就是沿海那一帶，青島要發展，只能沿著海往東往西。從大市場來看，往東的發展情況來看，如果2006年有一些項目不動，那么2007年也應該動起來了。2006年地產到底是多是空，對有的企業可能很好，比如幾個品牌房地產企業就會很好。但是對有一些資金、操盤存在問題的小企業來說可能就不好做。房地產業進入品牌競爭時代，說明房地產市場的理性回歸，也說明消費者的日益成熟。
消費者對總價更敏感
青島百通城市建設有限公司營銷策劃總監薛風
我們現在還是以產品來做市場，看市場需要什么樣的產品。我們可能只對市場做一個期望，包括2006年市場怎么樣，政策怎么樣，我們不敢說，因為變化太快，我們只能說期望市場如何，政策怎么變化。我們做期望的產品，我們不能說做的產品肯定符合市場需求，所以百通做的產品都是分期的，拿產品去適應市場。老百姓真正的購買了，就說明項目好，是市場需求的房子。所以下一步，我們為老百姓創造一個空間，讓老百姓覺得買的房子，覺得是物超所值。適合老百姓需求的產品才能最終被市場認同。
2006年市場會怎樣？我感覺現在消費者對房價的敏感程度是在房子的總價，而不是在房子的單價，房子品質做到什么程度，反過來決定單價。2006年房價怎么樣，衡量標準還是成交量，還得看整個消費者觀念怎樣，房價會到什么程度，我估計會穩中上升。
青島地產正在成熟
青島房產置業開發集團副總經理畢海龍
在去年房地產新政出臺以后，全國房地產形勢在輿論上應該說是出現一邊倒的現象，但對青島一個特定的區域來講，它不隨著北京、上海、廣州等國內大型城市房價波動而波動，也就是說他們發燒我們不感冒，這說明青島的地產在成熟。
青島市老百姓對老城區情有獨鐘，這就必然導致青島市場的主導是青島當地的消費群，而不是投機炒房的人為主。我個人認為地產市場關鍵要看到底哪些人來消費，哪些人來主導市場，這就造成了青島的房地產市場在大的波動當中，沒有受到明顯的影響。青島的市場主要依靠青島當地人的消費來支撐，而不是說單純是由炒房、投機的來支撐的；泡沫相對于國內其他大中型城市比較小一些，而且青島人的投資理念、投資住房的觀念也隨著這幾年的地產市場的成熟而必然成熟。
樓市產品將更豐富
金海岸公司總經理龍江
2006年樓市交易量還是要提高，很多人還要持續買房，所以青島房地產需求非常大。預計今年的市場仍然在一個平穩、理性的狀態下發展。但不管是全局的、還是局部的，都要有競爭。只有品質好的、居住價值高的房產品才會受人追捧，反之終將被市場淘汰。復合型產品的出現可能對青島市相當一部分人的生活理念會出現變化，從06年開始，在北部地區會有真正休閑度假的產品陸續出現，這可能會對青島樓市高檔產品有所提升，會對中低產品有一個拉動性的多樣化。
2006年，青島地產產品多樣化，使得人們生活方式因為居住的改變而發生變化。不管多空之辯有什么結局，2006年樓市的產品將更豐富、地產將更成熟。
