近年來，隨著城市房價的飆升，在一些大中城市城鄉結合部出現了一批，以“舊村改造”名義建設的違法樓盤，并以其低價位贏得了一些投資者特別是低收入人群的青睞。
日前，濟南市對這一違法行為進行了集中清理整頓，從濟南查處的情況看，這股違法開發的歪
風若不及時剎住，將嚴重擾亂土地市場和建
設管理秩序，留下社會不安定的隱患。
今年5月，濟南市城管執法局人員正在拆除舊村改造中違法建筑。
借“舊村改造”之名行房地產開發之實
據濟南市政府通報，這個市現有96個村在進行違法建設，除建成已交付使用的200多萬平方米外；僅在建工程項目就有113處，1000多個單體建筑，建筑面積近600萬平方米。這一面積幾乎與濟南市2005年上半年正式開工建設的房產面積相當，違法開發建設已經發展到了與正常開發并駕齊驅的嚴重地步！
根據我國有關政策法規規定，正常的舊村（居）改造是受保護和支持的，但同時對舊村改造的界定比較嚴格。舊村改造只能在現有的農村宅基地上進行，居民一戶一宅，建成房屋不能對外出售。但從濟南城市周邊進行的所謂舊村改造看，有相當多的建設項目顯然已經突破了這一界限。
據濟南市國土資源執法監察支隊的調查，目前以舊村改造名義違法進行開發建設的形式主要有三種：一是一些村（居）未經審批，擅自組建隊伍搞建設；二是部分村（居）與開發商合作，由村（居）出地，開發商出錢，雙方利益分成；三是個別村（居）委會直接把地賣給開發商，非法轉讓集體土地使用權。
2004年，濟南市只有29個村（居）違法進行舊村改造，今年僅幾個月時間就新增了67個村（居）。截止到今年5月中旬，在已開發建設的156．62萬平方米中，有104．67萬平方米用于安置村民，有51．95萬平方米按商品房對外銷售。
歷下區姚家鎮林家村舊村改造項目，是濟南市通報的違法建設項目之一。記者在這個村看到，整個村莊已經成為一個大工地，有7幢居民樓已經建成，空地上搭滿了腳手架。林家村的合作伙伴——濟南市一家大型房地產開發公司的售樓處，就設在村委會辦公的小院里。公司的宣傳資料顯示：這個被稱為“林景山莊”的建設項目，規劃面積40萬平方米，占地615畝，這幾乎是林家村全部的土地家底。林家村村委會委員李光義告訴記者，開發公司現在每個月付給居民約400元補償金，至于這些居民的后代失去土地后以何為生，目前幾乎沒有人愿意為此擔責。
“野樓盤”迎合了中低收入人群需求
關于舊村改造問題，國家有法有規，并沒有法律和政策空白，但違法舊村改造為何愈演愈烈，在許多城市城鄉結合部幾成蔓延之勢呢？原因主要有以下三點：
首先，從經濟利益的角度看，依法進行舊村改造的成本高，程序復雜，時間長，見效慢。如果不依法進行建設，則沒有這些程序的限制，既不必層層審批把關，又可以逃脫很多費用。據濟南市城市管理行政執法局直屬大隊隊長陳景沛介紹，如果算上土地出讓金、征地費、配套費、人防費、建設管理費等，濟南市商品房每平方米的規費至少也要1000元。顯然，那些未經審批便以舊村改造名義違法進行房地產開發的村（居）委會和開發商，不想承擔這些費用。
其次，基層政府對違法進行舊村改造問題態度曖昧，有的甚至單純站在改變城鄉面貌的角度予以支持和鼓勵。濟南市的舊村改造率先從經濟發達的天橋區北園鎮開始，后來，實施舊村改造的范圍逐步擴大，由北園鎮擴展到天橋區，再由天橋區擴展到歷城、歷下、市中、槐蔭五個區，范圍越來越大，手續卻越辦越少。開始還是邊建邊辦手續，規費減半繳納，后來逐步發展到什么手續也不辦，什么費用也不交，什么土地都能開發了，舊村改造因此步入歧途。
濟南市有關人士反思說，期間有兩個問題值得認真思考：一是對舊村改造中出現的違法現象沒有從一發現苗頭就予以打擊，客觀上縱容了違法行為；二是區、鎮政府在招商引資和財政增收的壓力下，對以舊村改造名義違法進行開發建設的行為不但不制止，而且采取提倡和鼓勵，從而使這一違法開發風得以蔓延。
再次，市場需求巨大。以舊村改造名義開發建設的商品房，價格低廉，對城市中低收入階層有較大吸引力。濟南市有合法手續的商品房價格較高，市區內的商品房價格絕大多數每平方米超過4000元，有許多突破5000元，而以舊村改造名義開發的住房，絕大多數每平方米在2000元以下。低廉的價格，吸引了大量中低收入的消費者。
菏澤進城務工的青年農民小王，以每平方米1300元的價格從濟南西北部一個村委會處購得一處100平方米的住房，雖然他在購房時就知道，他買的房子不可能拿到房產證，但因為房價便宜，還是決定買了下來。小王說：“我也知道，買這種房子將來可能會有麻煩，但我沒有錢買別的房子。”
據記者調查，購買“野樓盤”的人群，主要是城市中低收入人群和一些正在組建家庭的青年人，進城務工人員；但也有部分行政單位以團購名義購買。從某種程度上講，經濟適用房的缺乏，催生了“野樓盤”；“野樓盤”的出現，迎合了中低收入人群的住房消費需求。
處置“野樓盤”面臨的難題
記者在走訪這些違法開發樓盤時發現，許多樓盤缺乏暖氣等北方地區必備的住房設施，綠化、體育等公共配套設施更是嚴重不足。加之許多開發商無合法的房產手續，其賣樓時的虛假承諾已引發多起集體上訪，成為影響社會穩定的一顆“隨時”炸彈。
違法開發建設不僅擾亂市場秩序、滋生腐敗，同時也造成大量的財富浪費。濟南市市中區南康村村委以舊村改造名義進行房產開發，5天收取購房者定金500萬元。執法人員發現后，村委會負責人在迅速退還定金的同時，不得不將已建至三層的違法樓房全部拆除，造成巨大的浪費和經濟損失。在濟南市剛剛查處的113處違法在建項目中，一些嚴重違法的樓盤也將面臨被拆除的“噩運”。
濟南市在對城鄉結合部這一違法開發行為進行全面摸底后，市建委、國土局、房管局等10個部門聯合發布通告，禁止以舊村（居）改造名義實施違法開發建設。并明確要求：所有違法的舊村改造項目必須立即停止開發建設行為，嚴重違反城市總體規劃和土地利用總體規劃的，必須限期拆除，違法占用耕地的要限期復耕。通告發布后，濟南市所有違法舊村改造項目的建設單位、開發單位、勘察設計單位和施工單位均在當地媒體上被公開曝光，目前，這些單位正在陸續接受相關部門的處理。
濟南市清理整頓舊村改造項目中的違法行動，在市民中反響強烈，有許多網民在當地一些網站對此發表了評論，其中，大家最為關注的問題是，政府在依法行政的同時，應如何保護購房者的利益，滿足中低收入人群的居住要求。
據記者了解的情況，濟南有關部門對整頓違法舊村改造問題的認識還是比較一致的，他們普遍認為，首先要剎住這股歪風，遏制其蔓延之勢，防止出現新的違法建設行為；其次，要以實事求是的態度，解決好歷史遺留問題。
這些業內人士建議，對舊村改造要嚴格限定其范圍和運作模式，同時予以適當的支持，手續上盡量簡化，規費上適當優惠，以保護正常的舊村改造。對于占用耕地和農用地搞違法建設的，要嚴格追究違法責任人的責任，不能姑息遷就；部分嚴重違反城市規劃的樓盤，要予以拆除。對于已經建成的大部分項目，要承認現實，面對現實，從土地利用、規劃等方面靈活運用政策，逐步完善手續，使其合法化。對于已經購房入住的住戶，符合條件的給予房產證；對房屋價格嚴重偏低于市場價格的違法項目住戶，可將其購房費用轉化為長期租賃費用，保證購房群眾的房屋使用權，以兼顧這些中低收入群眾的利益。(鄧衛華丁錫國)
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濟南舊村改造：房產商“盛宴”變“雞肋”
當前，借舊村改造之名亂建違法商品房，正成為各地城郊農村見慣不怪的現象。然而，擺在房地產開發商面前的這道“盛宴”卻時刻有變為“雞肋”的危險，甚至有血本無歸的可能。濟南市近日緊急叫停這種借舊村改造之機違法建房行為，并表示將出臺更嚴厲的處置措施，令房產商們叫苦不迭。
山東臨沂開展舊城舊村改造 走出節地挖潛新路
山東臨沂市按照“城市用地促集約、農村用地抓集約”的思路，扎實開展舊城舊村改造，走出一條節地挖潛新路，保證了經濟可持續發展的用地需求。
在舊城舊村改造中，臨沂市堅持統籌規劃、以點帶面，科學擬定全市近期和中長期舊城、舊村改造計劃。城區內，統一規劃，統一建設社區，實施成片區規模改造。在農村，實行“遷村并點”，對全市鄉鎮和行政村進行合并整合，共撤銷鄉鎮71個、行政村2429個，并采取填實“空心村”、合并建立中心村、建設農民公寓等模式實施改造。僅對撤銷的村莊進行規劃改造，就可騰出建設用地10萬余畝，復墾耕地近10萬畝。
責任編輯：林彥婷
