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背景
青島步入老齡化城市
市老齡辦2005年最新統計數據顯示，青島市進入老齡化城市比全省提早了7年。目前，市區獨居老人高達11萬人，3年內激增2.1萬人，空巢戶達6.3萬戶，增加了1萬戶，即每10戶老年家庭就有4戶“空巢”，“空巢”戶數和“空巢
”人數均達到了市內四區的歷史最高水平，并已超過了全國及北京、上海等城市的平均水平。
其中，市南區的“空巢”家庭問題尤顯突出，獨居老人數已占全區老人總數的74％，即每10名老人就有7人獨居，已經達到了十分驚人的比例。此外，統計數據還讓我們看到了一個令人恐懼的現實：在突發意外事故的老人中，90％以上是“空巢”老人。這篇文章還提到：“目前我市擁有養老機構60余家，床位共計2000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，但卻無法滿足日益龐大的空巢老年群體的需求。”
以上資料顯示出：青島的銀發一族正在慢慢成為影響我們生活方式的重要力量，這其中自然也包含了房地產市場。那么，青島樓市是否有了對此的回應？
市場
銀發軍團位居二線
“銀發置業”是幾年前，就進入樓市銷售的一個詞匯。而這一市場所蘊涵的巨大商機，也是不容忽視的。就在上周老齡委舉辦的老年人專場房展會上，大量老齡購房者表現出強烈的購房意向。據介紹，老年購房者除了為自己購房外，也在尋覓適合兒女的房子。其中也不乏兒女為父母購房的。但同樣擺在我們面前的矛盾也無法回避：銀發置業缺少相應的房屋產品。如果，我們仔細觀察一下當前樓市訴求點，以及包括房屋貸款等諸多政策：就能理解為何市場上難以找到針對這一群體的房屋。目前，市場最主要的購買力還是瞄準了中青年購房者。這一購房團體，一方面處于成家立業的時候，有購房的需求。另一方面，他們正處于工作事業上升或峰頂處，資金實力較為充足。同時，他們超前消費能力也是別的群體無法超越的。因而，這一購房群體擁有對市場產品的支配權，并在有關銷售的政策中獲得了傾斜，是無可厚非的。與中青年購房者相比，老年購房者自然就居于市場的二線力量。
制約老年購房者的另外一個因素則是：資金實力的局限。在無法獲得足夠貸款支持下，大部分老年購房者可以使用的資金是有限的。大多數老年購房者一直生活在市區，這本來是他們置業的首選區域。因此，在目前的樓市價位上，老年購房者不得不面對區域上的選擇難題。
需求
房子只是顯性需求
從市場反映來看，老年購房者一是對總價較低的房屋需求量比較大。另外一個需求就是要求生活的便利性。如果能夠同時滿足這兩個需求，對老年購房者來說吸引力必然較大。在這兩個顯性需求之外，對生活環境的需求則是老年購房者的隱性需求。“空巢”現象所折射出的實際上老年購房者在生活需求上的迫切需要。這種生活需求包含了對購物環境、醫療環境以及人際交往的一種標準。
作為開發商，一直在社區建設上強調自己的環境如何優異，卻很少有比較明確的對象。泛水景、泛園林是當前房地產的一貫現象。老年人所具有的生活特點，雖然在部分社區環境中得以體現：比如說，園林景觀適合休閑散步；人車分流保證了行動緩慢者的安全等。但這都是一般性標準，并非刻意為老年居住者設置。
現代社會的工作與生活特性，已經決定了不太可能重新出現“四世同堂”的現象。目前，不少家庭連“三世同堂”都已經不可能了。“3＋2”模式，即年輕的三口之家與老兩口分別居住的組合模式更為常見。這是社會發展變化無法改變的一個現實。因此，對于親情需求的滿足也不得不從現實出發，尋求更為可行的居住模式。
選擇
郊區化與“5＋2”
青島樓市的重要組成部分，郊區樓市正在經受著巨大考驗。宏觀調控之后，郊區樓市中投資性購房者大量退出，致使原本穩定的購房者結構發生了變化。開發商必須挖掘出更多的居住型需求，才能來填補這一“漏洞”。記者采訪中，郊區開發商都不約而同地提出，今后將更注重對本地化購房者的研究，滿足他們的需要。不過，沒有任何一個開發商會放棄青島市區的購房者。但是如何才能吸引來自市區的購房者，成了當前市場推廣的一個“瓶頸”。
郊區樓市具有的許多優點：首先是環境上舒適與潔凈。許多購房者在進入郊區樓盤后，第一個感覺就是：空間上的舒展。相對城市居住而言，郊區樓盤擁有更多的發揮空間。并且車流、人流的相對減少，使居住更為清靜。其次，郊區樓盤從價位上，具有市區樓盤無法比較的優勢。
怎樣才能將這些優勢轉化為需求？過去的操作經驗是將這些優點放大后，作為投資性高的賣點。這種操盤方式的結果是吸引了大量的投資性購房，卻忽略了一些重要問題：究竟這些賣點是為誰服務的？最終這些居住優勢的受益者是誰？在投資性購房處于熱潮時，不少購房者本身的購房需求也被扭曲，發生了轉變。此時購房者的典型觀點是：先買下了，漲了就賣，不行就當自己有了一個鄉間別墅。于是，兼備居住與投機的雙重購房目的主導了市場。由于房價呈現了一路上揚態勢，后者就漸漸占居了上風。
隨著市場轉型期的到來，居住型購房將引導又一輪樓市主流。不過，這次會是居住模式的升級版本。與此前居住強調環境、社區設施等粗線條的居住理想。今后的居住將會更注重細節與細分，力圖滿足購房者更深層次的需求。
“5＋2”模式并不是一個新概念。現在再提“5＋2”，就包含了一些近年來市場新特點在內。“5＋2”可以是一種度假式的購房居住，也可以是一個家庭親情的重組方式。為兩位老人在環境優美的郊區選擇一套住房，而每到周末回到這里，共享天倫之樂，給老人以心靈慰籍同時，也放松一下疲憊的身心。這是基于現實的一種居住方式：郊區樓盤的價格相對較低，不會造成過高的購房壓力。交通線的延伸與電信網絡的發展，使工作者可以保持必要的聯系能力。如果孩子還小，也可以暫時交付給老人照管，這對處于打拼狀態的年輕夫婦也是一種幫助。
對于新式“5＋2”來說，要求自然也有新的標準：除了社區環境的好外，適合老人的服務設施一定要全，物業人員也應有相應的培訓。
開發商
重新認識“5＋2”
不少開發商已經意識到市場細化的微妙變化。因此，在開發項目的設計上，已經有所體現：比如說錦源·新街坊為喜歡退休后享受恬靜生活的老年人在項目南側專門設計了老年公寓，根據老年人的生活特點，設計了許多人性化設施，同時在住宅周圍設計了林蔭漫步步行道、老年活動中心、網球場、門球場，并將幼兒園設計在老年公寓附近，讓老年人在享受生活的同時能夠看到孫輩快樂的成長。
千禧國際村的有關人員認為，“5＋2”生活模式的興起，從一定程度上助推了郊區化住宅的發展。當郊區化居住成為一種社會發展的必然，那么，適應這種必然引發一種全新的居住理念，對社會、對個人無疑于都是一種雙贏的局面。郊區住宅優良的環境和極高的性價比，已使置業郊區人群急速擴增，或許下一步的流行居住趨勢，會由“5＋2”變為“7×2”，也就是：每一周的每一天，工作也要，休閑也要；城市也要，繁華也要。
銀盛泰·盛世景園開發商則提出，建造適合老年人使用的房子，一直是銀盛泰集團開發過程中的重點。尤其是在2005年推出的新項目———銀盛泰·盛世景園中，實現了建設和配套標準的跳躍式提升，以秀麗的環境、完善的配套、小戶型低入住成本以及全面到位的精裝修，來滿足消費者尤其是老年人安享晚年的居住需求。
文／李崢
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