長期以來，內地房地產開發采用的是典型的“香港模式”，即開發商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環。由于這種模式風險巨大，因而常有開發商扔下購房者落荒而逃。為此，幾年前，萬通地產董事長馮侖就提出，萬通要從“香港模式”轉向“美國模式”，從全能的開發商變為運營商。
眾所周知，房地產開發資金主要來自銀行的土地及開發貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業墊款，而開發商自有資金所占比例甚低。但是，2002年以來，國家有關監管部門對房地產開發企業資金實力提出了越來越高的要求。先是清理工程拖欠款，接著房地產開發資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，可以看出，原來敞著口子的房地產開發錢袋已經勒緊，部分企業甚至有斷流的危險。
土地交易的公開化，剝奪了舊模式下開發商拿地的唯一優勢——“關系”，令付得起出讓金的企業甚至個人都可以拿到土地，相反沒有資金實力的開發商只有黯然退場。
由是觀之，舊的房地產開發模式走向終結的趨勢已是不可逆轉。去年以來的宏觀調控加速了這一過程的到來。
正是在此背景下，部分敏銳的開發商們意識到，伴隨著舊模式的逐漸淡出，新模式已是呼之欲出。不難看到，宏觀調控特別是人民幣升值以來，國外眾多的機構投資者躍躍欲試，甚而絡繹于途，來叩中國房地產業的大門。內地房地產界的先知先覺們也已忙活起來，一方面向資本頻送秋波，突破現行政策限制暗渡陳倉，一方面頻頻向有關部門呼吁，要求盡快開放以REITs為核心的房地產基金信托領域。
本報近期報道的合生創展向淡馬錫和老虎全球基金大幅出讓股權，軟銀、凱雷注資順馳置業，及至近日萬達宣布將從國際基金融資50億元等，便是房地產企業與國際資本親密接觸的幾個最新樣本。本報于本期發布的盛陽基金有關外資基金進入中國地產的最新報告，則對這一態勢進行了全面解讀。
伴隨著資本而來的必將是中國房地產業的大發展，更是大變化。首先，房地產業將由土地運營向金融運營轉變。20年來中國房地產模式的核心是房地產商統攬土地、融資、規劃、施工、銷售、物業管理的全部環節。在這個環節中，只有房地產信貸，沒有房地產金融。而在新模式下，房地產金融將統領房地產開發的各個環節，房地產開發將進入金融時代。
接著，房地產會形成一個全國性乃至國際性的大市場。借助金融手段，國內外的資金有了投資和退出房地產領域的通道，房地產的資金渠道得以拓寬，原來僅局限于本地的房地產市場，將變成真正“與國際接軌”的市場。隨之而來的是開發商的角色轉換。全能的開發商不再全能，一些正在探索多種融資渠道的公司，可能由房地產開發商轉型為專業房地產投資商和運營管理商，還有一部分公司將轉變為具有品牌的建造商，成為開發各環節的組織者。
最后也是最根本的變化，無疑是利益關系的變局。原來由開發商獨占的高額利潤，將不得不同各類信托、基金等機構投資者分享。
這將是房地產業真正的巨變。很有可能，對這樣的巨變，國內大部分開發商還沒有做好應變的準備，還有相當部分的開發商恐怕連應變的能力都沒有。巨浪即將涌來，弄潮的開發商安在哉？
責任編輯 原霞
