宋振遠、陳芳、沈汝發
對大中城市過高的房價降不下來，開發商一個主要的說辭是“成本決定論”，即地價漲得不得了，建筑用料省不了，各種稅費少不了。這些開發成本不降，房價就落不了。但記者近期在福州、珠海和京滬等地的調查發現，房價事實上大大偏離了真實成本，而開發商確實存在高額利潤率。
“成本決定論”不攻自破
在珠海、福州等地，記者根據建筑設計、造價咨詢、土地儲備、物價管理等單位提供的情況交叉印證，對一些樓盤進行了“成本核算”，結果發現，開發商的利潤率遠遠超過自己宣稱的15%或20%，事實上高達60%至70%。而上海、北京等地，房價畸高，但開發成本除地價外，多與其他省會城市相同，因而利潤率遠遠不止這些，有的甚至是一兩倍。
建設銀行珠海市分行造價咨詢中心負責人說，從建安成本看，各大中城市差不多，多層、小高層和高層住宅造價一般分別為每平方米800元、1000元、1400元；地價過去很低，現在實行公開招標、拍賣、掛牌銷售，沒什么秘密，目前一般占房價的20%。說到其他成本費用，長宇(珠海)國際建筑設計有限公司負責人陳少敏說，銷售管理費用對開發商是個小數，攤到每平方米很小。至于稅費等，大約是銷售額的百分之幾，有些是政策規定明確應該交的，有些是政策上不清晰的“灰色地帶”，開發商可能拿出100萬元“公關”，然后就可能節省500萬元。
預期性“概念炒作”拉升房價
珠海許多房地產商認為，當地房價比起同省的深圳、廣州等地還太低。當地市政府相關部門負責人也暗示，珠海房地產還有較大上升空間。記者采訪發現，一些開發商無一例外地叫賣“預期中的利好消息”，像珠港澳大橋、輕軌、鐵路、高速公路等的修建計劃等。
珠海市公評工程造價咨詢有限公司注冊造價工程師王新峰等人說，珠海市一個較大的樓盤不在市中心，但銷售均價接近6000元/平方米，比其他樓盤高很多，主要理由是“環境和預期價值”，如開發商宣稱的“前山河沿岸一帶的景觀設計很到位，預期中的珠港澳大橋修建以后交通十分便利”等。實際上，它的成本估計不超過3500元/平方米。
擁有國家注冊城市規劃師資格的長宇(珠海)國際建筑設計有限公司總經理林春杰也認為，這個樓盤的售價高與“設計概念”的炒作有直接關系。包括方案設計、環境綠化，概念有了，房價就上去了。
一些業內人士說，沿海一帶的房價每平方米賣到八九千元乃至數萬元，其實成本高不了多少，利潤最起碼達到150%。
區域性“壟斷模式”抬高房價
記者在上海、北京、珠海等地調研發現，常常有很大的區域性地塊被政府賣給同一家開發商，從而形成“壟斷性開發”。去年下半年，珠海市將市區六七百畝的一個較大區域賣給號稱“珠海地王”的開發商，地價高達十多億元。這一開發商的負責人對外宣稱：自己儲備的可供開發的土地至少夠公司開發六七年！
中國社會科學院有關專家質疑說，房地產供應在壟斷的情況下，價格不僅取決于需求，同時還有開發商的壟斷力量。成片的區域性開發，使開發商在房地產市場上居于壟斷地位，它有定價的能力。目前的房價就是由開發商的壟斷地位形成的壟斷高價，即使把開發商的成本降為零，它仍然會索取壟斷高價，房價也不可能降下來。
珠海市土地儲備發展中心主任權力說，城市房地產管理法有規定，土地2年如果不開發就收回，但政府拍賣土地給開發商簽訂的合同通常規定2到3年為開工期，所謂閑置是從開工后才計算的，這樣實際上延長了收回期。
曾供職于北京、深圳、珠海等地房產開發公司的余忠說，對政府來說，如何區分開發商對土地的“儲備”和“囤積”，是調控房地產市場的一個關鍵問題。但由于目前開發商和地方政府的利益關系密切，實際上約束監督措施難以得到落實。
有關專家認為，考慮到房地產帶有“壟斷色彩”和“稀缺性”等特點，政府對于壟斷集團，應該采取綜合措施，一是限制壟斷，二是鼓勵競爭。比如政府在土地拍賣環節將大盤拆分成中小盤，將一個開發商換成幾個開發商，由這些開發商共同決定價格。
房產商“價格合謀”助推房價
房地產的這一現象與經濟學中的“價格合謀”概念十分相似。即一定區域內的開發商會自覺采取“價格領袖制”的形式，由第一家開發商首先定價，后來者都跟隨定價。
從全國來看，通過實行土地“招拍掛”制度不過兩年左右，現在開發的樓盤大都是過去通過協議或低價拿的地，為什么房價還這么高？福州市有關部門負責人坦言，這與價格跟進對高房價的影響有關。一個區域內假如只有5%的開發商是通過“招拍掛”高價買的地，另外95%的開發商不管是多少錢弄來的地，都會往現在的高價上靠。
權力透露，珠海市目前開發的樓盤絕大部分是2003年“招拍掛”以前取得的土地，那時地價一般每平方米不超過600元，有些每平方米二三百元就拿走了。現在“招拍掛”的地塊大約1300元/平方米左右，但它只占目前房產市場土地供應量很小一部分。市內某區域一個通過“招拍掛”取得土地的樓盤，現在均價賣到5900元/平方米，周邊其他樓盤便跟風而上。
“政績與財稅”驅動高房價
中國人民銀行近日公布的《2004中國房地產金融報告》中分析認為,對地方政府經營土地缺乏有效制約也推動了房價上漲。在中國，地方政府以地生財，土地出讓金是其重要的資金來源，70年住宅土地收益由一屆政府占用的制度安排，使地方政府成為房地產市場膨脹的直接受益者。
這樣的判斷與記者調研的結論不謀而合，具體表現在三個方面：其一，高房價意味著高稅收。香港理易投資有限公司林春杰說，在房地產的利益蛋糕中，開發商原來獨得的一些利益，現在轉移到一些地方政府手里了。政府得利大幅增多，是近幾年房地產市場格局的新變化。像提高稅率，擴大稅費征收范圍等手段。開發商隨之將其轉嫁給消費者。
其二，高房價意味著土地高收益。2004年珠海共掛牌拍賣了67萬平方米的土地，當年政府得到土地收益16.5億元，今年會更多。
其三，高房價意味著明顯的城市建設政績。一些城市用部分公共利益與開發商作交換條件，如減免部分土地出讓金等稅費，通過部分土地拍賣費“空轉”換取道路的修建，變相提高樓盤的容積率等，以此“加快城市建設步伐”；但得到種種“優惠”的開發商卻不會因成本降低而壓低房價，相反會與地方政府一唱一和，以周邊公共基礎設施的改善為由炒高房價。
讓“房價接近成本”是百姓期盼
房價的調控不會一步到位。許多專家認為，目前宏觀調控的步伐基本上是適當的，讓房價上漲的速度漸漸回落，逐步與經濟增長速度同步。
也有專家持更審慎的態度。北京市建委、統計局等部門聯合發布的數據顯示，北京今年1月至7月份商品房房價漲幅仍然高達21.9%。中國社會科學院有關專家說調控“尚未達到預計的效果”，主要原因是利益集團聯手“對抗調控”。利益集團主要由一些地方政府、房地產商、商業銀行和一些行業專家組成。他們不希望房價降下來，所以一直想維持高房價。國務院發展研究中心宏觀部研究員王召認為，房價增速回落到4%至6%比較合適，房價應該比消費物價略高。
但更多的普通消費者表示，無論如何，房價應更接近真實成本。因為房地產業關系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設小康社會的主要目標之一，政府有責任適當干預，讓開發商保持合理利潤而不是暴利。
建設部中國城市建設經濟研究所所長陳淮表示，房地產業將長期作為我國經濟的重要支柱產業，房地產業的宏觀調控不會虎頭蛇尾，仍將會有相關政策出臺來保證市場理性發展。
