按照青島市房屋交易新規定，房屋種類不同，應繳納的稅費也不同 個人所得稅，你該繳多少？ 為了進一步做好房地產市場價格的穩定發展工作，日前，國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》。
根據此
《通知》，5月31日，青島市地方稅務局、青島市財政局、青島市國土資源和房屋管理局以及青島市規劃局聯合轉發了《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》，并根據青島市房地產市場發展的地域性特色，提出并補充了相關規定。 據介紹，兩個《通知》適用于在青島市各級房產登記部門取得房屋產權證的所有房屋。那么，對這些房屋交易，《通知》各做出了哪些規定和要求呢？
規定一：個人住房轉讓的稅款征收問題
文件指出：個人轉讓住房應繳納的營業稅和個人所得稅，原由地稅部門委托房地產交易部門代征的，繼續按現行體制代征；原未建立委托代征關系的，可以建立委托代征關系，也可以由地稅部門直接征收。
解讀：目前，青島市內四區房屋交易在原來營業稅由房地產交易部門代征的基礎上，個人所得稅也統一采用由房地產交易部門代征，即在房地產交易中心進行房屋過戶時，可以直接進行個人所得稅的繳納，然后完成房屋過戶手續；嶗山區則繼續執行原先的個人所得稅由地稅部門直接征收的辦法。
規定二：普通住宅與非普通住宅的區別
文件指出：我市普通住房標準根據《青島市人民政府關于穩定住房價格進一步推進住房保障體系建設的通知》公布的標準執行，凡同時符合單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）的住房為普通住房。其中單套建筑面積以房地產登記部門的登記信息為準，住宅小區建筑容積率由規劃部門提供。
解讀：我市關于普通住宅和非普通住宅的標準有了變化。在6月1日之前，根據2004年5月14日青島市財政局印發的《關于調整普通與豪華住宅契稅政策的通知》，市內四區住房買賣價格（或核定價）高于每平方米6700元的（含6700元）為非普通住宅。
而6月1日之后，關于普通住宅和非普通住宅的標準不再以房屋成交價格為衡量標準，而是以房屋建筑面積和容積率為衡量標準。也就是說，單套建筑面積在120平方米（包含120平方米）以下，并且其小區建筑容積率在1.0以上的住房才屬于普通商品房系列，其余則全為非普通商品房。
規定三：容積率如何提供的問題
文件指出：市規劃部門于2005年5月31日前已批準的市內四區建筑容積率在1.0以下的住宅小區（項目）清單一次性提供給市地稅局、市財政局和市房地產交易管理部門。各區市規劃部門將各區市建筑容積率在1.0以下的住宅小區（項目）清單一次性提供給同級地稅局、財政局和房地產交易主管部門；2005年6月1日后批準的建筑容積率在1.0以下住宅小區（項目）清單，由兩級規劃部門于每月10日前按上述渠道提供給地稅局、財政局和房地產交易主管部門。
解讀：由于購買超過兩年的普通住宅在進行房屋買賣時免征營業稅，而購買超過兩年的非普通住宅則征收差額營業稅，因此，界定房屋是否為普通住宅是非常關鍵的，但是容積率作為界定的一個重要標準，在普通居民手中并沒有證明此項的文件，因此，對市民而言，如何提供有關容積率的證明呢？
文件對容積率的問題做出了規定：由規劃部門提供給地稅局、財政局以及房地產交易主管部門，因此，市民進行交易時可以通過對這些部門的咨詢來得知所交易房屋的容積率，同時，各相關部門也將對交易房屋的容積率加以監控。
規定四：關于個人所得稅問題
文件規定：個人轉讓自有住房取得的所得，按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。使用比例稅率，稅率為20％。
同時，在《青島市地方稅務局關于個人出售住房所得稅征收個人所得稅暫行辦法》中規定：其計算公式為：應納所得稅額＝應納稅所得額×20％；應納稅所得額＝轉讓住房的收入額－住房原值和合理費用，其中合理費用是指本次交易中繳納的營業稅等相關稅費。
解讀：由于合理費用組成比較復雜，因此計算征收個人所得稅的辦法也較多，共分已購公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，這兩種房屋又可以分為貸款和不貸款交易兩種方式。不同的買賣形式，個人所得稅的計算也不同。
因為收取20％個人所得稅的房屋多為商品房，因此，以一個在2001年購買的60平方米、30萬元的商品房，如今以50萬元的交易價格為例，根據有關規定，該房屋購買年限已經超過2年，可以免征營業稅，因此，其合理費用則為評估費、契稅、交易手續費、印花稅、登記費、測繪費的總和。
如果此房不需要貸款，則評估費為50萬×5‰＝2500元；契稅為50萬×1.5％＝7500元；交易手續費為6×建筑面積60平方米＝360元，按規定，應買賣雙方各付一半，因此，對于賣方而言，交易手續費為180元；登記費、測繪費和印花稅固定稅費為98元。最后，對該房子的賣方而言，他應繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其應繳納的個人所得稅為（50萬元－30萬元－10278元）×20％＝37944.4元。
如果此房需要貸款，那么其評估費則變為50萬元×7‰＝3500元，其他稅費不變，其所繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為3500＋7500＋180＋98＝11278元。
規定五：關于六類住房個人所得稅以及其他類型房屋個人所得稅
文件規定：個人轉讓住房原值難以確定、成交價格明顯偏低且無正當理由以及其他特殊情況，主管地稅機關可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定，確定計稅價格并實行核定征收個人所得稅，核定方式采用定律征收。計算公式為應納所得稅額＝轉讓住房的計稅收入額×核定征收率。
其中，對于此類房屋，青島市地方稅務局關于《個人出售住房所得征收個人所得稅暫行辦法》又做出明確規定，個人轉讓住房難以確定的；因不能提供完整的資料、檔案及其他相關憑據等原因，使個人出售住房所得難以計算的；隱瞞、虛報房產成交價格或轉讓房產成交價格明顯低于評估或計稅價格，又無正當理由的，以及其他特殊情況，主管地稅機關可按照有關規定，確定計稅價格并實行核定征收個人所得稅。
文件還規定，除按國家稅務總局規定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人已購公房、解困工程住房、集資建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房等六類住房首次出售所得，個人所得稅核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。
解讀：何為國家稅務總局規定的可享受免征個人所得稅的情況？文件做出了明確的規定，即對個人轉讓自用五年以上，并且是家庭（夫妻雙方）唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
另外，如何界定那些住房原值難以確定的房屋？當然是那些無法出具原始成交價格情況特殊的房屋，但是，總體說來，這些原值難以確定的房屋實際上也就是文件中提到的六類住房。
也就是說這些房屋在進行上市交易時，其個人所得稅為應納所得稅額＝轉讓住房的計稅收入額×核定征收率，其中，核定征收率為1％或者2％。
那么，既然房屋原值難以確定，需要通過房屋評估或計稅價格來確定計稅收入額，那么，房屋評估或計稅價格又是多少呢？不同的區域，房屋評估和計稅價格也是不同的。
根據2005年5月24日青島市財政局出臺的、自2005年6月1日起執行的有關政策，對住宅房屋而言，房屋成交價格最低價格為［用地級別所屬基準地價＋房屋結構所屬建設工程造價×（1－使用年限×2％）］×建筑面積，其中，自6月1日起實行的各區域的基準地價和房屋結構所屬建筑工程造價均在原來價格基礎上有所上浮。其中，一級土地基準地價為每平方米3370元；二級土地為每平方米2250元；三級土地為每平方米1820元；四級土地為每平方米1180元；五級土地為每平方米970元；六級土地為每平方米660元；七級土地為每平方米600元。房屋結構所屬建筑工程造價則調整為：混合、磚木結構為每平方米600元；鋼、鋼混、其他為每平方米1010元。
以一套1985年、80平方米、磚混結構、一級土地的已購公房為例，在其無法提供房屋原值的前提下，其房屋按照評估或計稅價格來確定計稅收入額。該房屋的計稅價格即成交最低價格為［3370＋600×（1－20×2％）］×80＝298400元。那么，其應繳納的個人所得稅為298400×1％＝2984元。
規定六：如何辦理繳納個人所得稅
文件規定：個人應附報下列資料到主管地方稅務機關或地方稅務機關委托的代征機構申報納稅。
那么在納稅時，納稅人應當準備哪些資料呢？需要準備的資料為買賣雙方身份證及其復印件一份；住房原購買發票及其復印件一份；房屋購銷合同及其復印件一份；房產證及其復印件一份以及主管地方稅務機關要求報送的其他資料。
規定七：關于申請免征個人所得稅
文件規定：對個人轉讓自用五年以上，并且是家庭（夫妻雙方）唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
那么，如何進行免征個人所得稅的申請呢？根據規定，個人申請免征個人所得稅時，應向主管地方稅務機關或代征部門提供個人免稅申請、結婚證、戶口簿以及房地產交易中心查詢的住房情況記錄，如果所有情況均符合，則可以辦理免稅。目前，青島市區除嶗山外辦理免征個人所得稅手續，不需要到青島市地稅局辦理，而可以通過房地產交易中心個人所得稅代征窗口直接辦理，從而可以減少交易環節，節省時間。本報記者鞠培霞
