毋庸置疑，2005年是房地產業的整頓年、規范年。政府一系列新政的出臺，將對半島城市群房地產市場產生怎樣的影響———
毋庸置疑，2005年是房地產業的整頓年、規范年。
為了保證該行業健康持續發展，國家宏觀調控的各種政策紛紛出臺。3月16日央行出臺的增加房地產按揭利率，4月
27日國務院常務會議出臺的“國八條”，還有日前國家七部委出臺的穩定房價的新政等。這些政策將使全國房地產業出現不同程度的降溫，尤其是投資過熱的上海、廣州等地。那么，具體到山東半島城市群，又是怎樣的景象呢？在可預期的未來，價格是否會“大跳水”？
把脈山東房產
根據省統計局提供的數據分析，我省房地產投資增速去年明顯回落，竣工面積下降，但商品房價格和銷售面積仍平穩增長。從今年一季度的統計數據來看，山東房地產業整體仍保持健康發展的良好態勢，不存在過熱或“泡沫”。但國家統計局的統計顯示，我省青島、濟南的房價增幅去年均列全國前茅，這一現象值得關注。
去年我省完成房地產開發投資764.8億元，比上年增長32％，增速同比回落16.4個百分點，與2001年和2002年增速基本持平，比全國平均增速快3.9個百分點，投資總量居全國第6位。全年建成商品房面積2396.9萬平方米，比上年下降2.5％。全年土地購置和開發面積分別下降2.5％和22.5％。
盡管如此，商品房銷售仍保持平穩增長，并出現當年銷售面積大于竣工面積的好局面，空置面積大幅減少，房價保持了兩位數增長。去年，我省商品房每平方米平均價格為2045.3元，同比增長18.2％，比全國平均水平低668.6元，房價居全國第12位。全國房價上海最高，其次為北京、廣東、天津、浙江等。全年我省銷售商品房增長12％，銷售面積大于竣工面積155.3萬平方米。其中個人購買商品房占商品房銷售總量的84.6％；全年商品房空置面積474.9萬平方米，比上年下降21.4％。
如果要做一個簡單的概括，我省房地產業的特征是：整體穩健，個別城市有過熱趨勢。
半島城市群房產現狀
半島城市群8市是目前山東經濟最活躍的地區。省會城市濟南和經濟大市青島的房地產業發展最快，煙臺和威海緊隨其后。在國家宏觀調控的大背景下，各市的房地產業仍有熱度，并沒有出現“大跳水”的現象。
以濟南為例，截至四月份，省城房地產市場依然“雙高”前行，沒有因政策因素出現拐點和變更。根據濟南市房管局提供的數據，四月份，省城商品房買賣1266件，占前四個月總成交量的34％；二手房買賣1742件，占前四個月總成交量的35％，四月份省城商品房和二手房成交量均創出年內新高。四月份省城房價也創出年內新高，四月份省城商品房買賣均價為每平方米2625元，二手房買賣均價為每平方米2385元。
再看青島，根據市統計局的統計，1－4月份青島房地產呈現以下四個特征：開發投資仍然保持著快速增長，新開工項目明顯增多，施工規模溫和放大，商品房銷售面積穩步上升。
濟青兩市的房地產業，總體上是穩健發展，沒有因政策因素發生大的波動，但是進入6月后，交易稅增加等新政將顯現威力，有助于打擊炒房行為，房價即便不降，也會穩定在一個理性的范疇內。
煙臺房價自去年開始出現“小幅緩慢攀升”走勢，今年第一季度繼續攀升，房屋銷售價格同比上升4.9％，漲幅與去年同期相比上升了0.3％。據統計，商品房銷售價格同比上漲5.6％，平均售價為每平方4010元。其中住宅銷售價格同比上升5.1％，平均售價為每平方3534.6元。非住宅銷售價格同比上升了7.0％，其中商業用房銷售價格同比上升7.4％。上漲原因是市場需求和建筑成本的增加。此外，煙臺二手房交易價格同比上升了1.2％，其中：商業用房租賃價格同比上升了13.4％，多層住宅的交易價格同比上升5.9％，辦公用房租賃價格同比上升了2.8％，住宅租賃價格同比持平。
筆者認為，遏止住房價增長過快就是勝利。半島城市群房價未來的特征很可能像煙臺一樣“小幅緩慢攀升”，由于該區域是一個發展中的區域經濟增長帶，很容易形成人才積聚效應，房地產供求關系還處在供小于求的階段，短期內很難出現價格跳水。
可以預期的未來
房地產市場本身地域性特征明顯，半島城市群作為一個特殊的發展區域，受政策和區位優勢的影響，未來房價的趨勢仍是上漲，不過，在國家宏觀政策調控下，可能呈現漲勢趨緩、漲幅回落的特征。但是，上漲仍然是大趨勢。
無論是國八條還是其他調控政策，解決的是房價增長過快現象，以及打擊炒房、囤地等不良行為，最終達到規范市場的效果。但是房價是以供求關系為最終依據的，一些沿海城市和政治經濟中心城市，因其特殊的區位優勢，需求依然會拉動價格上漲。
另外，國家的宏觀政策，槍口直接對準了房地產市場的泡沫。但是綜合評定半島城市群乃至全省的房地產市場，還是一個穩健增長的態勢，泡沫成分較低，這就預示著，未來半島城市群房地產市場不會出現大起大落的現象。
當然，任何調控政策都會在一定階段或多或少帶來一些影響。伴隨著近期國家七部委的房產新政出臺，半島城市群房產市場已經感受到一些壓力。“山雨欲來風滿樓”，在國家調控的大背景下，濟南、青島、煙臺等地都相應出臺了一些積極有效的措施。可以預見，短期內盡管價格不會跳水，但是房地產市場會更加健康良性地發展。（劉紅星）
