“房改之后，房地產市場快速上揚,結果顧此失彼,中低收入人群的住房保障沒跟上,所以到房價很高的時候,社會矛盾就暴露出來了，處理不好，就會產生社會不穩定因素。”上海社科院房地產研究中心副主任顧建發對《瞭望東方周刊》分析說。
旨在解決中低收入家庭住房困難的經濟適用房制度從1994年就開始
實施了。國家建設部的數據顯示,1998-2003年全國經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米,解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。
但是這個數字與全部商品房竣工面積相比，就顯得微不足道了。以2003年為例，中國用于經濟適用房建設總投資為600億元，只占當年房地產投資的6%。在中國呈金字塔形的居民生活水平分布的情況下，經濟適用房可謂杯水車薪。
而且，經濟適用房在執行過程中面臨的問題有目共睹:由于對購買對象審查把關不嚴，使政府的優惠政策不能真正落實到中低收入家庭上。有媒體報道，北京甚至出現開豪華車買經濟適用房的現象，而且還有投機客炒作經濟適用房。
“建造經濟適用房，開發商利潤薄，地方政府也得不到收入，在經營城市，追求土地效益最大化的利益牽涉下，很多城市對經濟適用房都不積極。”建設部住宅產業化促進中心那位專家說。
上海市經濟適用房建設開始于1995年，當時每年以100萬平方米至300萬平方米的速度推進，歷時3年多。1999年底，上海將經濟適用房與內銷房、外銷房全部并軌形成統一的商品住宅市場。
上海房地產科學研究院的周明，曾經長期從事住房保障制度方面的研究，并且參與了上海市房改方案的起草。
他告訴《瞭望東方周刊》:“并軌經濟適用房的原因在于，經濟適用房的土地為劃撥土地，而普通商品房的土地成本在當時也很低，造成的結果是，經濟適用房與普通商品房在價格上相差不大，經濟適用房也就失去了存在的意義。而且，當時房地產經濟還處在市場培育階段，為吸引開發商投資，政府就決定統一商品房市場。”
由政府或單位提供針對最低收入家庭租賃的廉租房，是住房保障的另外一塊重要內容。但是就以上海而言，截至2003年底，上海為1.3萬戶居民提供了廉租房，今年將擴大到1.8萬戶，而全上海總共有430萬戶人家。之外，能享受廉租房的標準也相當苛刻:要是民政部低保線以下人員，即人均月工資低于290元;人均住房面積在7平米以下。
“現在很多居民一家三口住在一二十平米的一室戶里，家庭月收入可能在兩三千。享受不了廉租屋，也買不起經濟適用房，也就是所謂的‘夾心層’，這部分人在上海其實比例是很大的。理想的住房保障是政府能把他們納入住房保障范圍。”上海社科院顧健發說。
市政府目前正在推出的2000萬平米配套商品房和中低價商品房土地供應，受益面的標準是哪些，目前還沒有細則出臺。專家認為，能否起到擴大保障范圍，還需要看政府后續的推動工作如何做。
跨越式房改的現實困境
住房是人類的生存必需品，根據國際經驗，只有經濟發展到已經充分滿足了人們的居住需求功能之后，住房才能作為商品，作為投資品，通過市場領域流通。
“我國的房改從1980年代開始醞釀,其實是與國際大潮流不謀而合,大方向是對的。但是問題在于,我們的基本住房需求還沒有充分滿足,就開始進入市場貨幣化分房,在這種狀況下,中低收入人群的購房就成了問題。”胡昊對《瞭望東方周刊》說。
回顧中國住房制度改革的歷程，胡昊說:“國際同行認為我們的房改是很有戲劇性的。解放前房屋私有,解放后幾年之內,房屋全部收歸國有;1998年的房改,又一次將大部分國有公房私有化。力度之大,速度之快,在國際上是很少見的。正因為制度改革的力度大,速度快,所以肯定會暴露出問題來。譬如現在的中國樓市，住房保障跟不上,導致一部分人買不起房,而另一部投機客卻大肆囤積居奇,任房屋空置。”
