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![人民網(wǎng)房產頻道]()
專題撰文：記者 朱文策 羅鳳鳴 專題攝影：記者 張耀波 羅鳳鳴
——與會人士表示深圳“新政”有利于規(guī)范市場，呼吁深圳房
企聯(lián)手降低操作風險，并建議建設大量經(jīng)濟適用租賃房以完善深圳住房保障制度
論壇嘉賓
深圳市房地產研究所所長王鋒博士
卓越集團總裁李曉平
大中華國際投資(集團)有限公司董事長黃世再
深圳市星河房地產開發(fā)有限公司總經(jīng)理郭兆斌
深圳中原地產深港研究中心總監(jiān)張偉
南方都市報深圳廣告部總經(jīng)理林偉明
由南方都市報主辦，深圳電視臺公共頻道、深圳熱線、廣東電臺“南粵之聲”聯(lián)合舉辦的“宏觀調控下深圳樓市之變——第六屆城市論壇暨深圳地產民企戰(zhàn)略懇談會”，于4月22日下午在深圳五洲賓館渤海廳舉行。此次論壇得到了《21世紀經(jīng)濟報道》、《南方周末》、《搜狐網(wǎng)》、廣東電臺“南粵之聲”、《南方人物周刊》等媒體的協(xié)助，搜狐網(wǎng)焦點房地產頻道還對此進行了全程直播。
在本次論壇上，與會嘉賓就購房者普遍關心的房價漲幅過快、市場是否會出現(xiàn)拐點、深圳“地荒”等問題，以及房地產企業(yè)如何聯(lián)手應對目前局勢發(fā)表了看法。
深圳“新政”重在規(guī)范市場
在本次論壇上，深圳市房地產研究所所長王鋒就國家和深圳出臺的宏觀調控政策的背景及影響發(fā)表了看法。王鋒認為，之前的國家調控政策主要通過嚴格控制土地和房地產開發(fā)貸款比例這兩種手段來抑制房地產泡沫，但從實際效果來看，供應得到了控制，但房價還是在繼續(xù)上漲。今年國家在宏觀調控方面做了一些調整和轉變，主要從打擊市場虛假需求入手，尤其是投機炒作。在這個前提下，分別出臺了兩次“加息”政策。與此同時，物業(yè)稅問題也正在探討階段。
深圳近期的“新政”正是基于這樣的大背景之下。深圳最近出臺的一系列政策，主要是打擊違規(guī)炒樓現(xiàn)象，整頓規(guī)范房地產廣告市場。整體來看，兩個行政手段的介入都是為了進一步規(guī)范市場、整頓市場，使之更為理性、規(guī)范、健康。
樓價成論壇談論焦點
難以捉摸的樓價成為本次論壇討論的主要問題。據(jù)了解，在調控措施出臺之前，今年1—2月份深圳房價上漲8%，達到6351元/平方米，首次打破了深圳數(shù)年來房價5%左右漲幅的水平。深圳中原地產公司深港研究中心總監(jiān)張偉對此相當尖銳地指出，目前關內房價可能被高估13%左右。據(jù)張分析，以關內一個兩口之家月收入8000元、按揭貸款供20年、月供3200元計算，若要買100平方米的房產，單價應為6000元/平方米，但現(xiàn)在關內價位一般都在8500元/平方米。“像這樣的家庭都在關內買不到房的話，市場肯定是有問題的。”對此，多位業(yè)界人士表示這個推算與國土部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計不同，不便發(fā)表評論。
動議建經(jīng)濟適用租賃房
在本次論壇上，深圳市房地產研究所所長王鋒表示，研究所目前已經(jīng)向政府提交建議，借鑒香港經(jīng)驗，建造一大批經(jīng)濟適用租賃房，完善深圳住房保障體系。在接受記者提問時，他很肯定地表示，“不用于買賣，是租賃房”，他的這一提議得到與會的眾多專家的贊同。
據(jù)了解，除商品房外，香港目前公共住房制度包括廉租房和居屋，低收入者可以租用廉租房，稍富一點的可以買居屋。至于商品房，則完全放開，價格可以漲得很高，如新鴻基地產的豪宅項目凱旋門售價就達到30萬元/平方米。
分析人士認為，如果這一計劃得到采納，將是深圳中低收入者的“一大幸事”。“經(jīng)濟適用租賃房將能把那些買不起房但又不得已進入商品房領域的置業(yè)者分流出去，剝離商品房市場中的虛假需求——這部分需求曾在相當程度上推高了房價上揚，增加了銀行放貸風險。”
影響之房價
房價實際上是在下跌？
李曉平 卓越集團總裁
我對樓價有一個不同的看法：去年深圳樓價漲到5.28%，如果從通貨膨脹、建材價格上漲等綜合因素分析，實際上等于是跌了。為什么我們看到是漲了？因為關內房價上漲得厲害，關外房價原來基數(shù)低，上漲又比較快，所以造成這么一個結果。但是，對大部分買家來說，我覺得還算正常。深圳發(fā)展商在定價的時候，大部分還是比較理性的，深圳大部分樓盤都是低開高走的推盤策略。現(xiàn)在有個別樓盤不好開盤，這有兩方面的因素：一方面，在現(xiàn)今政策下，發(fā)展商對后期樓價走勢有點迷惑；第二，金融政策收緊，一部分開發(fā)商的后續(xù)資金可能會有一些問題，所以他們采取觀望政策。但是，綜合來看，深圳樓市發(fā)展還是比較健康的。
張偉 深圳中原地產深港研究中心總監(jiān)
房價到底現(xiàn)在高不高？我們來分析一下：深圳從2002年到現(xiàn)在，每年增幅5%左右。今年深圳一季度GDP增長13%左右，CPI(消費物價指數(shù))漲幅是4.6%。先不說這個4.6%高不高，實際上中國的CPI指數(shù)系統(tǒng)基本上是按照上世紀70年代的算法，統(tǒng)計體系中食物權重占40%，日用品權重占20%。而在國外CPI的計算體系中，房地產、電力等生產資料所占的權重達到80%。也就是說，我們的CPI指數(shù)上漲的4.6%中絕大部分體現(xiàn)在糧食、油、日用品方面的上漲，而房地產、電力這類重要的生產資料的上漲幅度則完全沒有體現(xiàn)出來。進一步說，現(xiàn)有的CPI體系遠遠不能反映通貨膨脹的力度，國內通貨膨脹的程度是被嚴重低估的。我個人認為，現(xiàn)在CPI指數(shù)可能要到10%。從這個判斷來看，我們的房價每年上漲5%的幅度，其實是跌的。綜合來看，我認為深圳房價如果保持兩位數(shù)以下的增長，就能與深圳的經(jīng)濟增長相吻合，也是置業(yè)者可以承受的。
樓市拐點將平緩運行
王鋒 深圳市房地產研究所所長
其實國家的一系列政策針對的就是房價，國務院最近出臺的8點意見也說得很明確，把抑制房價快速上漲作為重點工作，所以今年的政策主要是針對如何平抑房價。深圳也采取了一系列的手段，如打擊炒樓、治理廣告等。對于深圳樓市，我們一直認為是很理性的。不過從去年底到今年，深圳樓市的確出現(xiàn)了比較大的變化，主要是價格飛漲，上漲了8%，這是歷年沒有的。而且，很多現(xiàn)象表明炒家非常活躍，出現(xiàn)了認號都認不到的現(xiàn)象。在這種情況下，必須要采取行政手段，抑制虛假需求。在擠水分的同時，政府也著手解決信息對稱的問題。樓盤銷售信息都掛出來了，有多少沒有賣看得很清楚。這一措施解決了長期以來困擾國內樓市的信息不對稱的問題。
黃世再 大中華國際投資（集團）有限公司
我認為深圳房地產是在健康發(fā)展。深圳土地升值很快，如果土地價值跌了，樓價很可能會跌，但是在深圳不會這樣——每年都有十幾萬大學生到深圳來找工作，這給深圳樓市提供了持續(xù)而穩(wěn)定的真實需求。不過，我想告訴業(yè)主，在這種情況下，買樓要謹慎，每月收入多少、供樓多少，要計算清楚。
李曉平 卓越集團總裁
其實所謂的拐點，我們可以有兩種理解：一個是像1993年那樣，像坐過山車一樣忽高忽下；另一種情況可能會出現(xiàn)一個平緩的運行。這幾年深圳人口尤其是關內人口增量較大，提供了龐大而持續(xù)的購房需求，而且深圳土地供應量相對有限，舊城改造也無法在短時間里完成。從以上事實來看，我個人認為市場出現(xiàn)拐點會是一個平緩略有波動的過程。另外，我認為這次調控跟1993年的“一刀切”不一樣，而是“有保有壓”，目的主要是打擊炒房。我覺得大家要正確理解、宣傳中央的政策。這些政策對相對規(guī)范的房企其實也是一個機會。銀行的錢要放出去，肯定會傾向那些相對規(guī)范的企業(yè)。
影響之土地
“地荒”是深圳地產面臨的難題
林偉明 南方都市報深圳廣告部總經(jīng)理
深圳改革開放25年，整個深圳可用土地為700平方公里，目前還剩下220平方公里沒有用。這25年是深圳快速發(fā)展的時期，土地消耗極大。而且近年來深圳城市中心快速西移，市民中心搬遷，羅湖、福田可開發(fā)用地日漸減少，甚至有說法30年后寶安中心區(qū)將成為深圳未來中心區(qū)。在可開發(fā)用地減少的大背景下，如何面對“地荒”會不會成為深圳地產目前面臨的一大難題？
土地仍有挖掘空間
王鋒 深圳市房地產研究所所長
深圳700多平方公里只剩下200多平方公里了，這種說法里面存在一定誤區(qū)。在已經(jīng)使用的500平方公里土地里，有沒有最大限度地去利用？廣東省有一個調查，全省共有700平方公里的閑置土地，而深圳也有很多地是空置的或者是建了一些低效率的建筑，隨著城市化進程如今已經(jīng)不再適應，這里面有著極大的挖掘空間。
另外，舊城改造對于房地產企業(yè)來講仍然具有很大商機，只是這個市場對越來越大的企業(yè)來說，市場相對少了一點而已。但是深圳房地產市場前景仍舊看好。每年常住人口還有40萬的增長，還有一個穩(wěn)定的需求來源，深圳房地產市場仍舊有充足的理由長期健康發(fā)展下去。
影響之房企走勢
合縱連橫是趨勢
李曉平 卓越集團總裁
從深圳房企的開發(fā)方向來講，我覺得應該是關內關外并行，關內的開發(fā)量雖然減少了，但含金量卻很高。第二，我估計以后發(fā)展商之間的聯(lián)合會越來越多，以往都是單打獨斗，但現(xiàn)在地價越來越高，競爭也越來越激烈，相應風險也會越來越大。此外，單獨操作項目，現(xiàn)金流壓力會比較大，如果聯(lián)合操作，這個壓力就可以得到舒緩。同樣是做一個項目，以前一個企業(yè)可以操作1-2個項目，現(xiàn)在2個聯(lián)合就可以做4個項目。不過，由于房地產行業(yè)是一個管理水平比較弱的行業(yè)，因此，房企聯(lián)合，對企業(yè)之間誠信度的要求也會越來越高。
郭兆斌 深圳市星河房地產開發(fā)有限公司總經(jīng)理
在未來幾年國內房地產市場競爭中，我仍然認為深圳房企將會扮演一個重要角色。第一，可以說深圳每一個房企都扮演了地產“黃埔軍校”的角色，不僅僅是萬科，這說明我們深圳地產界能培養(yǎng)出比較優(yōu)秀的地產專業(yè)人士。第二，深圳是全國房地產市場運作最規(guī)范的城市，而且政府及媒體導向都相對健康，當然這些是互動的，需要大家共同努力。民營企業(yè)起步都比較晚，受方方面面的擠壓，空間比較狹小。不過，我認為每一個企業(yè)都有自己的特色。民營企業(yè)之所以能夠在深圳站住腳，確實比其他企業(yè)要艱巨得多。
建經(jīng)濟適用租賃房完善深圳住房保障制度
王鋒 深圳市房地產研究所所長
如果想保證深圳房地產市場長遠、持續(xù)發(fā)展，必須要做更長遠的考慮，全面構建深圳住宅與房地產科學供給體系。對買不起房的人，要有一個基本保障，建立政府的公共住房系統(tǒng)，建設大量經(jīng)濟適用租賃房，提供最基本的保障。
深圳每年都有約40萬新增人口，他們中間有很多人買不起房。我們目前已經(jīng)向政府提出了建議，政府可以選擇在遠離市中心、交通非常方便的區(qū)域建立若干個這樣的大型社區(qū)，一年建50-80萬平方米，用不了幾年就能發(fā)揮作用。綜合看來，我覺得，無論是從必要性還是從可行性上看，深圳都需要建立這種公共住房系統(tǒng)。
基本需求與商品化需求宜分離
張偉 深圳中原地產深港研究中心總監(jiān)
我個人非常贊同王鋒博士的觀點。現(xiàn)在房價為什么爭議這么大呢？就是因為我們沒有把這個問題搞清楚，你賺1000元/月也要買房，那你要我把房價降到1000元/平方米有沒有可能呢？我覺得把公共住宅與商品房兩個市場混在一起談是一個最大的問題。在首先保證絕大部分中低收入階層住房的基礎上，提供另外一批不同檔次的商品房，完全市場化，價格完全放開。這兩個市場完全分開后，市場就不會有太多的問題。
影響之思路
建經(jīng)濟適用租賃房完善深圳住房保障制度
王鋒 深圳市房地產研究所所長
如果想保證深圳房地產市場長遠、持續(xù)發(fā)展，必須要做更長遠的考慮，全面構建深圳住宅與房地產科學供給體系。對買不起房的人，要有一個基本保障，建立政府的公共住房系統(tǒng)，建設大量經(jīng)濟適用租賃房，提供最基本的保障。
深圳每年都有約40萬新增人口，他們中間有很多人買不起房。我們目前已經(jīng)向政府提出了建議，政府可以選擇在遠離市中心、交通非常方便的區(qū)域建立若干個這樣的大型社區(qū)，一年建50-80萬平方米，用不了幾年就能發(fā)揮作用。綜合看來，我覺得，無論是從必要性還是從可行性上看，深圳都需要建立這種公共住房系統(tǒng)。
基本需求與商品化需求宜分離
張偉 深圳中原地產深港研究中心總監(jiān)
我個人非常贊同王鋒博士的觀點。現(xiàn)在房價為什么爭議這么大呢？就是因為我們沒有把這個問題搞清楚，你賺1000元/月也要買房，那你要我把房價降到1000元/平方米有沒有可能呢？我覺得把公共住宅與商品房兩個市場混在一起談是一個最大的問題。在首先保證絕大部分中低收入階層住房的基礎上，提供另外一批不同檔次的商品房，完全市場化，價格完全放開。這兩個市場完全分開后，市場就不會有太多的問題。
( 羅鳳鳴 ) | 
