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從1996年的走出房地產泡沫破裂低谷到2005年被質疑繁榮過盛，歐洲房價擺脫了歷史最低點、先后經歷了小規模上漲與大幅度提升，又達到了一個新的高度——英國倫敦的房價升值180%，法國、意大利、西班牙漲幅均超過50%，2005年，房價的“競飆”引起了歐洲央行的擔憂，甚至開始考慮動用強制手段抑制價格
上揚。
1996~2000：緩慢回升
二十世紀八十年代，歐洲一些主要工業國家如英國、丹麥、挪威等房地產泡沫破裂導致各國房價下降近30%，持續低迷19個季度。英國房價從1984年開始增長，到1988年達到頂點，隨后開始一路下跌，1995年跌至谷底。1996年開始有回升跡象，此后一直順利增長。從1996年到2000年間英國經濟進入了增長穩定、低通脹和低失業率的良好狀態，其利率也處于歷史較低水平，年收入增長率基本穩定在4%左右，房價長勢也較為緩和；之后五年則一路高歌。
1996年2月2日的《泰晤士報》撰文指出，剛剛從低谷中恢復過來的英國房價已經連續六個月增長。英國最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的房價指數報告表明，盡管當前房價仍然低于1995年同期，但仍然以每個月0.1%的速度緩慢上揚，現在價格已經比1995年最低點高了1.3%。之后的一段時間，房價時高時低，蘇格蘭一帶曾出現均價2000英鎊的下跌，但倫敦等城市總體維持小規模的增長。德國摩根建富銀行在1996年5月預言次年歐洲整體房屋價格會有6%-8%的小規模增長，到1997年底各經濟研究機構的統計均表明，房價增長超過了預期。
有資料顯示，從1983年到2002年期間，英國地價上漲了926%。從1996年開始，英國房產價格年均升幅都超過8%。尤其是倫敦市中心的房價，在這個期間升值180%。
2001~2004：冷熱不均
以英國為例，自2001年上半年開始，由于利率降低，新建住房供不應求，政府新建住房規定導致建造成本上升，英國房地產價格一直強勁上升。到2004年底，全國平均房價上漲近70%。英國國家建筑協會公布的數據顯示，2002年英國房價飆漲了25.3%，抵押貸款持續增長。經濟學家亞里克斯·拜尼斯特稱，英國2002年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點；2002年全年抵押貸款比2001年增長了36%，是上世紀80年代地產熱潮時的抵押貸款額的4倍。僅2002年11月份與12月份，房價就分別增長1.7%和2%。
倫敦房價經過每年20%以上的速度上漲，已經將歐洲其它城市的房價遠遠拋在身后。2004年英國平均房價為15.4萬英鎊，倫敦更高達27.8萬英鎊。而在布魯塞爾，每套房子平均價格約合10萬英鎊。有專家認為高價豪宅的交易頻繁推動了房價不斷高漲，倫敦這個富豪聚居的國際性大都市，資產超過10億英鎊的超級巨富有40多位。自2001年以來，由于普通住宅價格上漲60%以上，百萬富翁的人數隨之大大增加。現在英國有42.5萬名百萬富翁，而2001年的數字為23萬。
英國地產熱波及了法國。根據英國皇家特許測量師學會的數據顯示，法國房價去年升幅超過16%，升幅超過美國，自1998年以來的累計漲幅更是高達71%。巴黎的房地產市場毫無降溫跡象，市區的公寓價格較幾年前漲了87%，超過全國平均水平。蓬皮杜中心(Pompidou
Center)附近的幾個街區至少有10個房地產中介店，在這里公寓的掛牌價為42萬歐元。39歲的銀行家埃里克·馬爾桑五年前賣掉了巴黎市中心的一套公寓，錯過了法國房價飛漲的機會；上世紀90年代中期，他還曾以低價賠本賣出了一套公寓。現在他“懊悔不迭”：“買房子是錯不了的，只有賣房子才會犯錯。”
法國央行在去年10月份的一份報告中指出，房價如果按照目前的速度繼續上漲，市場將具有風險。
意大利的房價也一路高歌。盡管該國經濟增長緩慢，但僅在2003年一年內房屋價格就上漲了10.4%；盡管漲速低于愛爾蘭、荷蘭以及西班牙等國，但從1997年到2004年6月，增幅也達到54%。歐洲經濟學家認為，這是意大利人的“投資避風港”心態導致，近年來意大利經濟屢遭丑聞打擊，先是阿根廷政府拖欠債款，隨后奇里奧與帕瑪拉特公司倒閉，人們只好把投資從股市轉向樓市。
但在房地產市場已連續幾年低迷的德國，去年房屋價格則跌了2%。辦公物業的空置率也很高，慕尼黑達8%，法蘭克福高達12%。2002年之前空置率還一直很低，現在已經到了足以預警的程度。德國媒體普遍認為從整個西歐的經濟發展來看，房地產接近飽和，開發的潛力已經很小，目前的房價和經濟處于相對停滯不前的狀況。經濟專家認為寬松的利率環境不但沒有刺激德國經濟的增長，反倒促進了其它國家房地產市場泡沫的形成。
最近的報告指出，2004年去年第三季度西班牙房地產價格的漲幅17.2%，法國為15.5%，意大利為12.8%，愛爾蘭為12%，但德國當季的房地產價格跌了0.9%左右。有人說，如果不是德國住宅市場持續低迷，歐洲的房價還會繼續上升。
2005：漲期將結束？
英國大多數經濟學家紛紛把房地產市場價格下跌列為影響2005年經濟增長的令人擔憂的主要因素之一。從去年底以來，無論是抵押貸款銀行，還是住房銷售代理，抑或房地產市場跟蹤調查機構公布的數據和調查結果都無一例外地顯示，英國房地產市場連續近4年的快速上漲周期宣告結束，2005年房地產市場甚至可能出現大幅下降。
國家建筑協會2004年10月底的報告顯示，10月份英國房屋價格按月度調整跌幅為0.4%，年增長率也從17.8%下降至15.3%。這是三年來房價首次下跌。其統計數據顯示，截止2004年底，英國房屋均價為15.2159萬英鎊，比7月份15.4299萬英鎊的最高點減少逾2000英鎊。報告還指出始于歷時近十年的英國房價大幅上漲期基本宣告結束。
其他國家盡管長勢仍然旺盛，但英國一直是整個歐洲房地產的晴雨表，加之歐洲央行已經對歐洲尤其是歐元區房價“競飆”表示擔心，很有可能通過加息等一系列手段控制房價增長，所以歐洲各大媒體紛紛預測2005年很可能歐洲房地產停止過盛繁榮的一年。
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