2005年第一季度剛剛過去，政府調控樓市的組合拳已頻頻顯威。
據信義不動產研究中心統計，今年對樓市有影響的調控措施主要有：
10大政策解讀
1月1日起貸款利率按上調利率執行。
土地有償使用費將實行先繳后分。
人民法院民事查封凍結財產的新規實施，導致各大銀行收緊
貸款口子。
2月18日，二手房網上交易平臺啟動。
3月3日，市房地局發布《關于加強商品房銷售監管的通知》，與此前網上房地產加強網上備案的定金合同和預（銷）售合同管理的措施相對應，打擊近期出現的虛擬交易、加價銷售、炒賣期房和拒售房屋等現象，加強對房地產開發企業和房地產中介機構商品房銷售行為的監管。
3月5日，市政府發布了《關于當前加強房地產市場調控、促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，以加大對房地產市場的調控力度。“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”成為如今滬上房地產開發的基本原則。2005年配套商品房建設面積將大為擴容，南匯周浦、康橋、嘉定江橋和寶山顧村四大配套商品房基地將在原有基礎上擴大。
3月7日，市財政局發出《調整本市中低收入家庭購房貸款貼息政策通知》，在2003年11月10日的《貼息實施意見》基礎上，根據房地產市場的實際變化，針對房價標準和貼息標準作了調整。房價標準調整為：購買的商品住房每平方米單價，由原來規定的不超過3500元調整為不超過4500元；購買的二手房總價，由原來規定的不超過25萬元調整為不超過33萬元。貼息標準保持不變。此前，市財政局已發文明確，中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息的家庭人均年收入受理標準為16683元；
對居住不滿一年出售住房，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額征收5.5%的營業稅。
3月17日對房貸加息。
4月6日取消一年內轉按揭。
暴利時代終結 炒家風險增加
據信義不動產研究中心分析，在政府一系列的調控措施中，可以看出一個主軸線———連續剎車、抑制投機。對于消費者來說，只有市場總體健康，資產才能不縮水，政府盡可能擠壓可能產生泡沫的非理性投機成分，最終獲利的將是購房者。
炒房空間開始縮水
對于短期投機者而言，應該看到的信號是緊縮調控剛剛開始，暴利空間不再存在。投資是市場發展必不可缺的推動力，但幾乎每一個樓市危機都是非理性投機比例過多引起的，所以市場上炒買炒賣的投機行為減少了，市場才理性，政府的調控也就起到了讓房地產軟著陸的作用，真正受惠的是上海的廣大市民。
二手房源顯著放量
對于自用客戶而言，調控樓市組合拳出臺后，其購買行為并未受到影響，投資行為明顯緊縮，尤其是上海投資者，收手的頻率明顯高于外地和境外投資人群。
據統計，近期的上海二手房市場交易增幅約在15％左右，二手房網上掛牌出現顯著放量的跡象。如在央行采取調高房貸利率措施之前，浦東地區的掛牌房源多在200套到300套之間，在央行調高房貸利率措施后，掛牌房源已經增加到了400套到500套左右。賣家有些急于拋盤，但相應的，房價進入了平穩緩升階段。
以租養房成本加大
對于投資人而言，由于投資市場缺乏足夠的渠道與選擇，民間游資及保值資本紛紛涌入房地產市場，造就了一定的房地產投資群體。
這個群體主要的表現形式便是以租養房，而這恰恰是系列加息行為實際影響最大的群體之一。在目前住宅租賃市場價格相對低迷的情況下，業主很難將月供超額支出的部分轉移給租客承受，這就意味著原本不多的利潤再次被銀行所瓜分。尤其在政府組合拳后，還暗藏著“物業稅”等后續政策出臺的可能，投資者持有物業的成本還將增大。
中心區域房市平穩
此外，各區域的表現也有差異。如通過對靜安、盧灣、黃浦幾個市中心區域的二手房成交行情分析，得到的結論是———中心區域二手房市場對調控的反應并不明顯，三個區域二手房市場平均成交均價平穩，從成交數量上看，反而較前一季度有所增加，體現了中心區域房產不可替代的價值繼續成為需求的巨大支撐。成交客戶呈現出新特征：置業人群中自主、投資比例各半，并且即使是投資，也會以中長線投資為考量；當地購房者購買的房產主要以二手房為主，消費者對總價的敏感主要來自于對加息預期的防范；另外一個比較明顯的特點是買主決定過程明顯放慢，心態變得相對謹慎，政策對于買主具有一定影響，但還不足以動搖其對投資前景的信心。
總體上，信義不動產負責人認為，投資人對于目前的政策應該得到的訊號是：政府要的是樓市長期穩定的健康發展，決非短期的快速上揚。資金承受能力有限，把賭注壓在炒賣房地產發財的投資人今年需要謹慎了。政府還有比較大的調整空間，尤其重點是針對短期的投資行為，因此應該謹慎考慮資金的有效投資效能。
中介門庭冷落 墊資暗流涌動
“這兩天，門庭清淡了許多，平日里總有幾十個客戶來門店洽談，而如今，一天有十個人進來詢問就不錯了。”一年內轉按揭停辦后，昨天下午5點半左右，記者來到位于地鐵二號線東昌路附近的中介一條街上，各大中介門庭冷落，不少業務員干脆走出店來招攬生意。
掛牌房價趨于理性
一位不愿透露姓名的先生介紹，他在徐家匯有套200多萬元的房子想賣掉，春節過后，每天來看房的有10多人，在得意之余他想“捂捂房”，可這兩天他向朋友吐苦水：房子已經有半個多月沒人來看過了！
而住商不動產世紀大道店的陳雷給記者算了一筆賬：假設上家一套當初150萬元買進的房子，貸款7成即105萬元，現在上家想以200萬元的價格售出，而下家按首付4成算即80萬元，這樣，下家的首付款和上家的貸款額還有25萬元的差距，而這25萬元的差額到底由誰來先支付？上下家在交易過程中會在這一問題上反復磋商。
按照上面的分析，陳雷介紹，原來門店一套房子掛牌出來，只要價格上合理，很容易找到下家，可現在要考慮下家首付是否可以和上家貸款抵消，這樣就在一定程度上增加了交易的難度，同時明顯放緩了交易速度，使得賣家和買家更加謹慎起來。門店的掛牌量這兩天明顯減少，原來每天掛牌的新房源在10套以上，而現在只有4—5套。
據信義不動產的王蒼德介紹，由于收件收據不再作為銀行放款憑證，所以門店工作人員已在政策出臺的第一時間通知賣家趕緊去辦《上海市房地產登記證明》，盡量減少辦理貸款的時間。
21世紀不動產王峻也認為，近期掛牌房源的價格也更趨理性，前一段時間，賣家對掛出房源的價格不會讓步。而如今，只要買家有意向購房，賣家往往會考慮適當讓價。
墊資業務浮出水面
而神舟房產的孟軍則表示，為了避開上述政策限制，一種名為“墊資”的業務開始浮出水面。墊資，簡單地說就是由中介提供墊資服務，買家順利獲得按揭貸款并買房成功，但他也同時指出，這一業務并不合規。
“墊資”業務的流程是：中介公司首先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委托合同，并進行公證。此后，中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押房產的抵押權證，這樣，中介受買家委托繼續以此抵押房產申請貸款，銀行所發放的貸款則直接進入中介賬戶。據介紹，莘莊一家中介店就曾拿出近20萬元幫助一位賣家解“燃眉之急”。
據透露，這一業務的服務費大約按墊資額的1%至5%收取。也就是說，如果提供100萬元的提前還貸墊資，客戶為此要支付約1—5萬元的墊資費。（劉因）
