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房產稅未動，掛牌量先行
加稅的傳聞已然對杭州的二手房市場產生了沖擊，直接結果就是導致近期二手房的掛牌房源增多。政府部門目前從投資和消費兩方面雙管齊下，希望通過加稅來抑制投資，通過加息來控
制消費
將成為房產稅征收試點城市的消息正在杭州四處蔓延。杭城二手房市場也因此傳言出現了掛牌量上升的現象。
但記者近日從杭州市財政局辦公室得到最新消息，杭州市財政局至今并沒有確定是否成為征收房地產稅的試點城市，進一步舉動有待觀望。同時，財政局也沒有否定出臺相關征收房產稅政策的可能性。
杭州市財政局辦公室有關人士在接受采訪時表示，有關征收房地產稅的傳言雖然也有所耳聞，但這只是杭州房產界對于財政部提出將要實行房地產稅的反響和擔憂，而杭州市在去年年初實行的20%房產稅被廢除以后，沒有再進一步采取過針對房產的稅收具體行動。
杭州征收房產稅的傳言起于財政部副部長肖捷在3月20日出席“中國發展高層論壇”時的講話。他表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。此間媒體報道說，從近來財政部高層在不同場合的表態看，開征房地產稅已成定局。房地產稅的征收，可以清理針對房地產的各種繁雜的收費，將房地產方面的收入納入預算內規范管理，遏制房地產的投機與腐敗行為。同時，通過調整占有、交易環節的偏輕稅狀，增加穩定的收入來源。據透露，目前房地產稅試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。具體到在二手房交易中，則可能將征收5％的營業稅、20％至60％的所得稅、20％至60％的增值稅以及4％的附加稅。
然而，這樣的傳言已經對杭州的樓市產生了影響。浙江大學房地產研究所所長趙杭生指出，加稅的傳聞已然對杭州的二手房市場產生了沖擊，直接結果就是導致近期二手房的掛牌房源增多。趙杭生認為，為了控制房產市場的需求過熱，政府部門目前從投資和消費兩方面雙管齊下，通過加稅來抑制投資，通過加息來控制消費，使用“組合拳”的方式來增大供給、減少需求，促進市場的健康平穩發展。
相較去年杭州失敗的房產新政，趙杭生認為這次的房產加稅并不會重蹈覆轍。“去年杭州房產新政的背景是杭州樓市嚴重的供不應求，同時去年杭州樓市只是孤軍作戰，缺乏統籌的規劃以及中央方面明確的宏觀調控政策；而這次財政部的加稅計劃，是在全國“兩會”抑制房價高漲的呼聲下和金融政策配套實施的———經過了統籌和計劃，并且考慮到了各城市的不同情況，有針對性的先在一部分試點城市開始實行。”
“最重要的是，征收房地產稅可能將從2006年1月1日開始實行，也就是說，市場還有大半年的時間來準備應付，尤其是對于炒作二手房的人而言，他們有足夠的時間來考慮何去何從。從現在看來，如今處在‘山雨欲來風滿樓’的態勢，一大批以短期炒作為目的的二手房已經掛牌，這一方面增加了二手房房源，同時也緩和了將來可能因為實行房地產稅而對房地產業造成的沖擊，給樓市以提前的預告。”
杭州市著名房產中介公司金楓易居的經紀人韓文龍則表示，杭州進一步實施房產稅的可能性并不是很大。去年杭州以征收20%房產增值稅為主要內容的房產新政失敗，為了避免產生類似的后果，目前應該不會在短時間內出臺類似的政策。
房貸新政影響不大
相對于南京、上海等其他城市，杭州對于新政的適應能力明顯更強一些。公眾網企化部經理孔灝認為，和去年杭州征收20%的房產增值稅相比，這次幅度并不高的加息沒有讓杭州的購房者震驚，力度不是很明顯
由于先前已有加稅政策的影響，杭州的二手房市場并沒有因為房貸新政產生比較明顯的影響，而是向著供需和諧的方向發展著。
相對于南京、上海等其他城市，杭州對于新政的適應能力明顯更強一些。公眾網企化部經理孔灝認為，和去年杭州征收20%的房產稅相比，這次幅度并不高的加息沒有讓杭州的購房者震驚，力度不是很明顯。“目前的杭州房地產市場依然是由供求關系所決定的，二手房價格繼續上漲讓投資客仍舊有利可圖，所以他們并沒有準備短時間內拋售手中的房產。相反，不少投資客都準備將房產的投資期拖長到今年年底，以期望得到更好的收益。而此時買家也因為新政策的出臺而猶豫，就形成了目前的‘供需兩望’的狀態。”
雖然眼下效果不明顯，趙杭生仍然認為房貸新政促進了房源掛牌量的增大和二手房交易成本的上升，對于長期規范杭州房地產市場起著重要的作用。同時，配合可能將要實施的房產稅，將會對調整和引導杭州房產市場的健康發展起到非常大的作用。
杭州盛世地產高級編輯朱成林認為，目前兩極分化的買家心態也影響著二手房市場的走勢：一部分需求有彈性的買家對于購房并不著急，他們以改善生活為目的，房價的上升對他們影響并不大；另一部分以自住為目的的買家，主要看中的都是總價在50萬—70萬元之間的房源，這些房子在掛牌一周內都必然能賣完。這在杭州形成了一個非常有趣的現象：70%的被購買二手房的總價是在70萬元以內。而總價超過80萬元的房源就鮮有問津了，即使是一度熱銷的江景房都已經賣不動了，這也在一定程度上打擊了投資客的積極性。3月份的高檔住宅成交量已經開始下降。韓文龍表示，處于文教中心的西湖區和市中心的下城區依然房價上升很快。
另外，韓文龍指出，房貸新政實施以后，上個世紀80年代以前的二手房已經無法從銀行得到貸款，90年代以前的也已經非常困難了。
房改房超額所得稅將取消
房改房超額所得稅一直是阻礙房改房上市的最大原因，同時房改房的擁有者大多為工薪階層，比較在意這筆錢，使得房改房的上市量一直比較小。所得稅取消后，二手房市場的供應量將會因此增大
韓文龍在接受采訪時介紹，杭州市的房改房超額所得稅將在4月1日取消。
房改房包括全產權房改房、部分產權房改房和可上市交易房改房。按照國家有關房改政策，交納了購買單位出售公有住房(包括集資房)的標準價購房款而購買的公有住房稱為全產權房改房；交納了成本價購房款,購買了單位出售公有住房(包括集資房)部分產權的房屋稱為部分產權房改房；取得《城市房屋所有權證》并交納了土地收益金的全產權房改房稱為可上市交易房改房。
韓文龍介紹，現在杭州房改房超額所得稅是這樣征收的：房改房二次交易價格超過成本價的1.3—1.6倍部分。征稅25%，1.6倍以上則征收50%，這也就是說，1套成本價為40萬元的房改房若以90萬元的市場價出售，則要征收房改房所得稅為：（1.6-1.3）×40×25%+(90-40×1.6)×50%=16萬元，這對于房改房所有者而言是一比比較大的數目，一般市場規則是買賣雙方來共同承擔這筆費用。取消了房改房所得稅以后，房改房房源將會放量上市，有利于緩解供求矛盾。
趙杭生分析，房改房超額所得稅一直是阻礙房改房上市的最大原因，同時房改房的擁有者大多為工薪階層，比較在意這筆錢，使得房改房的上市量一直比較小。所得稅取消后，二手房市場的供應量將會因此增大。然而，房改房與其他的二手房也存在層面上的差異：房改房一般都是在1999年以前建成的，品質、配套設施和使用價值和其他小區相比差一些；但是房改房也有其獨特的優勢：地段好，價格相對同類樓盤低，因此也會有一定的市場，這對引導需求、平衡供求矛盾也會起到積極的作用。
(鄧 旭)
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