曾有人說“投資住宅、別墅是銅；投資辦公、寫字樓是銀；而投資商鋪則是金！”近年來，我市衛星城商業地產發展紅火。
首先是市區商業航母連鎖商場在縣級市的擴張，再則是外地房產開發商紛紛前來投資分割這塊蛋糕，同時帶動了本地開發商盲目跟風上，然而就在外表看似風光無限的商業地產的背后隱藏了重重危機
。
不少發展商認為，商鋪就是再差也要比住宅的價格高，因而，許多開發商在開發住宅項目時不停地增加商業群樓的層數，企圖通過住宅的低價來競爭市場，用商鋪的高價提升利潤，從而導致城市商鋪數量激增，商鋪空置率已經成為制約許多房地產開發商投資的重大隱患，隨著不合理的投資開發量快速增長導致階段性飽和。
一些不負責任、不專業的開發商做出先天不足的產品混亂了市場。有些開發商在商業定位、可行性分析，業態布局、氣氛營造、主題設定等問題研究上不到位，沒有深度把握開發中的每個細節，最終導致業態結構、商業定位、產品規劃或招商等方面的問題百出。加上一些不成熟的投資者的投機心態，他們打一槍換個地方，夢想著“一夜成名”，買商鋪都是短期行為，根本就無心長期穩健經營。這些種種隱患因素與現象都直接影響著商業地產市場的健康發展。
商業地產市場的主要問題
地產開發商缺乏一定的商業認知，對商業特性的把握存在偏差，對商業規律不甚熟悉。許多地產商沒有看到商業地產開發與住宅開發的差別，套用較熟悉的住宅開發模式，殊不知商業地產項目除了要把商鋪銷售出去，重要的是后期的管理和經營。商業地產的復合性，要求地產商、投資者、經營者、物業管理者四者結合起來。
盲目的跟風性。目前流行什么就建什么，一時間商業街、步行街、會展中心、物流中心等如雨后春筍般集中亮相，從而導致了資金短缺、人氣不足、生意蕭條等現象。
地產商經營思路的偏差。大多數地產商經營思路不正確，希望從開發到出售到再開發的循環周期越短越好，大家只管蓋房、賣房，賣了以后經營得好不好不管，這就不可能完成對商業地產完善的規劃，項目也很難獲得成功。
過分依賴銀行貸款。地產項目，尤其是大型的項目需要動用大量資金，一旦出現商業經營不當、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。
商業地產的重新思考
針對上述種種問題，就需要實現商業與房地產的聯合，降低投資風險，運用科學的商業模式，找準商業業態的變化及規律，這樣才可以走得平穩、走得精彩。
思考之一：是不是商業面積越大越好這是不少發展商所共同關注的問題，商業價值固然比住宅價值高，但是不是商業面積越大越好呢？實踐證明，商業面積的大小是由當地零售業的消費水平、人流量、人均收入、購物習慣等多種因素所制約，而非發展商拍腦袋來確定的。有時過多商業面積增加非但不能帶來相應的效益，由于不能租售出去反而會占用了大量資金。
思考之二：商業物業是不是只售不租
不少發展商為了急于套現，對商業物業都采取直接銷售的模式，或引進一家主力商家，再采取返租形式來吸引投資客入駐。從表面上看，發展商可以及時套現了，但商家入駐之后的經營狀況直接影響到以后小業主的利益，而發展商為了彌補返租回報不足部分的差價，每年要給小業主固定的回報，也加重了發展商的負擔。從香港的經驗來看，許多成功的商業物業都是通過出租形式，以獲取遠期投資回報作為商業物業經營的首選，國內的商業物業也應走這條路。
思考之三：商業物業的發展要適合當地的消費水平
商業物業的發展要根據各地的消費水平有計劃的進行實施，政府也要在規劃設計和推出土地功能方面適時引導，避免盲目建設和重復建設，將商業地產的發展引導到健康的軌道，發展商也應提高風險意識？在前期策劃階段做好調研和定位工作，真正有的放矢，開發出適合當地消費水平的商業物業。本報記者郭光
特約編輯：廣偉
