□陳霞/文
與金融投資工具相比，購置房產具有投資和消費的雙重屬性，因此其投資決策過程更為復雜。今年來房價的普遍持續走高，地產泡沫說的盛行，讓購房者更加難以決策。如何在目前房價水平下置業，合理規劃房產升級置業理財方案，最大限度發揮資金的使用效應，的確需要好好盤算。
自住型購房 資金
統籌安排
自住型購房者中，又分為第一次置業和二次置業，對于首次自住型購房者來說，除要考慮位置，交通，房屋自身品質等因素外，還應對自身的財力狀況和今后預期收支情況做客觀的分析。以下幾點需要注意：不要追求一步到位，買面積很大或總價很高的房產，以免占用過多的資金。與近郊大戶型相比，市區工作地點附近或地鐵沿線的小戶型總價差不多，但日常能節省大量時間和交通成本，因面積小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投資兩相宜，應是不錯的選擇；首次購房貸款月還款資金占當前月收入的比例不可過高，30%以下為宜，不要讓第一套房子就把自己壓得透不過氣來，月供之外其他與房有關的支出也要事先預算好，如物業費、采暖費、車位租金等；除購房首付款外，還考慮到裝修款、家具電器、契稅和公共維修基金等一次性支出；首次購房，一般不要急于購買車位，一來以免占用過多資金，二來今后更方便房產轉讓。
第一次置業者，可通過辦理銀行人民幣理財、零存整取儲蓄、購買貨幣基金等金融產品，精心安排日常節余的資金，使之盡可能保值增值，為再次置業奠定基礎。
而對于二次置業者，雖然目前房價不低，但置換出去的舊房也漲價了，因此仍可考慮買房，反正是自用，漲跌基本與己無關。對于此類置業者可考慮購置尾房。
市場專業人士認為，首先，土地緊縮政策下，加重了開發商的資金壓力，為了盡快回籠資金，消費者一般能夠從尾房上得到一定的價格優惠，一般情況下比同區域的商品有10%-20%的價格優勢。其次，購房者在項目接近尾聲時會變得更客觀、冷靜，更有利于正確的決策。而且由于尾房是現房，開發商對項目的前期承諾、質量都已經一目了然，特別是將來鄰居的構成有更準確的認定，能看到的東西比圖中看到的更真實，從而降低購買風險。
投資型購房 規避利率風險
房價走高的形勢下，做著炒樓夢的大有人在。但事實上，如果房價繼續攀升，將現有房子脫手意味著要付出更多才能買到新房；而如果房價看跌，最終誰來接盤呢？因此，投資型購房者如何清醒理智購買房產，實現收益，需要謹慎從事。
在當前加息背景下，對于準備分次置業，尤其是以按揭貸款形式購買多套房產的購房者來說，應充分考慮利率變動對房地產市場的負面影響，規避購置房產過程中的利率風險：房產投資負債比例不宜過高，適當控制貸款成數，降低月供還款與收入的比例；慎用“以租抵貸”方式購房，切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源，只有當對房地產價格始終看漲或短線看跌、中長線看漲，且前景十分看好的情況下，“以租抵貸”才是可行的理財方案。如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報項目，而且今后沒有大額開支計劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。
目前各地房市普遍呈現“有賣市沒租市”的現象，房子的租金一直提不上來。因此在作投資決策前，要充分考驗房子租不出去的風險。除此之外，還要充分考慮，目前房價是否過高，要看準那些價位合理、地段好、有報資潛力的地產再下手，以免跟風炒作帶來風險。
因此，對于投資房產的個人來說，專家指出目前最好是投資二手房，其優勢在于二手房的價格通常是新房的6至7折，大大降低首付和月供，而且其出租價格可以相應降低，出租率增強，大大減少了房屋的空置期；此外二手房通常交通比較便利、房屋周圍的各種設施配套較好，人氣旺盛，對房屋出租有很大的輔助作用。
特約編輯：舒薇霓
