在日前召開的全國建設工作會議上，建設部部長提出要調整住房供應結構，支持中低收入家庭購房，加大中、低檔住房和經濟適用房的建設力度。對此，有一些專家提出質疑，認為經濟適用房的建設無法使有限的土地資源使用價值最大化，可能違背可持續發展的戰略，并提出應從存量住房的角度來解決中、低收入者的住房需求。那
么，存量住房（包括二手房和空置房）能不能代替經濟適用房，來滿足中低收入者的住房需求呢？
經濟適用房仍要建
北京市房地產開發促進會會長林峰指出，目前還沒有一種住房形態可以代替經濟適用房。
2005年將是第一批經濟適用房集中上市的年份。據“鏈家”公司初步預計，2005年二手經濟適用房房源將會達到6000套，主要分布在朝陽區和豐臺區。另外，海淀和石景山也有一些二手經濟適用房房源分布。
2002年北京市政府就制定了，從2003年開始三年內每年的建設規模不小于300萬平方米的經濟適用住房建設計劃。
2004年、2005年雖然經濟適用住房的建設規模還保持在300萬平方米，但從2004年下半年開始，北京市基本上就沒有再新增經濟適用住房項目；有關方面的消息也證實，2005年即將推出的300萬平方米經濟適用住房也還是目前在建項目的后期。
林峰透露，明年仍將會新批經濟適用房項目。但是，他更傾向于以加強廉租房建設的方式，來解決中、低收入者尤其是低收入者的住房問題。在經濟適用房交易過程中，也應該更嚴格的核定買主的收入狀況。
北京鏈家房地產經紀公司市場總監宮萍認為，二手房和空置房進入市場，只能在一定程度上緩解目前中、低收入者緊張的需求，不能代替經濟適用房的原因主要是價格。其次房齡和折舊等問題，也始終困擾著二手房買主。
空置房本身的開發成本要高于經濟適用房，
一般戶型也比較老，空間分布多位于邊遠或較遠區域（三環路以外），與經濟適用住房相比，其價格也不具備優勢，因此很難實現對經濟適用住房的替代。另外，空置商品房的消化屬于市場行為，政府即使進行干預也很難奏效。所以很難在市場化的條件下扮演經濟適用房的角色。另外，“鏈家”新近的統計數據也表明，北京市空置房消化量正在上升，空置率7年以來首次開始下降。
據悉宮萍表示，目前中、低收入者的承受能力和市場供應有一些脫節。據統計，北京市每年所銷售的商品房有50％價位在30萬元—50萬元之間。
存量房代替經濟房 政府吃不消
用空置房替代經濟適用住房建設，這種方式將對政府管理能力和財政能力提出非常大的挑戰。
其一，對政府管理能力提出更高要求。由于購房者能夠直接獲取10％的貨幣補貼，在利益驅動下，有可能出現假冒虛假交易以騙取政府補貼的情況。現行的基礎管理及信用制度條件下，很難達到發放貨幣補貼的要求。
其二，對政府財政能力提出更高要求。采用政府給予貨幣補貼的方法，意味著政府必須直接拿出現金給購買者，這就增加了政府財政支出。而且，在該項政策刺激下，有可能導致存量房供求關系發生變化。二手房價一旦上漲，政府需要補貼的金額也將增加，政府面臨的資金壓力更大。
如果這兩個要求無法滿足，即使空置房市場發育得很好，也無法充分發揮取代經濟適用住房建設的作用。
存量房暫緩住房壓力
另外記者獲悉：日前北京市發改委有關部門負責人日前首次表態，2005年北京的經濟適用房建設總量和去年持平，不會減少。
北京市發改委固定資產投資處處長宋宇說，開發經濟適用房作為政府為居民提供的一項重要優惠政策，不會一時一變。不出意外的話，2005年經濟適用房的開發面積還會達到300萬平方米。宋宇同時還表示，經濟適用房能夠解決中低收入家庭的住房問題。今后經濟適用房的房屋結構要更適應中低收入者，而且政府要在購買經濟適用房的資格方面嚴格把關，讓真正需要的人買到手中。2004年5月份，北京市相關部門已聯合下發了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》。作出規定：購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。此后不久，我國第一部由建設部、國家發改委等部門下發的《經濟適用住房管理辦法》出臺，規定今后經濟適用房除要嚴控購買家庭外，面積嚴格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。
建設部部長汪光燾說，2005年將繼續幫助中低收入家庭解決住房困難，比如，支持對危舊住房改造和困難企業利用自有土地組織住房困難職工集資建房。同時，嚴格按照《住房公積金管理條例》，加大歸集力度，加強監管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。此外，明年還將搞好城鎮廉租住房制度建設，研究解決進城務工農民住房問題。
雖然北京目前有一定數量的存量房（包括二手房和空置房）存在，在一定程度上可以緩解經濟適用房數量緊張的壓力，但由于成本、市場運行機制等多方面因素的影響，經濟適用房仍將是中、低等收入者的購房首選。2005年經濟適用房在北京究竟會怎樣走下去，會怎樣促進百姓住房問題的解決，我們拭目以待。
特約編輯：廣偉
