地產泡沫到底存在不存在？在專家學者當中，在政府官員當中，對此問題存在著不同的回答。對于同一問題，有著不同的回答，智者見智，仁者見仁，這應該是很正常的事情。然而，讓人感到吃驚的是，對此問題，開發商的答案卻出奇地一致——地產無泡沫。這就有點讓人奇怪了，那么，開發商的態度為何會如此一致呢？
“地產泡沫不存在”——任志強內心的真實想法？
“房地產不存在泡沫”，這話要是從其他房地產開發商口中說出，我們還很難判斷他所說的到底是真話還是假話。但此話從任志強口中說出，我們就有充分的理由懷疑其不是真話了。
這是因為，任志強，他不僅僅只是一個地產商，同時更是一個研究地產理論的“學者”，在地產圈里，幾乎無人不知。而且，從任志強有關言論和文章中，也可以看出，他在地產理論方面研究的深度，應該已經超過一般的專家學者了。于是我們很難相信，對中國房地產泡沫存在的嚴重性，任志強會沒有一丁點兒的警覺。
地產界人士大都知道，在開發商當中，對土地“招拍掛”頗有責難，甚至稱得上激烈反對的，非任志強莫屬。任志強在2004年8月25日的一篇長文中，曾指出，“招拍掛政策是讓土地平均價格暴漲的根源”。在另一篇文章中，任志強再次強調，“高地價正是此一輪房價高漲的禍根”。
但是，讓人感到奇怪的是，任志強雖然就此問題寫了不少文章，但是他始終閃爍其詞，一直不講或者說在回避
“招拍掛”如何讓“土地平均價格暴漲”，“高地價”又如何漲高“房價”的內在機制。這原因何在？
最主要的原因恐怕是，任志強認為這一“內在機制”一旦坦陳于眾，那么，“地產泡沫必然存在的判斷”就再也繞不過去了，而這恰恰是包括任志強在內的所有開發商的大忌。故而，任志強對此問題只好閃爍其詞、避而不談。
下面，我們對這一“作用過程”來做一最深入淺出的簡單分析——
任志強所反對的“土地招拍掛”，在供求關系上，最大的特點，一言以蔽之，其實就是“土地供不應求，價高者得”。
不難知道，在“招拍掛”過程中，對于土地的爭奪，在開發商中間，如果存在著欲做“高端、中端、低端”產品的開發商，那必定是欲做“高端產品者”勝出。
于是，樓市總體上越來越呈現出產品高檔化、品牌化，低端產品嚴重不足的產品結構，這也就是近來，為什么一方面出現了大量的空置房，而另一方面又出現了房源供不應求的深層次的根本原因。
在市場經濟條件下，消費是分層次的。房屋消費也存在著層次差異，存在著“高端、中端、低端”之分。而且，房屋作為最大宗的商品，房屋消費層次的差異，有時往往比其他商品更加明顯。
房屋消費存在著層次的差異，但房屋的供應卻總是偏向于高端的，必然的結果，只能是房屋整體價格與普通老百姓購買力的日益背離。
而一旦房屋價格與老百姓購買力相背離，即房價收入比明顯比國際標準偏高，則說明此時的地產市場，地產泡沫應該已經是明顯存在了。
對于“土地招拍掛”的負面影響，任志強既然已經有了如此深入的認識，那么在同一“內在機制”下，在“土地招拍掛”抬升“地價”進而抬升“房價”的過程中，“土地招拍掛”也必然導致“地產泡沫”的出現，對于這一問題，難道任志強會一點都沒有意識？
打腫臉充胖子，開發商的必然選擇？
由于房地產企業不同于其他一般企業，其他一般企業往往有許多種產品；而房地產企業的產品，從根本上來講，是單一的，只有一種——那就是房屋。
這就決定了，當房地產企業面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧損時，它沒法象其他企業那樣可以通過管理會計學有關貢獻毛益的分析，作出對某一只產品是否停產的決定，對于房地產企業來說，一旦決定其停止房地產開發，其結局就往往只有一個，那就是企業生命的終結。
因此，為了避免企業倒閉的命運，房地產企業面臨利潤太小或者根本沒有利潤甚至要虧本時，它也得苦苦死撐。
這也就是為什么在有些城市，當土地使用權“招拍掛”時，常常會非理性地屢屢拍出，那種讓業外人士、房地產主管部門的官員們、甚至是不動產估價師們都看不懂的“天價”的真正原因。
沒有了土地，也就沒有了房地產開發項目，那么，豈不意味著要坐以待斃了？因此，即便是房地產開發商對房地產銷售價格的預期并不那么看好，即便是這塊土地價格很高，即便是預計到將來很有可能要虧本，但是，只要虧本不是太大，只要虧本不是大到足以使其吃下這個項目后就要立即破產，那么，在手中缺地的狀況下，房地產開發商依然還是得硬著頭皮“吃”下地塊。
由此，我們可以知道，在“招拍掛”過程中，對于土地的爭奪，在一樣打算做“高端產品者”中，肯定是那些準備“微利者”、準備“不賺者”或者“虧損者”勝出。
而且，那些準備“微利者”、準備“不賺者”或者“虧損者”硬著頭皮吃下這“天價”的土地后，往往還得“打腫臉充胖子”，說“這個地價不高不高，這個項目利潤大著呢”。
不這樣講，那么，又有哪家銀行肯貸款給你這個鐵定要虧本的項目？又有哪位顧客會前來購買你這個很可能成為爛尾樓的樓盤呢？
為了誘人的利潤，只能把地產泡沫否認到底？
由前面的分析，可以知道，在“招拍掛”的條件下，在土地的爭奪中，最終是那些欲做“高端產品”并且準備“不賺”或者“虧損”者最終勝出。
然而，獲得土地并非開發商的最終目的，開發商的最終目的應該是賺得利潤。這一點，所有房地產企業概莫能外。為了保證利潤的獲得，開發商獲取土地后的最大的愿望，就只能是今后房價的上漲。
�。ó斎灰恍┎皇匾幘氐拈_發商也可暗中與腐敗的官員勾結采取偷偷增加容積率等方式，來獲取額外的收入，但這額外的收入已不屬于正常的利潤，而應歸類到腐敗的范疇，因此，我們在此不作展開討論。）
希望房價上漲，開發商自然得否認地產泡沫的存在，這樣，才能讓持幣待購者下定決心；才能讓投資者或投機者在房地產市場上“投”得放心；才能讓銀行發放房貸時放得安心。
讓開發商暗暗竊喜的是，至少在過去很長一段時期內，“中國的房價永遠都不可能走回頭路，只存在漲多少、什么時候漲得快的問題”，這樣的觀點蠃得了許多人的認同。在這種情況下，自然而然，低成本的銀行資金也就源源不斷地注入到了房地產市場。而且，這種情況，就是在宏觀調控的大形勢下，也要繼續著——
據媒體報導：中國工商銀行人士日前透露，到2004年末，房地產貸款從1997年末的443億元增加到5605億元，貸款主要集中在經濟發達的大中城市，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇、深圳六家分行占貸款總額的82％。
又據媒體報導：在1月26日召開的上海市金融形勢分析會上，有關負責人指出，2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產市場繼續呈高位運行態勢，推動上海房地產貸款繼續強勁增長。全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占各項貸款新增額的比例高達76％，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48％。
讓開發商樂開懷的是，隨著銀行資金源源不斷地、大量地流入房地產市場，相應地，則是房價的一路上揚。
據國家發改委最近披露，該委與國家統計局對全國三十五個大中城市房地產市場調查顯示，四季度房屋銷售價格同比上漲百分之十點八，土地交易價格上漲一成，全國仍有九城市房價同比漲幅超過百分之十。
而正是這房價的繼續上漲，確保了開發商的利潤、甚至是暴利的獲得。
但是，問題在于，雖然在口頭上、在輿論上，房地產開發商對
“房地產泡沫”的否認已經取得了相當的成功，但這成功，對于房地產市場中現實的“泡沫”卻不能絲毫予以消除，而且，相反，只會使“泡沫”越積越大。
如據媒體報導，最近，抉策地產研究中心對南京市民調查顯示，在受訪的潛在購房者中，有49.3％的人認為 “房價過高，難以承受”；有50.7％的人認為
“房價偏高，勉強可以承受”；而認為南京目前“房價適中”、“偏低”的人群比例為0％。
南京此次調查，房價的認同率是零，也許只是個特例；但在一些城市，絕大多數人都認為房價偏高，卻是一個不爭的事實。
應該說，一些精明的房地產開發商，其實也早就看到了這一點。這就是為什么現在，房價雖然依然還在不斷地上漲，房地產行業2004年依然位居十大暴利行業之首，房地產行業卻還是成了典型的“圍城”——城內的想出去，城外的想進來。
當然，并不是所有的開發商都具備這轉行條件的；也并不是所有的開發商都能洞察這其中的潛在危險的；就是在能夠洞察這潛在危險的開發商中，也并不是所有的開發商在房價依然上漲的情況下，就那么心甘情愿地，早早撤離這利潤依然豐厚的房地產市場的。
這樣，剩下來沒有沖出“圍城”的，加上剛剛沖進“圍城”的，為了要將
“土地成本成功轉嫁”，為了要獲得最終的利潤，別無選擇——只能是異口同聲、出奇一致地否認起地產泡沫來了。
文/ wh001
特約編輯:廣偉
