杭州市稅務部門在近期檢查中發(fā)現，賬面上贏利的房地產公司只有極少數，七成開發(fā)商賬面上反映出來的是微利甚至虧損。
在北京地稅公布2004年第二期欠稅公告中，15家欠稅企業(yè)絕大多數為地產企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大，此次公告的欠稅企業(yè)欠稅額均超過100萬元。
而在去年“胡潤制造”的“2004中
國大陸百富榜”中，房地產企業(yè)老板占到45%。房地產業(yè)成為公認的暴利行業(yè)，一部功率巨大的“造富機器”。
房地產業(yè)是偷稅最嚴重的行業(yè)之一
眾所周知，自從上世紀90年代末期以來，房地產業(yè)趕上了大牛市，房產開發(fā)商等到了百年一遇的賺錢、發(fā)展的機會。一般行業(yè)難覓的10%的項目利潤已成開發(fā)商底線，個別拿地早、土地儲備充裕的項目在一期高于一期的房價攀升中攫取30%至40%的利潤也不鮮見。按理說，企業(yè)賺得盆滿缽滿，在納稅上理應爽快、經得起檢查。但暴利的房地產業(yè)卻遭遇到整體“虧損”的局面。
“這早就是一個公開的秘密！”杭州市某房地產企業(yè)的一位副總不以為然地表示，“你讓房產企業(yè)都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”一句話道破了幾乎是整個房地產行業(yè)的“秘密”。
去年，杭州市西湖區(qū)國稅局對轄區(qū)內的內資房地產企業(yè)做過一次調查。在按期進行2003年度企業(yè)所得稅匯算清繳年度申報的4家企業(yè)中，賬面反映盈利的只有1戶，有3戶是虧損的。“資料非常混亂，缺乏原始計稅依據，連企業(yè)財務人員都不知道是怎么做的賬。”西湖區(qū)國稅局相關人士表示。
而這似乎完全與現實中欣欣向榮的房地產業(yè)不相吻合。作為杭州傳統的高教區(qū)和主城區(qū)之一，擁有70多萬常住人口和幾十萬的流動人口的西湖區(qū)早已成為開發(fā)商們瞄準的熱土。去年，城西是樓市中最受追捧的板塊之一，二手房市場上出現的10000元/平方米的價格足以證明它的含金量，目前城西在建的樓盤也不下十個。
“賬面虧損的背后就是偷稅。”杭州市稅務部門人士表示，房地產行業(yè)已經成為偷稅最嚴重的行業(yè)之一。
在杭州市國稅局去年下半年的一份自查名單中，有近1/3是房地產開發(fā)商，其中不乏知名企業(yè)。去年上半年，杭州市地稅部門對156家房地產企業(yè)開展“責成自查”，其中150個單位進行自查后，發(fā)現有問題的108家。這次自查發(fā)現應補各項地方稅費高達1.5億元。
“北京的房地產企業(yè)整個行業(yè)從報表上看一片紅，根據稅務總局統計出來的數據卻是全行業(yè)虧損。”國家稅務總局稽查局的孫海亭處長在“首屆房地產稅收稽查研討會”上如此感嘆。
開發(fā)商怎樣偷稅
房地產業(yè)成了“重點”偷稅漏稅的行業(yè)，無外乎靠以下幾個手段。一是利用流動作業(yè)來隱匿收入和利潤。稅務局檢查稅收情況時，一般都以年度為單位，但事實上，房地產企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進行，而此時，很多房地產企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。因此，從賬面看來，這個房地產企業(yè)是虧本的。
二是鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，一個開發(fā)項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部分房地產企業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。
三是部分開發(fā)商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應稅營業(yè)額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。
四是個別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
這些只是房產商在房產銷售時的一些常規(guī)“技巧”，還有很多掩藏的更深的“秘籍”。面對如此猖狂的偷稅行為，稅務部門的稽查和打擊的力度不斷加大，但是，成效不盡如人意。究其深層原因，仍歸結到現行的稅收體制上。
房產商肆意偷稅的背后
盡管說，偷稅行為是當事人利益驅使下的個人原因，但是，客觀存在的一些現狀令我們無法回避。現行稅收體制的種種弊端為房產商偷逃稅款提供了理由和空間，要想根治，必須首先正視。
一是房地產市場運行非常不規(guī)范。開發(fā)階段稅少、稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當于給土地開發(fā)者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。在開發(fā)階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配。
二是稅種多，負擔重。房地產企業(yè)所納稅項是現行稅制下交納地方稅種最多的行業(yè)，涉及11個稅種，有的地方還重復征稅。稅費負擔重，增加了建房成本，制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展，也使部分房地產企業(yè)偷起稅來“理直氣壯”。
三是計稅依據不合理。我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。四是內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭。國內企業(yè)與國外企業(yè)，在所得稅、保有稅制，以及三稅（增值、消費、營業(yè)）收取不同，這種不平等現象，如果繼續(xù)下去，將對國內企業(yè)的發(fā)展非常不利。
部分房地產開發(fā)商偷稅已經成為業(yè)內公開的秘密，不外乎金錢誘惑，但從另一方面來說，現行體制的一些不足也給他們創(chuàng)造了偷稅的可能。
從2003年開始，“物業(yè)稅”這個名詞就開始吸引越來越多的眼球，成為媒體廣為關注的話題。物業(yè)稅是一個“舶來”的概念，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。
物業(yè)稅一方面是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業(yè)稅。同時，它的一個最為重要的改變是，房地產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費，物業(yè)稅開征后，將以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取。
在1月16日舉行的中國經濟形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉正式表示，物業(yè)稅正在做模擬測算，估計不久將在深圳、北京、重慶開始試點。 ●何忠
特約編輯：廣偉
