05年房市調控:從控制過快增長轉向促進供求平衡
沉香
2004年在一系列宏觀調控措施作用下，房地產投資增速快速回落，已經低于2003年的水平，但同時全國各地房價卻普遍地出現了較大幅度的上揚。因此，日前國務院發展研究中心發布的題為《房地產投資和需求平穩增長，房價漲幅將趨
緩》的報告分析認為：
2005年房市調控重點 從控制過快增長轉向促進供求平衡
目前，我國正處于房地產市場發展的關鍵和敏感時期。一方面，隨著城市化發展，居民收入水平的提升和住房分配體制變革，的確存在著對住房的大量需求；另一方面，隨著工業化和城市化推進，土地資源被大量占用，土地成本不斷提高，建筑裝飾裝修材料價格上升，因此，房地產開發成本也不斷提升，對房地產價格上漲形成了推動力。但是從另一方面看，2004年房地產價格持續大幅度上漲還有著深層次的體制矛盾因素。而且主要的問題還與我國房地產開發體制供應體制、融資體制的不完善以及需求關系方面存在較多的問題相關。同時，市場上確實存在大量的投資性需求，在一定程度上也導致部分地區房地產出現泡沫化傾向。此外，相關信息的公開性和透明性不夠也對房地產市場的發展產生不利影響。在一個有五億城市人口，城市化率又以每年一個百分點的速度推進的國家，如何既能實現房地產快速增長，又要保持價格相對平穩，已成為一個嚴峻的課題。
為此，《房地產投資和需求平穩增長，房價漲幅將趨緩》報告預測，2005年國家對房地產行業仍將會實施一定程度的調控，促進房地產市場供求平衡。在此基礎上，房地產投資增幅會繼續回落，但仍會高于全社會固定資產投資的增幅。住房供應結構將有所改善，適應中低收入家庭需求的經濟適用房會增加。房地產金融將進一步探索多種渠道和多種方式。房地產價格仍將呈上漲趨勢，但漲幅會縮小。
過快增長得到初步遏制
2004年在宏觀調控政策作用下，房地產投資增速明顯回落。有關數據表明，2004年1月-11月房地產投資額增長29.2%，增幅比年初下降21.0個百分點，低于2003年水平(29.7%)；2004年1月-11月施工面積增長21.7%，增幅比年初下降22.9個百分點；而2004年1月-11月竣工面積僅增長11.7%，增幅比年初下降18.6個百分點。施工面積增速已經接近2002年全年20.1%的水平，竣工面積增速已經遠遠低于2002年全年增長19.1%的水平。
在房地產投資、施工增速明顯放緩的同時，全國范圍內房產價格出現了大幅度上漲，1月-11月全國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。其中，商品住宅平均銷售價格為2580元/平方米，上漲11.6%。2004年四季度房屋銷售價格比上年同季上漲10.8%，比三季度上漲2.2%，全年平均上漲9.7%。其中原來房價較低的一些省會城市如蘭州、濟南、武漢、太原、成都等新房價格大幅度升高，這些表明房價上漲呈現出普遍趨勢。
從2004年商品房銷售面積的增長情況來看，出現了增幅穩步回落趨勢。1月-11月，商品房銷售面積增長18.5%，比年初回落24.2個百分點，低于2003年同期的32%。其中，住宅銷售面積增長17.8%，低于2003年同期的28.9%。雖然銷售面積增長幅度平穩回落，但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，1月-11月商品房銷售面積達23725.5萬平方米，住宅銷售面積達21209.6萬平方米，房屋需求仍然較旺。
由于初期宏觀調控措施對抑制房地產投資和需求的力度不同，導致一段時間出現投資增速回落快于需求增速回落的現象，二、三季度出現房地產市場供求失衡，房屋供應偏緊的狀況。隨著控制城市拆遷規模、抑制投機行為、加息等調控措施繼續出臺，對需求的調控力度加強，房地產市場供求形勢有所改善，房屋供求差距由7月末的1618萬平方米，減少至11月末的118萬平方米。空置房同比增速連續幾個月呈下降趨勢，第四季度絕對量和環比開始出現變化，11月末空置房9985萬平方米，比10月增加208萬平方米，環比增長2.13%，同樣反映出供求關系的改善。
該份報告據此對2004年房地產市場的基本評價是：連續出臺的一系列宏觀調控措施，對抑制房地產投資過快增長和需求膨脹起到了明顯作用。房地產投資規模大幅回落，增速低于2003年，房地產施工面積和竣工面積增長速度已經恢復到2002年的水平。同時，房地產需求得到有效控制，房地產市場供求形勢逐步得到改善。但各地房地產價格普遍、較大幅度上漲，應該引起足夠重視。
存在的問題仍不容忽視
在房地產投資過快增長得到初步遏制的同時，國務院發展研究中心有關專家對于房地產下一步發展中存在的問題仍然擔憂。
一是房地產價格上漲幅度過大。在宏觀調控措施取得成效的情況下，房地產價格卻持續較大幅度上漲，增加了中低收入居民購房的困難，引起社會各界對房地產是否“過熱”和存在“泡沫”的擔心。這輪房價上漲，首先是由北京、上海、杭州等經濟發達的大城市開始，接著天津、重慶、沈陽、青島等城建速度較快的城市房價大幅上漲，其他省會城市也有普漲的趨勢。該份報告認為，這其中既有居民實際消費需求較旺、房地產市場供求一度偏緊，土地、建材價格上漲較快的客觀因素(2004年四季度土地交易價格上漲10.0%，全年固定資產投資價格上漲5.6%)；也有地方政府超前城市拆遷改造，增加被動需求和中低檔住宅供應比例下降、房地產供給結構不合理的人為因素，同時也存在一部分投資和炒作的非合理因素，導致局部地區出現房地產價格脫離實際供求的現象。
二是房地產投資結構仍不盡合理。首先是房屋供給結構不合理導致供需脫節。去年1月-11月社會需求較大的住宅投資增長幅度低于房屋投資的平均水平，其中經濟適用房增長速度更低，僅為3.6%。使中低收入群體急需的住宅供給比例比上年同期下降，而商業營業用房投資卻在增長。其結果就是，一方面經濟適用房不能滿足需求，需排號等待，普通住宅房價大幅上漲；另一方面，空置的商業用房大幅增長，至2004年11月末商業營業用房空置數量比上年同期增長16.6%。
三是土地開發面積和新開工面積增速回落過快將影響發展后勢。至去年11月末，完成土地開發面積僅比上年同期增長8.7%，增速比年初回落49.8個百分點；新開工面積增長速度也逐月大幅回落，去年1月-11月已降至11.7%。土地開發和新開工面積增速大幅回落，將影響房地產行業發展后勁。
四是房地產存量資源沒有充分利用。房地產與一般商品不同，具有連續使用的功能。房屋建成出售，即使已賣給出租者或投資者，但只是變成存量，仍然包括在全社會房屋的總供給量中。當前房價大幅上漲，一部分原因是房產存量資源沒有充分發揮作用。據調查，在一些大城市存在大量的存量房產資源處于沉淀狀態，包括投資者購入待出售、出租的房屋，第二套以上的閑置房屋。另外，由于當前資金成本低于預期地價、房價上漲的幅度，使開發商主觀上放慢了施工的速度，使房屋在建規模偏大，竣工率較低。這種情況也加劇了房地產市場的供求矛盾。
促進供求平衡應是下一步調控重點
根據房地產市場的發展形勢、變化和存在的問題，該份報告分析認為，2005年我國對房地產市場調控的重點應該從控制房地產投資過快增長轉為促進房地產市場供求平衡，穩定房地產價格上，并且要重視調控政策的協調性和配套性，促進房地產市場平穩發展。
第一要發揮地方政府在調控中的作用。地方政府在調控房地產市場方面起著重要作用。要逐步規范地方政府的行為，使國家宏觀調控政策能得到具體落實。一是結合地方政府“政績評價”指標體系的改革，推動地方政府職能的轉變。減少地方政府對GDP增長和政績工程追求的內在動力，防止某些城市為此發展過熱導致房價漲幅過高的情況發生。二是促進地方政府將工作重點轉向社會保障和發展公共事業方面，科學制定城市發展規劃，建好本地區的住房保障體系，落實經濟適用房和普通住房的建設計劃，逐步解決中低群體的住房問題。三是督促地方政府建設和完善本地的房地產市場體系，維護市場運行秩序。
第二要完善房地產市場體系，發揮市場機制配置資源的作用。首先，建立完善的房地產信息系統、房產登記制度和定期公告制度，及時向社會公開提供真實完整的土地資源情況，房地產供求情況，存量房地產資源的交易、變動情況及租賃市場的資源、價格等情況，合理引導房地產生產、投資、消費。其次是完善房地產市場體系，加強商品房一級銷售市場、存量房的二級交易市場和房屋租賃市場的建設，促進各個市場的協調發展，形成多層次市場體系，發揮各市場間的替代作用，滿足不同消費群體的需求。再次，整頓房地產市場的運行秩序，監督和管理開發商的行為，使其按照市場規則，規范經營，防止聯手抬價，查處提供和散布虛假信息的行為，促進房地產市場的公平競爭。
第三要綜合協調使用多種調控手段，保持房地產市場供求平衡和價格穩定。要增加中低檔住宅建設數量，改善房地產供應結構。檢查、督促地方政府落實經濟適用房的建設計劃，保證公平、合理的提供給真正缺房的低收入居民；完善土地使用制度，明確普通商品房的供地原則，建立公開、公平的土地供應機制，保證普通商品房的土地供應量；利用稅收、利率等有效的經濟手段，激活沉淀的存量土地、房產的資源；也可以根據形勢變化的需求，考慮發揮利率杠桿的調節作用，抑制不合理投資需求。
第四要正確處理房地產投資和消費的關系，培育合理的住房消費需求。居民住房消費是新的經濟增長點，要注意培育和保護。調控政策要有保有壓，宏觀調控的重點是控制被動需求和投資炒作的需求。土地政策和信貸政策要保證經濟適用房、普通住宅的供給量，促進房地產供給結構的調整。
特約編輯：廣偉
