南方網訊 2004年的樓市在一片“漲價”潮和“斷貨”聲中過去，作為歷年房價穩中有降的拐點，讓廣州樓市創造了讓許多業內人都沒想到的輝煌。展望2005年，廣州樓市的走勢如何？記者日前采訪了廣州多家房地產中介研究機構及多位專家，請他們共同為今年的樓市趨勢把脈。
房價走勢 穩中有升 漲幅4％－10％
對于房地產市場，人們最為關心的無疑是樓價走勢問題，“升了”、“降了”都牽動著人們的神經。據房管局統計，2004年廣州十區一手住宅價格升幅達18.8％，但2005年，各大地產商都在加緊開發和推貨，集中供應狀況已初現端倪。那么，樓價到底會怎樣走呢？
在記者采訪中，大多數中介研究機構均表示，2005年廣州樓價將穩中有升，許多機構和行家甚至預測了具體的漲幅，中原地產認為將上漲約4％，方圓地產預測上漲10％左右，而同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文甚至大膽預言，廣州未來五年沒有什么因素可以使樓價下跌，如果廣州的經濟仍然達到二位數字的增長，樓價也會這樣發展。
方圓地產有關負責人分析，市政府在2005年的基礎建設方面，還將投入巨額資金修建地鐵、火車站等多項重大市政工程，今年的經濟還將繼續保持高速發展，這為房價小幅上揚提供了支撐的基礎；“亞運會”給廣州塑造的是一個大廣州的概念，從北京亞運會及奧運會的發展經驗及趨勢來看，廣州樓價還有上升空間。
趙卓文認為，房價漲跌是周期性的，前幾年廣州房價下滑，而2004年止跌回升后進入一個樓價上升周期，未來五年都將穩中有升；另外土地資源日益稀缺，不會像以往那樣低成本和大規模地開發，廣州的樓市往精品模式走，同時建材等成本不可能下跌，這都帶動價格上揚。
區域熱點
南海和市橋崛起
中原地產研究部認為，2005年廣州樓市將繼續延續多區域“泛熱時代”，這是與廣州市“東進、南拓、西聯、北優”規劃戰略的全面鋪開相關聯的，但“東、南”兩個熱點區域仍會相對突出一些。
方圓地產有關負責人指出，南海樓市受“大廣佛圈”及相關交通建設的影響，開始進入快速發展時期，雅居樂、中海、萬科、祈福等各大地產巨頭都已屯兵該地，預計2005年下半年該地開始涌現一些大盤，推動整個南海樓市。番禺樓市隨著新光大道、新火車站、亞運村(選址廣州新城的)建設以及地鐵三號線的即將通車，市橋樓市將大大受益，市橋至南沙板塊的房地產將在廣州樓市中崛起。
趙卓文也十分看好“大廣佛圈”，他認華南板塊未來三年基本上就過了高峰期，南沙也只是序幕，而2004年南海和佛山的土地儲備非常多，包括萬科等巨頭在南海的項目，未來南海和佛山對珠三角的輻射會非常強，這是廣州未來最重要的一個板塊。
另外，讓業內人士看好的小區域熱點還有珠江新城板塊、廣園東板塊、白云大道北板塊、琶洲板塊、金沙洲板塊等等。
產品趨勢
公寓與大戶型同熱 甲級寫字樓井噴
對于2005年樓市產品類型的發展趨勢，行家們也進行了預測。
方圓地產有關負責人認為，公寓將成為2005年樓市的一個亮點，他分析，2004年，雙子星城、雙城國際、錦洲國際公寓等小戶型相繼熱賣，目前內部認購的馬賽國際公寓認籌也十分踴躍。2005年，海珠、天河、越秀等區域均有不少小戶型投資公寓將陸續推向市場，預計小戶型投資公寓將再度成為市場熱點。
而中原地產有關研究人士指出，在2004年，人們在選擇樓盤時已經從小康型向舒適性轉變，大戶型的住宅目標客戶基本上為自住型買家，特別是二次置業人士，2005年大戶型住宅的需求還將持續，像合生、富力、新世界、城建、保利、雅居樂等巨頭均不斷推出中大戶型產品，大戶型和裝修標準提升仍會繼續流行。
中原和方圓的研究人士均指出，2005年、2006年將是廣州甲級寫字樓的井噴供應年，廣州的不少甲級寫字樓在2004年出現供不應求的現象，寫字樓市場出現回暖局面。在2005年，多個大型的甲級寫字樓項目進入市場，如位于天河路的壬豐大廈、正佳東翼寫字樓廣晟大廈、天河北天譽三期、金海大廈、盤活中的中誠廣場、大鵬國際廣場、以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，重視高科技高智能化，在規劃設計配套上也各有特色，更強調生態辦公、休閑辦公等理念。由于這些寫字樓項目的起點都非常高，而且規模亦十分龐大，它們的入市將對整個廣州的寫字樓市場有明顯的提升作用，但同時也讓人擔心在供應洪峰之中市場的承接力問題。
本報記者 嚴家森
■另類觀點
房價回落的可能性更大
在眾多專家預測今年樓市一片“漲”聲中，寒桐房地產投資顧問公司韓世同卻認為2005年樓價即將回落。他分析，2004年樓價上漲表面看是建材漲價和發展商聯手炒作帶動的，實際上是宏觀經濟形勢由通縮向通脹變化而帶來的結果。而目前宏觀調控已經開始奏效，表現為貨幣供應減少、物價回落，整體經濟發展的態勢有可能重新回到通縮和下降的態勢，在這種情況下，廣州樓市要持續上升的可能性是不大的，尤其是加息和對投資性購房貸款的限制，都將會對樓價和購房需求產生較大的影響。
韓世同還進一步分析，2004年下半年廣州樓價已有回落的跡象，8月起持續3個月樓價盤桓，11月樓價雖比前幾個月有所上升，但12月又有所下跌。而且從全年分析，廣州樓價與成交量的關系是一種負相關的關系，樓價上升成交量就會下降，而成交量上升樓價就會下降。廣州是一個以自住型購房者為主導的成熟市場，缺少國際游資入市炒樓，因此，除非國家對房地產的政策重新放寬和對貨幣的控制重新放開，廣州經濟持續走好，否則，房價回落比上漲的可能性更大。
特約編輯：廣偉
