在經歷了信貸門檻抬高、央行加息等一系列風潮之后，明年的金融市場走勢如何成為業內人士關注的焦點之一。事實上，比起金融收緊，土地協議轉讓的終結、招拍掛要求的高額資金更讓部分開發商頭疼，各種各樣的聯合和融通渠道應運而生，基金、投資銀行開始“蠢蠢欲動”，盡管現在還多以觀望
、考察姿態出現，但它們都十分看好中國市場，不少外資銀行考慮持有中資銀行股份以搶灘經濟持續走好的中國市場，而房地產市場自然是它們的首選對象之一。
資本市場的認可度將決定企業發展前途
華遠集團總裁任志強稱，實行招拍掛后對房地產開發企業的資金要求越來越高了，因為參加投資資格的保證金就是5000萬元，很多中小企業越來越多感覺到面臨的資金困難以及他們在銀行信貸方面的困難。這樣就迫使很多企業不得不用更多的方式去獲得資金，各種各樣的聯合和融通渠道應運而生。任志強以萬科和萬通為例，前者在資本市場上獲得了公開的募集渠道，同時又通過私募的方式和境外聯合取得了融通的渠道；后者通過和國有企業泰達合作，利用國有土地的資金支付現實土地資金，并且獲得資金支持。任志強認為，這種合作的形式越來越多，“尤其是國內好的突出的企業，他們有更多的優勢能從境外獲得資本市場的認可，這個認可就等于獲得融資的渠道，盡管不是公開市場，而是用私募的方式，但越來越多的資金會向這些企業傾斜”。
任志強打了這樣一個比方，“在整個聯盟過程中，有傍大款的，也有把自己先洗干凈的，也有先把自己打扮成靚女才出嫁的”。其主要原因就在于依賴銀行是不夠的，越來越多要靠企業的合作和資本市場的結合來獲得更多的渠道，以擴大企業的規模，使企業能夠在市場的競爭中不至于被淘汰。如果我們拍賣的土地都是15個億、20個億，很多中小企業自然會被市場淘汰，所以一些地下融資開始蔓延。“但是畢竟我們是要公開在這個市場中生存，所以越來越多的可能是要通過與資本市場正式的結合，以及與境外市場的增值結合來獲得更多資金，支持這個市場”。
展望2005年的房地產市場，任志強認為，會更多提出把地產和金融相結合的問題，“這種結合包括企業之間的聯盟形成的結合，包括與資本市場的融通之間形成的聯合，也包括和境外基金等其他方式合作的一種聯合”，“這樣才可能出現一些生和死企業的差別，企業才有可能借助資本市場成為具有規模的一種品牌效應；而另外一些企業可能在資本市場中先被淘汰了，自然就會在房地產市場當中逐步被淘汰”，“換言之，資本市場的認可程度最后將決定我們中國的房地產企業發展的前途”。
合理的融資渠道會活躍起來
北京銀都房地產發展有限公司副總經理鄭健力關注更多的是融資渠道的變化。據他介紹，現在很多公司都開始考慮集團發展戰略，以前是一個項目一個項目做，現在是一批一批項目的做，企業的風險意識加強了，不會把所有的資金投入到一個項目中去。以前，往往項目成公司就成，項目敗公司就敗；而現在是多層次、多產品的投資。因此，專業房地產企業的安全系數提高了，要求每一個項目都在自己的控制范圍內，企業現在期望的不是一步登天，而是按照自己期望的速度安全發展，尋求穩健的進步。
鄭健力注意到企業的融資渠道在近幾年發生了改變。國外房地產企業資金來源通常是40%的房地產基金，40%是私募基金(包括私人投資或者企業之間的投資)，剩下20%才是銀行貸款，這種方式比較健康，銀行風險也比較小。而現在國內房地產投資銀行貸款比例占到70%，由于比例太高使銀行處于不安全狀態，導致國家金融也處于不安全狀態。而企業從資金角度來說，也需要從更多渠道募集資金，緩解企業資金方面的壓力。一些比較合理的融資渠道會活躍起來，國外資金很想進入中國市場。
“今年銀行貸款基本上被停止了，銀行貸款門檻提高，但是基金門檻降低了�！编嵔×φf，“這個時候很多房地產基金可能都會找到它存在的空間，我自己就參與了一個房地產基金。”
外資、基金此時進入將得到雙倍好處
據中國金融網報道一個“房地產監測報告”正在醞釀和考慮之中。這個策劃中的“房地產監測報告”將由中國人民銀行研究局組織實施，屆時會把央行內部涉及房地產的信息先行整合，然后再與建設部、國土資源部、國家統計局等部門取得溝通，最后形成一份有預警性質的報告。該報告有望形成一種機制，按季度向行長匯報，并進一步影響貨幣政策。
陽光一百常務副總范小沖認為，明年在宏觀調控上政府調控會越來越成熟，有可能會調息一兩次，這要看市場效果，同時明年的銀行會更市場化，有可能根據風險大小來確定和調整貸款政策，這樣會令優秀的有品牌影響力的企業更容易獲得貸款。
清華大學經濟管理學院房地產金融系教授王洪告訴記者，在可以預見的一段時期內，金融政策不會調整的可能性比較大，信貸手段不會放開，這樣對于基金進入市場無疑是利好消息。
王洪認為這不是壞事，因為“城市化、現代化有這個需要，基金進入可以填補這個缺口”，“外資、基金很‘挑剔’，并不會盲目大規模進入，而且它們并不一定是做貸款”，“我們原先地產金融跟銀行貸款關系太密切了，占到了90%以上，這跟銀行放貸不夠審慎有很大關系，也給銀行埋下了隱患”。
“當前，人民幣有升值的希望，房地產又是一個比較好的投資渠道，加之WTO框架下，金融市場漸趨透明，外資、基金如果此時進入，將會得到雙倍收益�！蓖鹾檎f。
特約編輯：廣偉
