2004年，成都掀起了空前高漲的買房狂潮，住宅類的開發商是春風得意，而成都商業地產和住宅就顯得不那么火爆了，這是繼去年“成都商業地產年”之后，開發商所沒有料想到的一場“變局”。
據四川中原物業顧問公司提供的統計數據顯示，
2003年1月至8月成都開盤的商業項目總體累計銷售率達78％，
而2004年同期新開盤的商業項目總體累計銷售率只有46％。同時今年上半年成都商業地產的供應面積是去年同期的3倍，市場面臨的境況異常嚴峻。
“增長過快，致使空置偏高；發展不平衡，同質化開發嚴重；贏利模式單一，定位不準等已經成為成都商業地產發展的疾癥”，業界人士指出，成都商業地產必須實現自身突破，才能逆轉變局，引導投資者的理性回歸。
大放量VS高空置率
“銷售太困難了，我們甚至將一次性付款的優惠提到了6％，還是要經歷這樣的煎熬。”成都城西某商業地產的銷售經理苦笑著描述目前項目的困境。該項目已開業兩個多月，尚有大半商鋪沒有銷售出去，一間間空蕩蕩的商鋪給人以慘淡的感覺。
但是在2003年，成都商業物業的價格卻是一路走高。據了解，西南交通大學社區商業街附近的商鋪，2002年每平方米售價不過6000元左右，2003年則賣到了每平方米7000元以上。市中心黃金口岸商業項目每平方米超過了36000元，個別商鋪每平方米售價最高賣到了6萬元，且出現了供不應求的局面。
在商業地產開發量不斷上漲的情況下，空置面積也呈現出上漲趨勢。據統計，2002年商業營業房的空置面積就達到歷史新高41.18萬平方米，接近當年商業營業房的銷售面積。2003年商業營業房在建規模達到323.5萬平方米，其空置攀高到43.06萬平方米。2004年1月～8月，全市商業營業用房空置面積更是達到43.92平方米，滯銷和積壓的商業營業用房增加5.1萬平方米，增長39.72％。
“雖然商業地產的銷售總額與去年差距并不大，但今年成都商業地產的放量過大是銷售相對減弱的重要原因”，新城市廣場開發商成都統建合能房地產有限公司負責人分析說。從2001年商業地產需求的突然放量，到2002年商業地產的大面積竣工，以及2003年的空前發展，商業地產成為了眾人垂涎的“奶酪”。2004年上半年，成都商業地產施工面積達323.68萬平方米，商業總面積共89.7萬平方米，供應面積比去年同期上漲了近3倍。從目前商業用地的供應情況分析，未來成都商業地產市場供應仍有增加趨勢。
商業地產得了“幼稚病”？
根據成都市統計局的統計結果，成都市商業地產在建規模增長過快、空置面積偏高已經成為了一個需要引起足夠重視的問題。很多商業地產項目更是憔悴不堪，投資者心態更將直接影響價格，成都商業地產發展堪憂。
對此，有業界人士指出：成都商業地產得了“幼稚病”。
“去年的商業地產熱哄抬了售價”，一位分析人士說，這樣就加劇了商業物業開發的轟動效應，但是政府的宏觀調控和規劃都不到位，導致低層次重復建設嚴重，惡性競爭影響到整個商業地產市場的發展。
同時，定位不準、同質化嚴重、供需錯位也是成都商業地產趨于冷清的問題所在，“問題的關鍵是開發商沒有一個全面的后期經營計劃，更沒有最終的完全解決方案，導致我們的收益得不到保障”，一位買了商鋪卻出租不出去的女士抱怨說。據記者了解，成都多數開發商均是以“銷售獲利”模式來開發商業地產，大多抱著“賣房子走人”的思想，這也極不利于對商業地產科學規劃和長期運營。
SHOPPING MALL之爭
今年4月份，上海百聯在成都的天府購物中心以SHOPPING
MALL的業態開業之后，即刻將變局中的成都商業地產抬升到這一高端競爭中。“我們才是真正的SHOPPING
MALL，”匯聚了北京西單、德國歐倍德的成都金沙國際商城剛亮相就加入了MALL之爭，而且將自己定位為繼成都發展百年的春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統商圈之后的“第四商圈”，從而想領軍成都商業地產市場。
經歷了近10年不能完工的尷尬后，以25億元投資重新啟動的熊貓城似乎也正在想成為引領成都商業地產“風騷”的領頭軍。“熊貓城是基于一站式消費需求而設計建造的一個超級大型消費航母”。該集團楊軍副總裁認為，成都的商業地產在經歷了臨街為鋪、百貨公司等業態之后，“一站式”服務的消費購物中心已經成為發展趨勢，因此，借助規劃建設中的成都CBD核心區以及周遍已經形成的商圈，將熊貓城定位為超區域性的MALL。
但據記者了解，成都CBD的建設完成至少還需要30～50年的時間，而且熊貓城并不像新城市廣場就在成都春熙路、鹽市口商業中心內，因此，要將這兩個商圈的人氣吸引過來還需要付出很大努力。
面對熊貓城這一消費航母，大型商業地產乃至住宅小區開發的大型商鋪的主力店之爭也由此展開。記者注意到，許多商業地產的宣傳廣告牌都大力宣揚某某國際商業巨頭入住的信息，但是商業巨頭的“大名”今天出現在這個商業片區，明天又轉移到另外一個片區的情況并不鮮見，正如一位業界人士所評論的：“互相拆臺、挖墻腳以主力店裝點門面的問題已經成為SHOPPING
MALL在成都發展的畸變。”
“成都商業地產市場正在消化，這有一個洗牌的過程”，新世界廣場銷售部張經理樂觀地指出，目前成都本土商業地產開發商已經意識到了原有開發模式的不足，一些失敗的地產項目也正在重新包裝運作中，隨著明年幾個大型專業市場的放出，新的投資格局將會為商業地產市場帶來新的活力。
政府正本清源 行業走向分化 市場受激異動
2004年，對于房地產業來說是一個不折不扣的“政策年”、“變法年”。一方面提高固定資產投資項目資本金比例、嚴控信貸、加息，一方面大力整頓土地市場、強令經營性用地供應方式必須招拍掛，一把扼住房地產的銀根、地根兩大命門。有人說，這是中國房地產業從幼稚走向成熟的分水嶺，整個行業自此開始分化。政府出招的最終目的，是讓中國的房地產業走上健康發展之路。
政策三板斧
4月底，國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。其中，房地產開發(不含經濟適用房項目)均由20％及以上提高到35％及以上。同時開始強力收縮銀根，嚴控信貸，尤其是針對房地產業的貸款。這大大提高了房地產業的進入門檻，讓不少空手套白狼的中小企業日子開始極其難過了。
隨后幾天內，國務院辦公廳發布了關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知，暫停審批農用地轉非農建設用地，要求最嚴格的耕地保護制度，并嚴格控制土地。同時，政府強令：經營性用地必須采用招標拍賣掛牌方式供應，歷史遺留問題的土地，必須在8月31號之前解決。自此，去年全國轟轟烈烈的土地轉讓大幕就此關閉，全國的官方土地轉讓市場也一下子冷清起來。而二手土地轉讓市場開始熱起來。
10月底，央行在毫無預期的情況下突然加息，提高0.27個基準利率，同時開始浮動部分利率，并邁出了利率市場化的重要一步。
這是今年政府對房地產業的三板重斧。前兩斧是直接對準房地產行業的兩大命門：土地和金融。加息則是對整個宏觀經濟市場化調控的重要舉措。關于這次加息后續，央行會不會繼續加息，尚無定論。
不過，總結下來，今年出臺的政策有兩大特點：前緊后松，城鄉有別。
行業分化已成定局
今年的政策調整，必然導致整個行業走向分化：強者越強，弱者越弱。這將會對中國的房地產業產生深遠影響。
今年的政策讓整個行業都遭受到了壓力，但是，對行業內的不同企業壓力也是不同的。大而強的企業日子比小企業要好過得多。畢竟，大企業有實力、有品牌，抗風險能力也比較強。
事實上，今年大企業明顯加快了發展速度。今年的政策、環境也是有利于大企業發展的。
100億元的銷售額，對房地產企業原本是一個三五年的計劃。但是，去年銷售額只有40億元的順馳孫宏斌宣布要在今年銷售100億元，做中國房地產企業老大。孫之言一下刺中了好多有著老大夢的企業最敏感的神經，一下加入到房地產江湖老大位置的爭奪戰中。綠地原本計劃2005年完成100億元銷售額，但是今年年初悄悄改變計劃，把100億元的銷售額計劃提前到了今年。不久前，合生首先宣布今年完成100億元銷售額。之后，順馳宣布今年一定能完成100億元銷售額，并宣布明年要銷售200億元。原本的老大萬科，則悄悄開始了自己的收購步伐。中海在香港圈、借了一大筆錢后，也大肆發力，目標也是問鼎老大的位置。
中國地產江湖，誰會成為下一個老大？老大之爭明年勢必越演越烈。這背后就是政府、政策對企業做大的無形支持。今年的幾大政策，對于大企業的影響要遠小于中小企業。比如不讓拿地，這些企業原本就有幾年的土地儲備，半年不拿地也無所謂，而中小企業土地轉讓也只能轉讓給有實力購買的大企業。自有資金開發提高到35％，對萬科這樣的企業毫無意義，萬科的自由資金原本就是超過35％的。中海在發力之前，就先準備好了足夠資金，據原中海地產上海公司總經理楊小平對記者說：“4月份，公司有70億元可動用現金，根本不愁錢。”
房地產企業強者越強，弱者越弱，這一趨勢在明年將會更為明顯。從為行業洗牌這個角度看，今年出臺的房地產政策是達到了效果。
調控市場：目的效果背道而馳
今年的政策調控，還有一個大背景是飛速上漲的房價。高房價讓老百姓無法承受，上海等城市房價的高速增長也引起了中央的高度關注。今年的宏觀調控，幾大政策出臺的目的之一也是打壓房價。
政策對市場的影響，可以以上海市場為例。4、5月的宏觀調控風暴，確實影響了一段時間內房價，6、7、8幾個月，整個上海市場銷售非常困難。由于企業觀察到4、5月份時，宏觀調控氣勢比較緊張。但是，似乎雷聲大、雨點小，市場也就安穩下來，9月之后，市場又重新火熱起來，直至加息后，又稍微有些變動。
然而，國家統計局公布的月度形勢報告顯示，今年1至10月，全國商品房平均銷售價格為2758元／平方米，同比上漲11.7％。1～10月份，全國房地產開發投資完成9526億元，同比增長28.9％。房價、房地產投資均高速增長。
尤其是今年的土地嚴控政策，政府原本希望官方不放出土地，通過政策擠壓將捂在市場中的土地給清理整頓出來，所以有個8月31日的限期。但是，捂在市場中的土地并沒有被擠出很多來，政府的這一政策目標沒有達到。所以，今年土地供應大量減少。還有城市市區動拆遷難度陡然加大，原計劃今年拆遷完推向市場的土地，由于無法拆遷延緩推向市場。由此導致很多城市市區土地供應嚴重不足，城區房價一路高漲。比如上海今年環線以內房價至少漲了30％以上。
而且，這一趨勢明年還可能繼續。就在住交會上，中國房協副會長、秘書長顧云昌說：“今年1月～9月份，開發商買地數量比去年大幅下降47％；開發土地面積增加8％，比過去30％、40％的增幅也有大幅下降；土地的購買量比去年增加3.8％，增幅較去年同期下跌41％。如果不調整土地供應量，土地供應不足將會嚴重影響明后兩年的供求關系和房價，房價仍會保持上漲。”
從調控房價的角度看，今年政府的手段與結果顯然背道而馳。有人說，政策一般有滯后效應，威力到明年才會完全顯現。其實，根上的問題在于中低檔住宅供應量太小。而在利潤相對較高的中高檔住宅銷售順暢的時候，哪個開發商會轉向做中低檔產品呢？解決了產品供應結構問題，房價也就不會再是焦點了。
特約編輯：廣偉
