偉業顧問：2005年北京房地產市場預測報告
關于總體規劃
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1、 市人大表決通過北京城市總體規劃(草案)
市十二屆人大常委會第十六次會議11月10日舉行，會議聽取并審議了《北京城市總體規劃(2004年―2020年)》(草案)，并通過了相應決議。
決議原則同意《北京城市總體規劃(2004年―2020年)》(草案)作為指導促進北京經濟、社會和環境協調發展的總依據，由市人民政府依據本次會議審議中提出的意見，再作必要的修改，報請國務院批準后組織實施。
2、 新城市總體規劃11個新城疏解城八區壓力
新北京規劃提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局。新城是新的城市空間結構中的重要節點，根據新規劃，發展新城11個，以疏解中心城區的壓力。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。
3、 北京城市總體規劃修編3月9日正式開始
北京城市總體規劃》修編工作3月9日上午列出了一份具體到日期的進程表。上午召開動員大會要求總體規劃修編工作要確保年內完成，四季度上報國務院批準。總體規劃修編要突出四個方面的重點：新城規劃及功能布局調整；交通及基礎設施規劃；生態環境保護規劃；歷史文化名城保護規劃。同時做好城市安全問題和區域協調發展問題研究。規劃修編將按照“政府組織、專家領銜、部門合作、公眾參與、科學決策”的組織指導原則和工作方針進行。
4、 北京城市總體規劃(2004年―2020年)修編成果公示
位于前門的北京規劃展覽館，從11月6日起開始公開展示北京城市總體規劃(2004年―2020年)修編成果。此次公示是北京城市總體規劃的首次公示。北京城市總體規劃(2004年―2020年)修編成果的定位是“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。
總體發展規劃說明
1、 總則
依據我國現代化建設三步發展戰略目標，以及中共北京市委、北京市政府關于加快改革開放步伐、促進經濟發展的戰略部署，適應新的形勢，對原《北京城市建設總體規劃方案》進行了必要的修訂。總體規劃期限為20年(1991年至2010年)。總體規劃修訂的重點是：調整城市發展規模，開拓新的城市發展空間；優化城市布局，建立完善的城鎮體系；保護和發揚歷史文化名城的優良傳統，創建社會主義中國首都的獨特風貌；完善市域規劃，促進城鄉經濟和社會協凋發展；改善城市壞境，建設完整的城鄉綠化系統；提高城市基礎設施現代化水平。北京城市總體規劃(2004年―2020年)修編成果的定位是“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。
2、 城市規模
今后20年北京市的人口控制規模為：2000年全市常住人口從1990年的1032萬增至1160萬左右，流動人口從127萬增至200萬左右：2010年常住人口1250萬左右，流動人口250萬左右。全市的常住城市人口，2000年從1990年的640萬增至750萬左右，其中市區從1990年的520萬控制到600萬左右；2010年全市為850萬左右，其中市區控制在650萬左右。
根據城市人口的發展規模估算，2000年全市城鎮建設用地將從1990年的600多平方公里增至750平方公里左右，2010年達到900平方公里左右。規劃市區城市建設用地將從1990年的420多平方公里，增至2000年的500平方公里左右，2010年的610平方公里左右。
今后20年，每年竣工的建筑面積仍將維持在1000萬平方米左右的水平，共新建房屋約2億平方米。除去每年拆除的房屋，城市擁有的建筑量(不含農村建筑)將從1990年的1.9億平方米，增至2000年的2.8億平方米，2010年的3.6億平方米。隨著市區產業的疏散和遠郊城鎮的開發，遠郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。
3、 城市總布局
北京城市規劃區即北京市行政轄區，包括規劃市區和遠郊地區，總面積為16800平方公里。其中規劃市區的范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里。市區中心地區的范圍大體在四環路內外，面積近300平方公里。
城市總布局的基本方針是：改變人口和產業過于集中在市區的狀況，從現在起城市建設重點要逐步從市區向遠郊區作戰略轉移，市區建設要從外延擴展向調整改造轉移；大力發展遠郊城鎮，實現人口和產業的合理布局，進一步加強與首都周圍的城市和地區的協調發展。
北京城市規劃區按照市區(即中心城市)、衛星城(含縣城)、中心鎮、一般建制鎮四級城鎮體系布局。
4、 衛星城和建制鎮的建設
確定位于公路二環與京榆、京津塘、京開等對外公路干線相交處的通州鎮、亦莊和黃村，作為全市重點發展的衛星城，要加大綜合開發的力度。其中亦莊北京經濟技術開發區，是北京發展新興產業的重要基地，近期要集中力量加快建設。
5、 市區的調整和改造
市區建設要從外延擴展向調整改造轉移，從以新區開發為主轉向舊區調整改造與新區開發并重。堅持“分散集團式”布局，加快舊城區的改造步伐，調整土地使用，改建危舊房屋，加強政治、文化中心功能，大力發展第三產業，完善各項城市基礎設施和公共服務設施，保護歷史傳統風貌，改善城市環境。新區開發的重點將從中心地區轉移到各邊緣集團。繼續完成“兩軸”改建工程，加快“兩帶”的建設進程。
6、 住宅和社區建設
今后20年，要大力進行城鎮住宅和社區生活服務設施的配套建設，逐步提高居住水平，不斷改善居民的生活條件和社會環境。新建住宅建筑面積平均每年500萬平方米左右，20年共新建住宅1億平方米左右，并相應建設各類生活服務設施2900萬平方米左右。
住宅層數以四、五、六層為主，在舊城區嚴格控制高層住宅的建設，在舊城外合適地段可以建設部分高層住宅。住宅的容積率和建筑密度要滿足日照、通風、綠化、停車、消防等要求。新建居住區的規模一般為1萬多戶、3萬至5萬人，由若干小區組成。在建設住宅的同時，根據居民生活和社區管理的需要，進行各項配套設施的建設。
7、 城市交通
北京城市交通建設的戰略目標是：在20年或者更長的時間內，逐步完善城市道路網和軌道交通網，建立一個以公共運輸網絡為主體，以快速交通為骨干，功能完善，管理先進，具有足夠容量和應變能力的綜合交通體系。
市區道路系統由4條環路、10條主要放射路、15條次要放射路，以及貫通舊城區的6條東西方向干路、3條南北方向干路，并輔以次干路和支路組成。無論舊城改建或新區開發，都要安排足夠的停車設施。
北京市“十五”時期房地產業發展規劃
1、 “十五”北京房地產業發展目標
“十五”期末，房地產業年度實現增加值達到125億元，以2000年為基數，平均每年增長9%；
“十五”期末，房地產開發年度完成投資達到840億元，以2000年為基數，平均每年增長10%；
“十五”期間，房地產開發年度開復工面積平均為4800萬平方米，竣工1500萬平方米；
“十五”期間，商品住宅開發年度開復工面積平均為3000萬平方米，竣工1000萬平方米，期末城鎮居民人均住房使用面積達到18平方米；
“十五”期末，獨立核算的房地產企業職工人數達到200萬，全行業從業人數達到450萬。
2、 “十五”北京房地產業指導思想
“十五”期間，北京市房地產業發展的指導思想是：培育、建立、發展和完善以普通住宅為主的房地產市場體系，充分發揮市場機制在房地產行業中優化配置資源、促進企業提高經營管理水平等方面的基礎作用。同時，加大市政府宏觀調控和宏觀管理的力度，堅持長期培育和近期治理相結合，以啟動住宅消費市場為切入點，存量調整為主，配以增量推動，著重于市民生活的提高和城市的可持續發展，全面培育以住宅為主的房地產業成為新的經濟增長點。
3、 “十五”北京房地產業工作重點
實現經濟增長方式的轉變，堅持可持續發展的觀念，推進以普通住宅為主的房地產業規模化和集約化經營；
加強和改善房地產業的經濟調控，強化政府對房地產市場尤其是商品住宅市場的宏觀調控力度，制定和實施以普通住宅開發和經營為主的產業傾斜政策，實現房地產市場需求和市場供給的長期平衡；
加快城鎮住宅建設，花大力氣穩步推進城鎮住房制度改革，逐步建立以商品化為主要發展方向，建立科學合理的住宅供給體系；
推進房地產業管理體制改革，加快建立適應社會主義市場經濟發展的房地產投融資體制、開發建設管理體制、物業管理體制；
理順商品房價格，完善商品房價格監督和管理的方法，建立科學合理的商品房價格體系；
結合金融體制改革的深化，發展房地產金融，建立適合市場經濟要求的房地產融資和信貸制度；
繼續推進和深化國有房地產開發企業改革，建立現代企業制度，真正實現自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束，推進企業集團化發展；
加強房地產業的政策法規體系建設，加大執法力度，規范房地產市場，保證公平競爭，引導房地產業健康有序的發展；
以房地產開發推進中關村高科技園區、綠化隔離帶和危舊房改造等建設。
4、 “十五”北京房地產業發展的主要政策措施
加強土地供給管理，規范土地一級市場，推進市區兩級政府開展國有土地收購儲備試點
理順商品房價格構成，促進商品房價格進一步合理化
進一步啟動房地產二、三級市場，防止重復建設，合理確定存量住房、經濟適用住房和新建商品住宅的比例關系，建立和完善新的住房供應體系
積極穩妥采取有效措施，依法整頓房地產市場經濟秩序，提高規模效益，促進房地產市場健康穩定的發展
進一步優化投資環境，多方籌集資金，加快房地產金融改革步伐，加大房地產開發的投資力度
四、關于奧運建設
奧運規劃
1、 比賽場館規劃
建設內容：根據2008年奧運會比賽設施的調整規劃，屆時將設立35個比賽場館，其中30個安排在北京。這30個場館中，計劃新建15個，改擴建11個，采用臨時設施4個。此外，還要改造59個訓練場館及配套建設殘奧會專用設施。京外地區的5個場館項目中，青島國際帆船中心、天津體育場、秦皇島體育場為新建項目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項目。
布局方案：呈"一個主中心加三個區域"的分布格局。"奧林匹克公園"是舉辦奧運會的"主中心區"，內有13個場館；"西部社區"有9個場館，其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區西南部群眾文體活動場所；"大學區"安排首都體育館等4個場館，賽后成為大學及社區文化體育活動的場所；"北部風景旅游區"，安排北京鄉村賽馬場等2個場館，便于賽后發展郊區旅游業。此外，在其他地區，改擴建工人體育場等4個場館，為相鄰地區群眾開展文化體育活動創造條件。
2、 奧林匹克公園規劃
位于北京城市中軸線的北端，規劃總用地約1135公頃，其中森林公園約680公頃，奧運中心區用地約405公頃，中華民族園及部分中軸路用地約50公頃。在這個區域，包括了國家體育場(“鳥巢”，8萬人)、國家體育館(8字型，4萬人)、國家游泳中心(水立方，1.9萬人)、會議中心、奧運村(36萬㎡,賽后轉為民用)等一批重要設施。
3、 奧運商業板塊策劃
2004年10月7日，歷時4個月的“奧運商業地塊策劃競標”結束。此次招標主要針對位于奧林匹克公園中心區地面的33公頃商業和文化兼容商業地塊，以一級土地開發為目標進行主題概念和開發戰略的策劃。按此中標方案，在由龍形水系、中央廣場以及國家森林公園形成的腹地上，建成后的奧林匹克公園中心區將形成類似于上海外灘和香港維多利亞灣的良好城市景觀，市民在奧林匹克公園中心區游覽和散步時，不僅可以全景欣賞“鳥巢”、“水立方”等經典現代體育建筑群，還可欣賞到由多棟現代商業建筑和文化建筑組成的“標識經濟”商圈建筑群落。細分的15個地塊將于明年初陸續拍賣，受奧運利好影響，預計價格將不斷走高至5000元/平米樓面價，此價格高于金融街，僅次于CBD地區。估計該地區樓盤銷售單價不會低于1萬元。
奧運數據庫
1、 2800億元
2002年至2008年，北京市用于奧運會相關的投資總規模將達2800億元，其中直接用于奧運場館和相關設施的新增固定資產投資約1340億元。
2、 0.3%-0.5%
申奧成功，除了給中國帶來舉國歡慶和民族自豪感之外，最實際的利益，應該是將在2002年至2008年間給中國的GDP帶來的額外增長。
隨著加入世貿組織后中國市場的逐步開放，尤其是資本市場的開放，因主辦奧運會而產生的市場需求與之呼應，必將加速資本進入的進程。得風氣之先的資本市場也高潮迭起。大量的基礎設施的建設和城市改造，不僅僅會對這短短的8年產生影響，各行各業可以充分利用奧運會留下的新產生的寶貴資源讓奧運經濟繼續發揮效應。
美國高盛研究機構的預測數字顯示：北京申辦奧運，將有助于7年間中國GDP增長率提高0.3%-0.5%。
北京市統計局為北京算了一筆細賬：舉辦奧運將會對北京每年的經濟增長產生2個百分點以上的拉升作用，并使全市經濟在近10年中保持兩位數的增長，人均國內生產總值6000美元的目標也將提前實現。
3、 100萬個就業機會
我國在申奧成功之后的7年中，將因此新增100萬個就業機會，相關影響將延至2008年之后。
漢城奧運會為服務業提供了16萬個就業崗位，為制造業提供了5萬個就業崗位，為建筑業提供了8萬個就業崗位，共計增加就業崗位近30萬個。澳大利亞悉尼到1999年就已經增加了15萬個就業崗位。有關專家分析，北京由于勞動生產率、資本和技術密集程度以及勞動力價格都低于發達國家的奧運會主辦城市，因此奧運會在增加就業機會方面要超過其他舉辦城市。
如果按北京承辦奧運會新增投資1000億元，且每10萬元投資能新增1個就業機會計算，則這屆奧運會將產生100萬個就業機會。并且，增加的就業崗位主要集中在建筑業、房地產業、環保業、電子信息產業、文化體育產業、旅游業、信息服務業等，以第三產業為主。增加就業的年份主要集中在2004年至2009年的6年間，其中高峰將出現在2006年至2008年。
4、 1340億元
在奧運項目推介會上，共推出387個項目，項目的目的總金額將超過1340億元。這387個項目將全面涉及北京經濟建設和發展的八大領域——市政公用基礎設施領域、道路交通設施領域、環境保護與資源綜合利用、現代制造業和高新技術產業、區縣經濟發展、消費市場領域、社會公共服務和文化產業、旅游產業。
5、 15000億元
北京奧運經濟發展正在形成一個巨大的市場。據測算，包括前奧運時期、奧運舉辦期間以及后奧運時期的未來7年間，北京市累計投資需求將超過15000億元；作為一個常住人口有1456萬的特大型城市，去年僅社會消費品零售額就超過1900億元，未來7年間，消費需求總量將保持擴張趨勢。預計社會消費品總量將超過15000億元。
6、 318公里
到2008年，北京將新建和改建城市道路318公里，新建軌道交通線路共計154.5公里，全市軌道交通運營線路將超過300公里。其中，城市軌道交通作為建設重點，將新建8條地鐵線路。公共汽(電)車的運送能力將達到45億人次/年，運營車輛達到18000部，將大大改善或提高包括公共交通在內的交通運營速度。
7、 245萬輛
未來7年，汽車報廢更新加新購車的需求總量預計在245萬輛以上。
8、 1億平方米
未來7年，住房消費需求約1億平方米。數字產品的消費需求將在500億元左右。
特約編輯：廣偉
