一家之言對不同聲音房價漲勢已呈強弩之末
日前，業界資深策劃人許子枋在地標資訊網上發表的《2005長沙房地產市場眺望》，直指“長沙的房價呈現的是平穩下行態勢”，言之鑿鑿，理直氣壯。一石激起千層浪，于是，一場有關房價漲跌的論爭開始甚囂塵上。
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價漲跌，作為一個城市房地產業的晴雨表，牽一發而動全身，因而備受業界關注。一段時間以來，緣于央行加息、“泡沫之爭”、“虛假繁榮”等多種風潮的刺激，房地產業呈現出山雨欲來、走勢難測的局面。
難道長沙房價漲勢已呈強弩之末？對此，各方觀點針鋒相對，樂觀憂慮表情各異。
一家之言：價格走向上行乏力
由業界資深策劃人許子枋撰寫的《2005長沙房地產市場眺望》，近日在地標資訊網站上發表。許子枋開門見山，直抒胸臆，指出“長沙的房價呈現的是平穩下行態勢”。許子枋的“悲觀”，建立在三個因素之上——土地、預期與供求。
“房地產的價格，更多的是受土地級差的影響。長沙城市中心可供開發土地已所剩無多，而拆遷新政導致的土地成本高企，給開發商造成了進入障礙，因此，城市中心高價盤開發量不會太大……”“2004年，在土地進入招拍掛之前已急劇放量。而依照廣州經驗，廣州房價連續三年下跌，根本原因在于城市的快速擴張，攤薄了廣州的房價。”由此，他判斷，長沙的總體房價在2005年會呈下降態勢。
許子枋將“經濟景氣預期”視為支撐房價上漲的一個重要因子。他表示，作為具有虛擬經濟成分的房地產，容易受經濟景氣和媒體渲染的影響，從而形成高漲、下瀉的態勢。在長沙，開發商、媒體和政府形成一種“默契”，來共同維護長沙的房地產景氣。消費者受政府的“引導”、開發商的“誘導”、媒體的“誤導”，對房地產業的整體景氣預期看好，從而使房價具有上升的張力。同時他指出，“但看漲的拉力，也只足以平衡房價下降的內驅力，這還只是一手房的價格趨向。如果考慮到二手房交易價格，長沙的房價事實上是下跌而不是上漲。”
而在最終決定房價漲跌的“供求關系”上，許子枋同樣并不樂觀。
他表示，從宏觀上來看，長沙近兩年的土地供應和土地開發急劇放量，對總體房價提升存在極大的反作用力。微觀上分析，價格在每平方米2300元以下的物業供小于求，價格持續小幅上升，但上升空間有限；價格在每平方米2300—3500元的物業上市量最大，應該說在兩年之內是供過于求的，而且供求失衡還比較嚴重，總體價格上行乏力；價格在每平方米3500元以上的物業的需求量在長沙很小……
不同聲音：整體房價全面上揚
與許子枋略帶“陰暗”的觀點相左的是，業界對長沙房價上漲普遍保持一種樂觀的情緒。
“長沙房價并沒有下降的跡象，反而呈現大面積的上升。尤其是河東，近60%樓盤的均價每平方米超過3000元，這與去年長沙房價均價在2500元左右相比，出現了較大的上漲幅度……”本土知名的地產代理機構正大行在深入調查之后，得出截然相反的結論。
正大行總裁喻雯表示，由于長沙市政府對房地產市場始終保持強有力的調控力度，尤其是對國家的政策具有一種預期的敏感性，“未雨綢繆”，持續監管，因而不會造成“突發性的損耗”，長沙房價將會在既定的上升軌道上平穩運行，不會大起大落。
“開發商的謹慎開發與循序漸進，是長沙房價不致急劇下跌的重要保障。”喻雯認為，盡管土地放量較大，但土地新政實施之后，這一情勢得以扭轉。同時，開發商并不會因為土地放量較大而肆意加大房產開發，樓盤供應量穩中有升，房價因此不會急轉直下。畢竟，市場自身具有相當的調節能力，“盈則虧，虧則盈。沒有人愿意一哄而上，一哄而散……”
“長沙的消費水平與住房需求依然強勁。”頤美.現代城營銷總監李湘文指出，巨大的消費牽引力，使長沙成為內陸城市中消費水平最高的城市之一，而住房消費也正在成為市民消費結構中的“重頭戲”，其需求日益強勁。此外，市民的住房消費主要體現在“自住”方面，而并非作為一種“投資”手段。這表明，長沙房地產市場不存在“泡沫”或“虛火”，房價上揚因而具有堅實的基礎。
李湘文認為，當前長沙房價整體偏低，仍有較大的上升空間。相關數據顯示，長沙與國內其他大中城市中相比，房價相對“保守”和“務實”。一段時間以來，均價一直在每平方米2500元左右徘徊，近期，房價開始沖刺3000元大關，但這一價格，在國內各大省會城市中處于“下游”，并不突出。
種種跡象顯示，長沙房價在未來一段時間，仍將保持昂揚的斗志和穩定的上升軌跡，并未呈現出強弩之末的頹勢。業界人士大多認同這一判斷，并對房價上揚深具信心。
業內共識：品質樓盤持續看好
“土地是一種極其稀缺的資源，不可復制，不可再生。”一位不愿具名的業界人士表示，隨著城市與經濟的發展，土地將日益稀缺，其出讓價格必然上揚，而房產是土地的附著物，因此，從長期來看，房產價格將穩步上漲。
“土地價格、建材價格的大幅上揚，因而誘發房價快速上漲，這一說法雖有道理但并不準確。”長沙蔚都實業副董事長龐驚宇指出，盡管土地價格和建材價格出現上揚，成本增加，但房價必然上漲一說卻缺乏邏輯上和事實上的支撐。
龐驚宇說，必須承認，房價的漲跌最終取決于供求的變化。隨著城市化進程的加速以及舊城改造的加快，對住房的需求將日益強烈。尤其是，城市化是一個持續、蓬勃、不可遏制的大勢，大量人口涌入城市，住房消費的需求與能量將逐漸釋放。需求的旺盛與堅挺，將促使長沙房價穩健上揚。“真實的需求，是開發商難以誘導、媒體難以誤導的……”
“房價上漲，是對品質提升的獎賞，并非毫無理由的一路飆升。”長沙宏程房地產公司總經理徐小衛認為，近年來，在內力與外力的共同作用下，長沙眾多樓盤在規劃、建筑、園林、環境、服務等方面都已更上層樓，其綜合品質也已大幅提升。當前，市民購房漸趨理性和成熟，不再一味追求價格的低廉，而是更加注重樓盤的性價比，甘愿為品質卓異的樓盤“埋單”。“這是品質樓盤房價上漲的最好理由。”
“當前，星城樓市中也存在一種怪現象，那就是樓盤品質無論高下、優劣，其價格都在普漲。部分品質平庸甚至低下的樓盤，也在‘混水摸魚’，‘趁火打劫’，這是極不正常的，也是無法容忍的。”一位業界資深人士對此痛心疾首。他指出，星城樓市的洗牌、重組勢在必行，必須淘汰部分只求利潤、不負責任的“南郭先生”，鼓勵一些嚴謹務實、不斷創新的開發企業。
長沙市房屋產權管理局副局長魏建超曾在多種場合公開表示，房地產市場不能陷入價格低、品質低、價格低的泥潭。品質優異的樓盤將拉動價格的上揚，而上揚的價格也將促進樓盤品質的提升。惟有如此，長沙房地產市場才能持續、健康地發展，而整體房價才會平穩、適度地上升。
特約編輯：廣偉
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