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房地產投資增速逐月回落 房價仍處較高水平
北京市統計局日前公布了最新的房地產統計報告，報告顯示，2004年以來，國家針對房地產投資的高速增長，采取了加大宏觀整治力度、嚴格控制建設用地等一系列調控措施，并取得了一定成效。北京市房地產投資雖然保持了一定的規模，但增速明顯
回落。全市房地產投資增速高開低走，總體呈現逐月回落態勢。1－11月，累計完成房地產開發投資1151．3億元比上年同期增長20．8％。
主要特點
1、房地產開發投資平穩增長。2004年，北京房地產開發投資繼續擴大，空置
面積略有下降。1－11月，累計完成房地產開發投資1151．3億元，比上年增長20．8％，占全社會投資的比重由上年的55．3％上升到56．9％，仍是本市投資最主要的支撐點。同時，房地產業的發展，促進了城市基礎設施的建設，有效地帶動了建材、裝飾材料、公共服務業以及建筑業的發展，成為推動國民經濟增長的重要產業部門。
2、住宅建設成為開發熱點。1－11月，商品住宅投資完成622．3億元占全部商品房投資的比重為54．1％?商品住宅施工面積6068．1萬平方米占全部商品房施工面積的比重達68．7％。在商品住宅建設的帶動下居民住房條件不斷改善
年底城鎮居民人均住房使用面積有望達到19平方米，比上年增長1．8％。
3、商品房市場供應充足。1－11月，累計竣工各類房屋1610．5萬平方米，比上年增長26．2％。其中，住宅1203．5萬平方米，增長14．8％；公寓別墅79．1萬平方米，增長25．7％。
4、房地產市場商品化程度穩步提高。截至11月底，累計銷售商品房屋1454．9萬平方米，比上年增長32．4％，其中商品住宅1330．8萬平方米，增長28．2％。市場攀升的動力仍受個人住房消費的帶動。在全部住宅銷售面積中，個人購買為1319．2萬平方米，占全部商品住宅銷售面積的比重達99％。
5、房地產投資主要集中在朝陽及海淀。從建設地址看，本市房地產開發投資主要集中在朝陽區和海淀區，二者完成投資占全市完成投資的比重近50％。其中，朝陽區占29．9％，海淀區占19．2％；施工面積中，朝陽區占29．8％，海淀區占14．7％；新建住宅主要集中在朝陽及豐臺的四、五環路周邊地區；而別墅的開發則集中于東北部的朝陽區，其施工面積占全市施工面積的50．6％。
6、經濟適用房建設供銷兩旺。從1998年北京推出第一批經濟適用房開始，經濟適用房建設無論從建設質量，周邊環境還是建設地點，都有了長足的發展。尤其是近2年，更是推出了樂城、百環家園等二環、三環路周邊的房屋，受到眾多中低收入購房者的青睞。截至11月底，經濟適用房竣工面積175．1萬平方米，銷售面積174萬平方米，分別比上年同期增長67．7％和64．5％。大批中低收入家庭通過購買經濟適用房圓了住房夢。
7、非國有投資總量繼續擴大。1－11月，全市非國有企業完成房地產開發投資1013．9億元，同比增長27．2％。其中，民間投資完成836．5億元，增長27．8％；港澳臺及外商企業完成投資177．4億元，增長24．1％。，民營經濟已經成為經濟增長的主導力量。
存在問題
1、房地產業面臨產品結構的調整。為進一步完善住房保障供應體系，建設部政策研究中心提出了“樓市黃金分割比例”。即商品住房占60％，住房保障的比例為40％(經濟適用住房占20％，可支付租賃住房占15％，廉租住房占5％)。應逐步形成由商品房，經濟適用房(可租可售)及廉價住房3個層次構成的完整的住房供應體系。目前，北京經濟適用房施工面積只占房地產施工面積的10％，存在中高檔價位產品過剩，中低檔價位產品不足等不合理問題。同時，結構調整的另一個重點是發展存量房、租賃房市場，全面拓寬房地產市場容量。
2、整頓規范房地產市場。為使更多老百姓住進放心房，針對開發違規、中介欺詐、物業管理不到位等問題，要進行全面整頓，建立企業誠信。
3、謹防過熱和泡沫。針對部分地區出現投資增幅過大、房價上漲過快的“過熱”現象，全市要強化宏觀調控力度，促進房地產市場理性、健康發展。
4、房價在總體上仍處于較高水平。近年來，雖然本市商品房平均售價增幅不高，但與全國相比仍處于較高水平。截止到11月底，全市商品房平均售價5052元／平方米，高出全國平均售價(2758元／平方米)近1倍。
明年展望
北京市統計局指出，展望2005年，中央經濟工作會議提出了穩健的財政和貨幣政策，繼續控制投資規模，投資環境是溫和的。從北京房地產投資領域分析，雖然面臨一些長期結構性矛盾和一些短期問題的約束，北京房地產開發投資仍將保持一定的規模但增速會有所回落。
有利因素：
1、目前，國家把發展非公有制經濟，提高到鞏固和支持社會主義基本經濟制度的認識更加統一。因此，非公有經濟的發展環境將更加寬松，對進一步促進房地產投資持續協調健康快速發展，將會發揮重要的作用。
2、當前世界經濟恢復性增長引起的外需增加。以搶占我國市場或利用我國各種廉價資源為目的的外資迅猛流入。1－11月，北京房地產完成投資中，利用外資同比增長38．6％。
3、由于加快投資體制改革，大幅度減少行政審批環節，給企業更多的投資自主決策權，使2005年投資增長的總體環境趨于寬松。同時，2005年投資調控總體上仍將繼續在“有保有壓、區別對待”的原則下進行，這將保證投資增長在繼續降溫過程中實現平穩著陸。
4、隨著本市城市總體規劃修編的完成，城市建設目標更加明確，城市建設將進一步加快。
不利因素：
1、房地產開發投資受各項宏觀政策影響，2004年的各項先行指標均有較大幅度的下降，其影響將在2005年開始逐步顯現。投資增速將有所放緩。
2、受各項金融調控政策的影響，近幾個月貨幣信貸投放急劇減少，其對投資增長的滯后影響有可能在2005年上半年顯現。貨幣政策相對偏緊已對企業流動資金產生了較大影響，如果繼續下去，對2005年投資自主增長機制將會產生不利的影響。
特約編輯：廣偉
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