今年前10個月商品房平均銷售價格同比上漲11.7%
10月末全國空置時間在1年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個百分點
1至8月全國經濟適用住房投資占開發投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%
人們有理由為房地產市場的繁榮歡欣鼓舞，也有理由為房地產市場過熱引發的種種風險憂心忡忡。即將過
去的2004年也是如此。
國家統計局最新公布的《國房景氣指數報告》指出，今年前10個月，我國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7%。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調控政策，猶如一道道沖擊波，給房地產市場帶來前所未有的震動。
關鍵詞 房產泡沫之爭
為防范房地產市場風險敲響警鐘
2004年，關于房地產“泡沫”的爭論成為房地產市場一個貫穿始終的話題。今年7月，中國社科院金融研究所學者易憲容發表了《謹防房地產業要挾整個中國經濟》一文，提出國內房地產業挾持著中國經濟，如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。
無獨有偶，摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬.羅奇在7月發表的一篇研究報告中也稱，目前全世界房地產市場出現泡沫的地區包括中國。
最令人震撼的聲音是摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠對中國房地產的“發言”：“我認為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯儲加息的不斷發展，離‘最后算賬’的日子越來越近了。”
反泡沫論的代表是建設部政策研究中心，該中心10月份對外公布《怎樣認識當前房地產市場形勢》的課題報告，通過對目前中國房地產市場所做的分析和判斷，得出了這樣的結論：在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
“泡沫”之爭，對于多數消費者而言似乎有些霧里看花，然而，爭論，意味著關注，無疑為防范房地產市場的風險再次敲響警鐘。
關鍵詞 不對稱的數據
凸顯一個充滿矛盾的房地產市場
來自權威部門的統計數據，給我們描繪出的卻是一個充滿矛盾的房地產市場。
在國家宏觀調控措施相繼出臺的情況下，房地產投資增幅前8個月的統計數據比一季度回落12.3個百分點。這一數據顯示，政府部門宏觀調控的作用正在顯現。而最新公布的前10個月的統計卻顯示，房地產開發完成投資增幅比1至9月提高0.6個百分點，這一數字出現了反彈。
與此同時，房價一直居高不下。統計顯示，前10個月我國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7%。盡管價格上漲有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。
建設部政策研究中心雖然否認泡沫的存在，卻也指出，局部地區和個別房地產項目價格短期內出現的上漲是非正常的。
在商品房銷售旺盛的前提下，空置時間長的房屋面積比重增大。10月末，全國空置時間在一年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個百分點。盡管空置率的概念在不同的人看來有不同的解釋，一定數量的空置面積有利于調節房地產市場，但是空置占壓大量資金，易形成不良資產，其中的風險令人擔憂。
一方面是需求旺盛，一方面符合百姓購買力的經濟適用房供應比例卻在下降。數據顯示，1至8月全國經濟適用住房投資占開發投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%，部分地方經濟適用房供應量減少更加明顯。
關鍵詞 宏觀調控手段
全年平均價格漲幅將遠高于上年
房地產市場的冷熱與否，對國民經濟的健康發展起著舉足輕重的作用。
縱觀2004年，政府一直沒有放松對房地產過熱引發風險的警惕。從宏觀調控手段看，更是看好土地和信貸兩個閘門。如提高房地產準入門檻，將房地產開發(不含經濟適用房項目)的資本金比例由20%及以上提高到35%以上，采取措施控制由城市大拆大建引起的非正常的被動性房地產需求等。
有關專家分析預測，在宏觀調控政策的作用下，第四季度房地產投資和需求的增長幅度將繼續平穩回落，供求形勢將得到改善，房屋價格漲勢趨緩，但全年平均價格漲幅將遠遠高于上年。
面對目前房地產市場的形勢，業內專家建議，下一步對房地產市場的調控，要抓住幾個關鍵的問題：
一、要繼續關注困難群體，繼續完善針對中低收入居民的廉租房和房租補貼制度，增加經濟適用住房建設規模，切實解決低價位住宅供應不足的問題。
二、對于具有給房地產市場“輸血”功能，同時承擔著房地產市場風險的金融機構，必須深化金融體制改革，提高銀行管理和控制金融風險的能力。要促進房地產開發行業融資的多樣化，推進住宅擔保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施和使用，以分擔房貸風險。
三、針對目前房地產開發商與購房者信息不對稱的問題，建議加強房地產市場信息系統建設，規范中介服務機構的行為，提高各類房產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求的房產價格，更好地發揮市場功能，改善投資結構，引導合理需求。
房地產市場距離健康有序還有漫長的道路要走。
特約編輯：舒薇霓
