資金壓力迫使開發商“拋售”空置房
1-9月商品房空置面積比年初減少253萬平方米，總價30萬―50萬元房屋較受歡迎
資金、土地雙重壓力下，開發商從不予理睬到現在主動聯系中介公司消化空置房
據北京市統計局最新發布的統計資料顯示，1-9月份京城商品房空置面積比年初的1123.1
萬平方米減少了253萬平方米，這是京城商品房空置面積自1996年以來連續增長7年來，首次出現下降，空置房銷售一路飄紅成為2004年京城房地產市場最出人意料的現象。盡管多數開發商認為空置房銷售走高源于今年京城繼續堅挺的房地產購買市場，但是從大量開發商拋售空置房的跡象來看，宏觀調控大背景下的資金困局則成了其將手中囤積的空置房快速變現的直接原因。
房地產經紀公司代理銷售空置房的態度非常積極，這使其成為連接開發商和購房者之間的橋梁。實習記者周曉東攝
「數據」
京城地產空置房面積7年來首次下降
10月23日，位于白紙坊橋的都市晴園項目將其空置的22套住宅產品拿出來拍賣，開發商明確表示，通過拍賣的方式進行產品銷售僅僅是一種營銷手段，其最終目的是快速回籠資金。“現在有多家開發商主動要求我們委托銷售其手中的空置房，而此前則是我們找上門尋求合作，開發商還不予理睬，認為沒有必要。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉告訴記者，目前其公司代理營銷多個項目的空置房，其中不乏主動找上門要求代理銷售的項目，而力鴻花園、龍華園、陽光廣場、羅馬花園等項目的空置房銷售則取得了良好的市場效果。
據了解，目前京城代理銷售空置房的房地產經紀公司多達50家。“在這些代理銷售公司急劇增加的表象之下，則是京城空置房面積大量減少的現實”，鏈家房地產經紀公司市場總監宮萍接受記者采訪時說。
據北京市統計局的最新統計數據顯示，2004年前9個月，京城商品房空置面積為870.1萬平方米，相比年初的1123.1萬平方米減少了253萬平方米，下降幅度為22.53%.而2003年京城商品房的銷售面積為1350.67萬平方米，今年前9個月的商品房空置面積減少的數量就相當于去年商品房銷售面積的20%.我愛我家統計的數據顯示，一年以上的空置面積減少為301.5萬平方米，比年初減少76.4萬平方米。而從空間來看，空置面積主要位于三環路以外，占全市空置面積的77.5%.“這是京城商品房空置面積自1996年以來7年中一直處于增長態勢的首次逆轉”，宮萍說。
「分析」
需求增大和性價比高是熱銷主因
從市場的角度來看，某類產品出現熱銷的局面除了產品自身的優勢外，還取決于產品在市場中的供需情況，而需求擴大則是產品熱銷的最主要原因。
“空置房市場也不例外，空置房面積減少意味著該類房地產產品市場的需求量在擴大。今年京城商品房市場的需求非常旺盛，商品房的熱銷在一定基礎上拉動并刺激了空置房的需求市場。”順馳置地（北京）房地產有限公司董事長荊宏這樣認為，他進一步解釋今年京城房地產市場一個比較鮮明的變化就是，房地產產品的放量呈現逐漸下降的趨勢，尤其是11月份新開盤的數量不到10個，但整個市場的需求卻是在穩步地增長，前9個月京城商品房的銷售面積同比增長了29%左右，為空置房需求市場的逐漸擴大提供了廣闊的空間。
北京中廣信房地產經紀公司總經理蔡德安表示，今年京城房地產市場幾乎不存在銷售的壓力，房地產市場的整體需求在逐漸擴大，商品房、二手房以及空置房的市場需求都在快速增長。
“減少數量最多的是住宅產品，其中商品住宅空置面積較年初減少137.5萬平方米，占整體空置面積的54.35%.這些住宅產品位置和價格都有一定的優勢，比如力鴻花園地處國際展覽中心南側，位于二環至三環之間，而銷售價格僅為6500元/平方米，比周邊商品房售價低2000元/平方米。”胡景暉認為投放到市場中的空置房“比較優勢”明顯，并由此取得了市場和銷售者的認可。
「根源」
開發商大量“拋售”源于土地、資金壓力
雖然市場需求擴大和產品“比較優勢”是空置房熱銷的重要原因，但是在目前京城開發商“拋售”空置房格外活躍的表象之下，則是與政府今年以來所采取的一系列貫穿全年的宏觀調控政策給開發商帶來的新變數息息相關。制約房地產開發的兩個主要的元素是土地和資金，“8·31土地大限”的結束掀開了房地產行業“資本時代”的序幕。
北京國際投資發展公司總裁杜猛認為，“資本時代”將完全改變此前房地產行業“以小博大”的局面，開發商運作新項目的資本需求將大大提高，因此開發商必須集中優勢資金進行項目的開發。
從目前的客觀實際來看，由于受“8·31土地大限”的影響，各房地產開發商為了自己能夠儲備更多的土地資源，紛紛需要回籠更多的資金來購買土地。但在宏觀調控和金融緊縮的雙重壓力下，房地產開發商從金融機構獲得的投資貸款額大大收縮。
“資金需求的增加和資金供給來源的減少，給開發商造成的資金壓力是顯而易見的，開發商為了緩解資金的壓力，必須拓寬融資渠道。
而對于手中握有空置房的開發商而言，將其快速變現不啻為補充開發資金不足的渠道，這樣可以解決因資金周轉困難所帶來的相關問題。”
宮萍認為在此背景下，開發商就會積極展開空置房的銷售行動，同時從價格上給投資置業者更多的優惠，從而消化了大量的空置房。
“開發商的綜合性壓力增大，因此對資金需求的迫切程度將大大增加。開發商拋售空置房，一方面是資金需求的壓力，迫使其將囤積的空置房快速出售；而另一方面則是空置房的維護成本也日益增加，事實上開發商將空置房出售是非常理智的選擇。”杜猛說，2003年9月1日起執行的《物業管理條例》規定：“已竣工但尚未出售或者未交給買受人的物業，物業費用由建設單位繳納。”這就意味著如果開發商不能盡快將空置房銷售出去，就必須為所持空置房繳納物業費，年復一年的物業管理費用和房屋折舊，對開發商也是一筆不小的資金負擔。
現狀調查
開發商主動牽手經紀公司
目前多數是開發商主動找一些具有營銷實力的品牌經紀公司進行合作
事實上，此前京城房地產市場高達20%以上的投資回報，使得開發商只要銷售一定數量的住宅產品，就可以達到其預期的銷售利潤，因此他們對剩下的少部分的空置房基本是處于“漠不關心”的狀態，對于一些經紀公司提出的代理銷售其空置房的合作方式也不屑一顧。但隨著資金壓力的不斷增大，開發商對待空置房銷售的態度發生了180度的逆轉，由“漠不關心”轉變為“主動出擊”。“目前多數是開發商主動找一些具有營銷實力的品牌經紀公司進行合作。”胡景暉表示。
記者在采訪中得知，由于每個具體項目空置房總量有限，開發商一般不再去大規模投放廣告、設立售樓處和專門的銷售隊伍，僅僅委托管理項目的物業公司代售，但效果往往不佳。房地產經紀公司介入后，憑借其日益完善的服務體系和自身資源優勢，拓寬銷售渠道，在賺取營銷代理費用的同時也幫助開發商迅速實現空置房變現。
此外，隨著京城二手房市場競爭的日益激烈，一些具有渠道優勢和品牌優勢的經紀公司開始拓展營銷產品的種類，經紀公司目前“跑馬圈地”的現象非常明顯，隨之業務種類和數量也急劇上升。“目前房地產經紀公司代理銷售空置房的態度是非常積極的。這主要是其業務拓展的實際需要，也是實現其利潤更大化的一種方式，同時也成為連接開發商和購房者之間的橋梁。”蔡德安分析說。
市場預測
將分流部分二手房買家
空置房一般要比周邊的商品房每平方米便宜1000元―2000元
杜猛向記者解釋，住宅產品建設完成后18個月后仍未銷售出去就可以定義為空置房，美國一般要求開發商在3年內必須把開發的房地產產品銷售出去，否則開發商就要承擔責任。
北京宏濟創業房地產有限公司副總經理毛炳輝表示，空置房主要分為尾房和開發商抵押給與其有債務關系的房地產相關行業的住宅產品，比如設計單位、建筑單位等為開發商提供服務的單位。我愛我家和鏈家提供的統計數據顯示，空置房主要位于三環路以外，其數量占空置房總面積的77.5%，主要以住宅產品為主。空置房的社區配套基本成熟，而價格相對便宜，一般要比周邊的商品房每平方米便宜1000元―2000元，總價在30萬―50萬元之間的空置房屬于熱銷產品。
目前北京二級市場的供需比例約在1：5，熱點地區的供需比更是高達1：10，大多數二手房的購買者很難買到合適的產品，而經濟適用房位置較遠，且需排隊購房，所以現在很多人隨著觀念的轉變以及權衡利弊后，愿意購買空置房。越來越多的二手房購買者以及投資客將會把置業目光從房源緊張的二級市場轉向一級半市場，即空置房市場。毛炳輝認為，空置房市場也會分流一部分經濟適用房的購買人群。
對一手市場影響不會太大
業界稱，主流產品依舊為一級市場的商品房，空置房僅僅是京城房地產市場的一種補充
根據市統計局公布的統計數據顯示，2004年前9個月銷售各類商品房1130.5萬平方米，2003年全年商品房的銷售面積為1350.67萬平方米。前9個月減少的空置房的面積分別相當于這些總量的22%和19%.荊宏認為，從這些數據來看，空置房消化的比例是相當大的，但不會對京城房地產市場形成太大的銷售壓力和沖擊。因為空置房相對來說是一個比較特殊的房地產產品，本身具有一定的居住環境、地理位置以及銷售價格等方面的優勢，但是其產品與商品房和二手房又有一定的區別，這三者的購買客群的需求是不一樣的，相互很難形成交錯。
同時今年京城房地產相當活躍，主流產品依舊為一級市場的商品房，空置房僅僅是京城房地產市場的一種補充。
而毛炳輝則認為，因空置房所占的比例達到商品房銷售面積的1/5，這樣大的比例肯定會吸引一部分一二級市場的客群，尤其是對二級市場的影響要更大一些。
本版采寫/本報記者張學冬
特約編輯：廣偉
