| 商品房預售合同的效力，對解決商品房預售糾紛有決定性影響。對購房者而言，如何確保商品房預售合同的法律效力至關重要。山東銘豐律師事務所律師詹瑛對此提出以下建議——— 購房者在簽訂商品房預售合同前，應對房地產開發企業進行全面的審查，以確保預售合同的合法有效。
一、審查預售方的法人營業執照，看其是否具有房地產經營權。《房地產管理法》規定，房地產開發企業應具備：自己的名稱和組織機構；固定的經營場所；符合國務院規定的注冊資本；足夠的專業技術人員以及法律、法規規定的其他條件。如果是有限責任公司或股份有限公司的，還應符合《公司法》的有關規定。 二、審查預售方是否具有法律規定的預售條件。根據相關法律規定，商品房預售應符合以下條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 三、審查預售方是否具有商品房預售許可證。《城市商品房預售管理辦法》中明確規定，商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 除了事前的認真審查，購房者也應了解有關預售合同效力的其他法律規定。最高法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中對事后或一審訴訟期間補辦經營資格或土地使用權等各種手續的情形，均認定為有效合同。因此，只要預售合同的內容不違背當事人意志，即使無經營權等必備的合法要件，但事后或在一審訴訟期間進行了補辦，亦是合法有效的合同。本報記者
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