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當購房逐漸成為大部分人的人生必經之事后，購房者對房地產市場上的種種行為的不滿和投訴也是越來越多。購房者之所以意見特別大的原因之一就是在買房過程中，有許多事情是他們弄不清楚，把握不了的。
房屋的公攤面積就是其中最不透明的一項，很多購房者根本搞不清什么是公攤面積？哪些面積要公攤？為什么
要有公攤面積？按照許多人的看法是，公攤面積不是自己戶內的面積，卻要自己付錢，而且長年累月地多交管理費，更令購房者覺得"冤"的是交了錢也弄不清楚哪些公共設施是業主的，哪些公建是開發商的？這些問題無法清楚界定，糾紛也因此產生。
公攤面積多大為宜？
相信所有購房者都明白，公用建筑面積是不可缺少的，其中花園、走道、大堂等是最常見的公用面積。公攤面積是分攤公用建筑面積的簡稱。它和套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積，所以公攤面積是不可少的。在一個樓盤中，公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積應該占多大比例呢？
據專業人士介紹，高層樓房的分攤面積要大于多層的分攤面積。一般來說，高層的分攤系數在0.18～0.26之間，多層的分攤系數在0.11～0.16之間。這位專業人士也強調，每個樓盤，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍，因此房屋的公攤面積要以實地測量為準。
公攤面積怎么攤？
上文提到的"分攤系數"是決定分攤面積大小的一個標準，那么什么是"分攤系數"？它和公攤面積有什么關系？
先來看看公共建筑面積分攤系數是怎么算出來的：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內建筑面積之和。什么是"整棟建筑物的公用建筑面積"？在一個小區里，哪些屬于公共建筑面積，這些面積哪些可以用于公攤，哪些不用攤？
根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》規定，可分攤的公用建筑面積為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
不應計入的公用建筑空間，也不可用于分攤的有：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；2、售房單位自營、自用的房屋；3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
那么，每戶要怎么分攤公用建筑面積呢？每戶分攤的公用面積＝公用建筑面積分攤系數×每戶套內建筑面積。
黃小姐和林小姐買了同一個小區的兩套單位，黃小姐選擇的是A棟一套89平方米的3房單位，林小姐買的是C棟92平方米的3房單位。待到裝修好后，同事們來參觀，都說黃小姐的房子要比林小姐的大。林小姐怎么想也想不明白。后來，黃小姐和林小姐把購房合同拿來一看，原來黃小姐所買單位的分攤面積是16平方米，林小姐卻分攤了20平方米。同一小區，為什么分攤面積會不同？
其實，商品房公用建筑面積的分攤以棟為單位。也就是說，本棟樓房的住戶分攤的公用建筑面積為單棟樓內的公用建筑面積，與本棟樓房不相連的公用建筑面積不分攤。假如有為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。因此，同一小區內的各棟單位的分攤面積是不同的。
公攤面積，購房者心中永遠的痛
公攤面積的計算看起來十分簡單，但實際上，購房者在購買的過程中，對于計算公攤面積所涉及的數據：如整棟建筑物的公用建筑面積、整棟建筑物各單元套內建筑面積之和是不得而知的，因而公共建筑面積分攤系數也沒辦法算出。對于這么專業的術語可能連售樓人員也不能做答，就算得知也檢驗不了它的真實性。所以自己購買的單位到底要公攤多少都是以發展商說了算。在這樣一種購房者和發展商信息獲得不對等的情況下，購房者的知情權根本得不到體現，因此關于公攤面積的糾紛不斷。
還有一個問題是，公攤面積的所有權和使用權到底屬于誰？應該說，公攤面積既然公攤到每個業主身上了，所有權當然屬于所有業主。然而，問題遠沒有那么簡單。由于發展商總不愿明明白白地公示哪些公有面積已經用于公攤，購房者就無從知道哪些公用面積是屬于業主所有，哪些是發展商的，就更無從講到所有權和使用權了。正因為這樣，發展商鉆空子的機會也多了。前段時間，成都的某發展商就因為把已經公攤給業主的車庫面積，又拿去銷售，而被業主告上了法庭，由于發展商拿不出證明車庫的建設成本未納入商品房的成本的證據，結果當然是業主獲勝。在廣州某些小區，盈利性質的廣告牌赫然豎立在小區花園中……從這些事多少可以看出，在發展商眼里，購房者的權益到底有多大分量？
可惜的是，在現行的法律法規中，涉及公攤面積的少之又少。在這種情況下，購房者怎么才能確保自己的利益不受侵犯呢？
教你幾招避免風險
新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了"公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明"，但只列明了應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這里我們總結了幾招，提供給購房者參考。
第一招：索取公攤數據；
在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。
第二招：查閱有關資料；
業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。
第三招：在購房合同中約定公攤面積。
《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，并在附件二"有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構成說明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己得利益。
萬一真的發生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。當然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監督力度的不斷加強，發展商誠信意識的不斷增強，普通購房者的權益能得到更好的保障。
作者：陳佳
特約編輯：倪振強
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