最近，不斷有業主反映一些樓盤包租售房，出現財務危機的情況。例如延慶某項目，開發商售房時曾經許諾，代客出租房屋，以后每月固定返還租金，然而開發商現在已經拿不出錢來了；CBD某高檔物業，承諾在兩年內，每月給付高額租金回報，兩年后全額回購房屋，然而這些房屋卻沒有出租出去，開發商僅僅給了兩個月租金回報，就沒錢付了。 這些樓盤，在售房時均許諾可以包租、給付租金回報、甚至可以回購房屋，開發商保證能夠有相對穩定、相對高額的租金回報，因此吸引了一大批購房者。這些購房者主要目的不是為了自住，而是為了獲取高額回報，本質上這是一種投資方式。 但是，房地產開發商承諾包租樓盤升值、投資回報的促銷方案，卻具有很高的風險。 首先，投資就可能會出現風險，因此世界各國對投資活動無不重法詳規，嚴加監管。但目前許多樓盤推出的包租雖然是一種投資行為，但卻明顯缺乏對風險的預測、監管、防范等，這么多包租售房的樓盤，甚至看不到像樣的風險評估與回報擔保，這顯然對投資人很不利。 其次，包租售房時，購房者很少在意房屋市場價值，而僅考慮投資回報，所以房屋一般售價偏高，明顯不符合市場規律。這類房的房價，不僅高于同類地段的同類房屋，甚至高于同一小區未實行包租售房的同樣房屋，使得投資者的入市成本大增。這樣，包租的風險就非常高了。同時，一些包租售房者，許諾的租金回報往往好得離譜。如CBD某小區內100多平方米的房屋，開發商許諾每月的租金回報達到2萬多元，如果考慮稅費、成本、費用等，那么這套房屋要租到多少才能有錢給業主？因此這種租金回報根本不現實，怎么可能不出現風險！ 建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》中，第十一條明確規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但這幾年房地產形勢好，這種禁止性的規定，許多人都忘了。甚至有些投資者連起碼的警惕或防備都沒有。如郊區某度假酒店、公寓式房屋，在售房的時候，開發商就有預謀了：簽訂購房合同的是開發商與購房者，而簽訂包租合同的竟然是物業管理公司與購房者。也就是說，實際上開發商是不承擔任何包租的義務與責任的，一旦無錢給付業主，業主只能找物業管理公司。然而物業公司有什么資本？并且業主也沒有權利由于無法實現包租目的而解除合同，因為包租不構成開發商的承諾。 這樣，風險從一開始就已經注定要發生了。這種先天的問題，事后再想補救極為困難。業主沒有了獲利的來源和保障，雖然房子還在，但從投資的角度看卻很慘。因此，購房者買這類包租的房子一定要提高警惕。（北京市理格豐律師事務所 郭玉濤）
特約編輯 文迪
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