董女士與物業發展有限公司簽訂《北京市外銷商品房預售契約》，全款購買了一套房屋。董女士入住后，發現衛生間下水道存在問題，遂通知該公司維修。去年6月，董女士起訴至法院，稱物業發展有限公司未進行任何實質性修復，房屋仍不能正常使用；至今并無售房時承諾的溫泉、網球場等設施；未
達到合同中約定的裝修標準。物業發展有限公司不同意解除合同，稱小區現已有網球場等設施，沒有溫泉是北京市限制采用，不影響房屋使用；裝修標準已符合合同約定，不同意董女士的訴訟請求。
近日，二中院終審判決解除雙方的《北京市外銷商品房預售契約》，物業發展有限公司返還董女士125萬余元房款及其他費用。
問題一：房地產商承諾的網球場等沒有及時兌現屬于什么行為？
惠誠律師事務所王光英律師認為，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，房屋的配套設施，如網球場、溫泉等設施沒有兌現或未及時兌現，屬于一種違約行為，開發商對此依法應承擔違約和賠償責任。
問題二：北京市限制采用溫泉能否作為房地產商的理由？
王律師認為，北京市限制采用溫泉不屬于合同法規定的不可抗力。開發商在把溫泉作為其商品房的一大買點，進行大量廣告宣傳時，應當保證其各種承諾的真實性和可實現性。在我國的司法實踐中，政府機關的行為一般不被作為不可抗力對待。
問題三：購買已裝修房屋，簽合同時應注意什么？
王律師說，首先要仔細查看樣板間。購房者驗明樣板間內的設備及器具，確定樣板間是否與要買的房屋裝修標準一致。如其與將來的交房標準相同，則應把樣板間內的主要設施全數列出清單，寫入購房合同。
其次，應明確約定保修期限和明確約定違約條款。
特約編輯：振強
