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1．二手公寓的整體市場狀況
隨著北京二手房市場不斷擴大、開放，以及消費者置業需求和消費能力的分化，北京市二手房市場開始走向細分，房源也開始呈現出多樣化的特點，二手公寓異軍突起。據資料顯示，北京市的二手公寓市場從去年下半年至今，交易量明顯放量，呈現供需兩旺的態勢。今年一季度二手公寓的成交
量出現大幅增長，成交量已占到二手房成交量的10%，業內人士預計今年其比重可上升至20%左右。北京市的二手公寓一般都為當年品質較高的“名盤”，具備環境、地理位置、設計等優勢。而且二手公寓其價格中的水分被充分擠壓
與一手相比二手公寓物超所值的特點也由此體現，二手公寓逐漸成為部分房產投資人士的新寵。一般的二手房是按照所在城區來劃分價格的，但二手公寓則不同，就算兩個相鄰的小區，其二手公寓價格也可能有所不同。二手公寓的價格受所在小區的配套設施、社區成視諶及物業管理水平的影響；當然，最終成交的價格還要看業主的心理需求。但總體來說在各熱點區域內的二手公寓價格大體如下，CBD地區：7000元至10000元/平方米左右；中關村：6000元至8000元/平方米左右；亞運村：5000至10000元/平方米左右；望京地區：4300至6500元/平方米左右。
2．投資回報分析
二手公寓相較于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪資高的白領、海歸人士、大企業的中高層管理人員及其部分經商成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及，但是它擁有租賃人群穩定且租金收益高的特點。二手公寓的租賃價格為5000元-10000元以上不等，租金的高低主要除了取決于房屋面積及物業所在的地段優勢外，還與物業自身的配套、裝修、物業管理、小區環境等息息相關，二手公寓的投資回報率一般在5%-7%左右，由于其租價較高且租賃人群特定，所以易受經濟大環境的影響，但其所具備的地段優勢使得二手公寓的未來升值空間大。對于短期想通過轉手再出售獲取收益的二手公寓投資者來說，需要充分了解其不同區域買賣市場狀況。雖然二手公寓市場繁榮并有其自身的優勢，但投資者也應該看到，北京目前整個公寓市場的建設速度要遠遠快于同階段寫字樓的建設速度。而與公寓市場息息相關的寫字樓、商圈的擴大、發展和成熟則需要較長的一段時間，所以若想通過轉手獲取高額收益需要一個中長期的過程。
3．熱點區域和戶型
位置是投資二手公寓的關鍵，其熱點區域所呈現的市場共性為：外企、高收入企業較多，白領及外國暫住人口集中的區域。所以，以中關村、CBD核心區域、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、亞運村和望京等區域的二手公寓投資價值最高，北京的核心城區因其地理和文化優勢也是求租熱點。由于二手公寓的承租人群層次較高，對生活質量和居住舒適度有較高的要求，所以80平米-120平米的兩居室需求最為旺盛。一般國內高級員工大多選擇月租金5000元—8000元的大一居、二居室，而外籍人士偏愛月租金10000元左右的三居室。房型也多以采光和通風條件良好的為主。投資者如果能準確地抓住租客的需求喜好，不僅出租容易而且還會提高租金收益，如：習慣西化生活的海歸派及外籍人士，會比較鐘情簡約的后現代裝修設計風格，陽光更加充足的大落地窗，開闊的客廳空間，開放式的廚房以及較大的衛生間。而且小區的安全保衛設施是否完善，也是高端物業租客們關心的問題。來源:中國經濟時報
特約編輯：宋廣偉
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