一、升息周期初見端倪，短期升息時間表仍存爭議
最近關于是否升息的討論不絕于耳，而且支持與反對升息的雙方各有較強的支持理由，蒙代爾、宋國青等經濟學家認為，由于從物價變化趨勢來看環比呈現明顯的下降趨勢，投資下降幅度較為明顯等，因此當前沒有必要升息；而另外一些經濟學家例如謝國忠、
龔方雄等通過分析低利率(高通脹)對市場經濟體系的破壞，認為必須升息。持有相似觀點的還有國務院發展研究中心“中國市場形勢動態分析”課題組，他們在報告中也建議盡快提高中長期貸款利率。
盡管短期內對升息時間分歧較大，但是大家比較一致的看法是升息已成為一種趨勢，尤其在6月30日美國升息之后。而一旦升息預期兌現，尤其是進入持續升息時期，一直備受關注的房地產業將何去何從值得關注。
二、升息，房地產業是否再度成為調控焦點
回顧近年來宏觀政策變化，房地產業一直是被調控的重點。繼2003年“121文件”、上調準備金率等政策之后，今年在3月23日、4月11日兩次調高存款準備金率，緊縮房地產開發信貸，有力約束了房地產信貸增長過快的勢頭；同時在一系列行政性措施中，連續出臺與房地產市場相關的多項重大政策，如對房地產項目堅持適度從緊的供地政策；積極調整土地供應結構，加大普通商品房土地供應，限制高檔商品房土地供應；提高房地產開發項目資本金比例；清理固定資產投資項目；停止非農建設用地審批半年等。在疾風驟雨般的政策調控下，房地產過熱的現象已經得到了一定的控制。據國家統計局消息，1至5月份，中國累計完成房地產開發投資3703億元，同比增長32％(一季度該數值為41．1％)，增幅比去年同期回落0．9個百分點。
盡管從前5個月的統計數據可以看出，房地產市場的宏觀調控已經取得一定效果，但是投資增幅較大、投資結構不合理、商品房價格偏高(1至5月份，全國商品房平均銷售價格同比增長10．7％，增幅比去年同期提高3．7個百分點)的問題仍然存在，宏觀調控的任務仍然不能放松。而經濟學家謝國忠更是強調“房地產行業的發展和需求的增長超過了中國經濟可以承受的程度。如果目前的情況再不制止，當過量供應導致價格下降并引發新一輪呆壞賬的時候，銀行系統所遭受的金融損失將進一步上升”。這種擔心不無道理。例如在美國，有分析指出在升息前12個月，美國銀行的住宅貸款資金比例上升了1250億美元，達到1．35萬億美元，占銀行總資產的18％。與此同時，以住房作抵押的貸款更是猛升36％，達到創紀錄的3240億美元。而美聯儲升息對房地產信貸產生了重大影響，不但預示著貸款高潮的曲終人散，壞賬比例可能上升，而且還會迫使相關金融業大量裁員。業內人士估計，貸款業內大幅度裁員才剛剛開始。
由于房地產已經成為我國重要的支持產業，對經濟具有較強的拉動作用；另一方面根據日本的教訓，房地產泡沫如果過于嚴重，很可能誘發整個金融危機，因此如何盡可能地擠出地產“泡沫”，同時保持地產業健康、平穩地發展始終是政策決策者面臨的重要課題。近期國家發改委有關負責人就房地產市場的發展問題指出，有條件、有能力的企業和開發商，只要能保證資金等各方面的供給，符合各方面法律法規的要求，在允許的范圍內仍可以發展。表明了管理層對于房地產業有保有壓的整體思路。因此如果未來地產業投資依然保持較高水平，仍被認為是“過熱”行業，再度受到政策“關照”的可能性還是很大的。
三、升息對地產業將產生怎樣的影響
1．升息對房地產價格不會產生直接影響
從美國的經驗來看，升息對地產業會產生較為明顯的影響。美國在6月30日實現了近年來的首次升息，但是升息對美國住宅貸款金融業和房地產建筑業的影響在此之前已經顯現。根據美國商務部5月26日的統計，今年4月獨棟新屋銷售量下降了11．8％，成為自美國經濟上世紀90年代高速增長以來的最大下降幅度，再貸款比例與2003年相比，更是暴跌了50％以上。
我國與美國在融資環境、對利率變動敏感度等方面存在較大的區別，因此美國的經驗可能不完全適用于中國。
從我國房地產行業來看，升息會否由于成本增加而導致地產價格上漲呢？這是人們普遍關注的。我們認為這種影響可能有限。房價走勢主要受到供求關系影響，盡管從長期來看，我國正處于工業化、城市化的進程中，土地供求矛盾將持續存在，房地產價格未來上升的可能性要遠遠大于下降的可能性，但是從短期來看，一是在經過多年的上漲之后目前地產價位處于高位，短期內上漲空間有限；二是從短期供求關系來看，房地產結構性矛盾依然存在，房地產面臨空置率較高；三是升息導致經營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發商的利潤空間，開發商利用升息之際抬高房價的可能性不大。由此可見升息對于房地產價格產生的影響可能是非常有限的。
2．開發商融資環境變化可能導致行業洗牌。
從前期政策效果來看，持續的宏觀調控也正促使行業重新“洗牌”，如果未來升息，對開發商仍會產生影響。
一般來說，利率作為價格杠桿，對于地產開發商的影響也主要體現在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規模下降。從融資成本變化來看，升息將直接導致開發商的融資成本上升。但是成本上升對開發商行為會產生多大影響呢？可能是有限的。這主要是由于目前房地產業的利潤水平豐厚，成本上升一點對開發商的利潤空間影響有限；同時目前開發商主要是以負債的方式進行融資的，自有資金比重較小，這意味著只要能融到資金，從財務上來說，具有較高的財務杠桿效應。從融資規模來看，升息的影響一方面直接反映在開發商貸款需求可能會受到制約。國內與國際上的區別在于國內不是貸款需求減弱了，而是政策信息約束了商業銀行對開發商的貸款規模；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發商通過信托、股票發行等渠道進行融資也會受到影響。由此可見，升息意味著房地產商可能會重新陷入融資困境。
因此我們認為，在國內升息對房地產業的影響與國際上有所區別，即價格變動導致的成本約束效應相對有限，更多的影響是如果政策焦點依然是房地產行業，則由于開發商自由資本比例較低，而融資環境若發生重大變化，將導致部分公司資金鏈條斷裂而直接面臨生存困境。因此升息對某些公司來說是具有“硬著陸”性質，影響非常嚴重；而對于行業來說，升息通過加強對房地產公司的政策約束，有助于提高其抗風險意識和能力，從而有利于促使行業優勝劣汰、實現整合，實現房地產市場健康、穩健地發展。
3．升息有利于抑止地產投機，對自住性購房影響不大。
上面我們主要是從開發商即商品供給方的角度進行分析，從另一個角度，即房產需求方來看，升息是否會減弱人們購買的熱情呢？這需要看投資房地產的動機進行分析，如果購買房地產是純粹投機，利率上升無疑提高了資金成本或者機會成本，因此對房地產投機將產生明顯的制約——這也正是政策所希望達到的目的。
對于自住性購房來說影響可能較為有限。這是因為盡管貸款利息上升，借款者短期負擔加大，但是升息往往意味著經濟進入新的增長周期，居民收入會保持增長或者這種預期會更強；另一方面，與升息相對應的是通脹，而在通脹的經濟環境中，房地產增殖的可能性更大。這兩種變化使得升息導致成本增加的負擔變得相對有限。從另一個角度來說，隨著居民收入水平的上升，消費升級的一個重要體現就是改善居住環境和提高生活質量。這種需求是較為強烈的，也是內生性的。
此外需要說明的是，不能過度夸大升息對住房信貸成本的影響。由于我國實行浮動利率制，在未來數年甚至20年的貸款期限內將面臨多個利率周期。從周期變化來看，我們可以大致理解這種成本負擔是較為平穩的，一旦利率下降，同樣會享受到低利率的優惠，不能簡單以短期利率上升來評估整個貸款期間(如20年)成本增加多少。
特約編輯：振強
