開發商融資成困局
4月份以來，作為國家宏觀調控的一部分，央行提高了存款準備金率0．5個百分點，國務院幾乎同時下發通知將房地產開發項目的資本金提高至35％。兩項金融政策延續了去年以來中央政府采用的宏觀調控思路，其中包括針對房地產行業的121號文以及
年初頒布的《指引》。在人民銀行收緊銀根的大趨勢下，房地產作為資金密集型產業，加之目前其70％以上的資金來自銀行貸款的現實情況，如何獲取項目開發所需的大規模資金已成困局。
在銀行貸款越來越難的情況下，開發商也使出渾身解數拓寬融資渠道。房地產信托和投資基金被普遍看好，但短期內均難以破解開發商的融資困局。房地產信托有一法兩規的限制，盡管去年著實紅火了一陣子，但是其提供的開發資金也不過是幾十億元，而同期工行的房地產貸款余額就高達4500億元，因此想借房地產信托來填補銀行貸款退出后的巨大的資金空洞是絕對不可能的。房地產投資基金在現階段沒有相關法律法規來保障投資者的利益，規范和管理基金的使用，因此無法在國內合法募集。同時，現有的房地產市場環境、房地產及證券方面的法律環境，也不允許我國在近期采取此類措施。
破解困局遇難題
去年國務院18號文確立了房地產在國民經濟中的支柱產業地位，消費者改善居住條件的需求也是迫切而巨大的，但金融機構減少向房地產開發企業貸款以規避金融風險的政策也是必須堅持的。同時，如上所述，以房地產信托和投資基金來填補銀行貸款退出后的資金空洞也是不現實的，而建立完善的房地產融資的制度，在政策和法律的層面上開辟一個新的正常的融資渠道，又只能作為一個中長期目標，短期內很難實現。那么，在當前銀根收緊的宏觀金融環境下，房地產如何破解融資困局呢？
目前在中國證券市場上，至少有7000億元的私募基金，這表示中國資本市場資金量巨大。但問題是這么大量的資金滯留在股市，為什么沒有大規模地流向房地產行業呢？對于資本市場上這么大規模的資金來說，除了房地產行業缺乏相關政策可以保證資金的進入和退出之外，更多的是房地產行業本身的特點使得資金不能進入房地產行業。
房地產行業較證券行業有三個特點：首先，房地產項目從拿地、開發到最后銷售成功，決定項目成敗的諸多因素分散于項目開發的各個環節，風險很難控制；第二，房地產項目的成敗與操盤者的經驗密切相關，投資者很難判斷操盤者的經驗；第三，房地產項目強調實操，沒有可供分析的權威指數與數學模型。
市場呼喚新型金融中介
正是以上因素成了制約資本市場上的資金流向房地產行業的主要壁壘。要打破壁壘，就需要出現能夠搭接中國資本市場和房地產市場的新型的金融中介。此類金融中介應該具有兩方面的能力：一是具有與資本市場對話的能力，也就是說將房地產市場的特點翻譯成資本市場認可的語言；二是具有對當地房地產市場的判斷能力和房地產項目的操作能力。如果這樣的金融中介真正能起作用，將中國資本市場上的資金引入房地產行業，既能解決房地產項目融資的問題，也可以減輕銀行貸款的負擔和風險。由于近期限制貸款規模、收緊放貸的金融政策頻繁出臺，越來越多的開發商希望通過此類新型金融中介在資本市場上獲得項目所需的巨額資金。
據了解，作為資本“金主”和項目開發商之間溝通的橋梁，此類新型金融中介在國外已經比較成熟，如仲量聯行，既是專業的房地產咨詢代理機構，本身也是一支投資基金。但是鑒于中國和西方國家在房地產開發模式上的巨大差異，此類外資金融中介在國內的投資活動非常謹慎。在國內，目前也有一些正在從事此類金融中介活動的機構如偉業顧問，為了適應國內的開發模式和市場情況，他們采取一些有別于傳統的操作方式，比如，為了給“金主”信心而參股開發項目，與“金主”和開發商共擔風險。
人們期待著這種新型金融中介能夠盡快走進北京房地產市場。
特約編輯：振強
