就在人們獲悉國(guó)家宏觀調(diào)控已取得明顯成效時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)卻成了一個(gè)例外。雖然全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅有所回落，上半年同比增長(zhǎng)287％，比一季度回落了124個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。據(jù)對(duì)35個(gè)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格變化情況統(tǒng)計(jì)，二季度同比上漲126％，較一季度再漲23％。南京房?jī)r(jià)二季度同比上漲162％，市區(qū)熱點(diǎn)
房源已突破10000元／平方米大關(guān)。
在宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下，為什么鋼材等價(jià)格一經(jīng)調(diào)控就應(yīng)聲而落，而房地產(chǎn)價(jià)格仍在持續(xù)快速上漲呢？這一問(wèn)題變得越來(lái)越敏感，也引起了人們廣泛的關(guān)注。宏觀調(diào)控落在了供給上今年以來(lái)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，重點(diǎn)是抑制投資過(guò)熱，銀行對(duì)房企收緊了銀根，國(guó)土部門限制了土地供應(yīng)量。殊不知，這些措施在使房地產(chǎn)投資增幅回落的同時(shí)，反而強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
今年1月至6月，南京經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”共出讓土地25718公頃。雖然土地供應(yīng)偏少，但“各方神仙”還是搶破頭要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，原因是目前房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)有著超強(qiáng)的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率758％，比工業(yè)企業(yè)高10％，但行業(yè)平均利潤(rùn)高達(dá)692％。在房產(chǎn)商的哄抬下，上半年南京平均單位地價(jià)已達(dá)2502元／平方米，比去年大幅上漲56％，今年1月至6月的地價(jià)比今年1月至3月地價(jià)也見(jiàn)上升，漲幅達(dá)22％。而南京市房?jī)r(jià)的漲勢(shì)顯然與地價(jià)的上升勢(shì)頭是吻合的。普通市民的理解是：地少了，價(jià)漲了，房?jī)r(jià)怎會(huì)回落！市民購(gòu)房需求剎不住車宏觀調(diào)控控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求“供”的一面，但“求”的一方熱情卻不減，漲價(jià)預(yù)期也讓不少市民趕緊買房。
據(jù)人行南京分行營(yíng)管部最新數(shù)據(jù)顯示，近期南京市居民購(gòu)房意愿仍很強(qiáng)烈，南京在今年人民幣各項(xiàng)貸款下降的情況下，個(gè)人消費(fèi)貸款依然保持了旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭。今年來(lái)全市新增個(gè)人消費(fèi)貸款68億元，其中個(gè)人住房貸款占到了48億元，較年初增長(zhǎng)了21％，同比多增了125億元。上半年住房公積金貸款共發(fā)放13億元，同比上升70％。在居民各項(xiàng)消費(fèi)中，住房消費(fèi)依舊是熱點(diǎn)。
1月至5月，南京市商品房銷售額7798億元，銷售面積19601萬(wàn)平方米，分別為去年同期的21倍和176倍。5月份全市商品房住宅累計(jì)空置面積僅2054萬(wàn)平方米，同比下降4809％。據(jù)南京市物價(jià)局統(tǒng)計(jì)，5月份全市商品房住宅預(yù)售均價(jià)已超過(guò)4146元／平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)286％。南京地價(jià)已高居全國(guó)第四，房?jī)r(jià)排名第八。增加供給抑制房?jī)r(jià)是明智之舉龐大的市場(chǎng)需求推動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，反過(guò)來(lái)又刺激房產(chǎn)商們不計(jì)成本地在拍賣會(huì)上搶地，從而再墊高房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士指出，緊縮房地產(chǎn)信貸、土地市場(chǎng)治理整頓等調(diào)控措施，遏制房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快易，但抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快難。
而聽?wèi){房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲必然存在極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，從房地產(chǎn)金融角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。有一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月末，在中國(guó)17萬(wàn)億元貸款總量中，以房地產(chǎn)及土地抵押的貸款，要占到50％的比重。一旦房地產(chǎn)價(jià)格或土地價(jià)格發(fā)生波動(dòng)，所隱含的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以估量。同時(shí)，節(jié)節(jié)上漲的南京房?jī)r(jià)也令老百姓直喊吃不消，已有市人大代表呼吁政府部門采取得力措施平抑房?jī)r(jià)。
近日，市房產(chǎn)局在答覆該議案時(shí)表示，土地成本增加是拉升房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。按照“有控有保”的原則，今年市政府不僅不會(huì)因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)治理整頓而減少住宅用地供應(yīng)，還將比去年增加投放100公頃達(dá)1020公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地120公頃，以攤平地價(jià)平抑房?jī)r(jià)。
這一措施已贏得市場(chǎng)的一片叫好聲。與上半年僅投放市場(chǎng)200多公頃相比，下半年住宅用地供應(yīng)將形成明顯的反差。并且土地供應(yīng)優(yōu)先保障“三房”，即中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地。
業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)增加有效供給，緩解市場(chǎng)的供需矛盾來(lái)打壓房?jī)r(jià)，是調(diào)控到了點(diǎn)子上。
特約編輯：振強(qiáng)
