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2004雖然才過去了6個月，但是已經被房地產業內稱為“政策年”。在這短短的半年時間，大大小小的房地產政策層出不窮，各方各面對房地產業都投注了不同程度的關注。土地市嘗房地產金融市嘗動拆遷、經濟適用房等這些具體的房產政策無一不是與百姓的生活息息相關的。
政策主線
2004年
伊始，房地產業開發投資繼續高速增長，第一季度全國房地產開發投資增長達41.1%，上海、杭州、南京房價繼2003年的高速增長之后仍以兩位數的發展速度上漲。中央及各級地方政府為了保障房地產健康發展，抑制飛漲的房價，紛紛采取措施給房地產市場降溫，2004年上半年的房地產政策都是圍繞著“房地產降溫”這一主線展開的。
土地政策
土地——關乎房地產業生存與發展的一種物質，土地的相關政策更是與地產屆的命脈息息相關。2004上半年，國家相繼出臺了一系列的土地管理政策，這無疑在房地產屆掀起了一場疾風勁雨。
繼續治理整頓土地市場
2004年的土地市場在鞏固2003年全面整頓政策的基礎上，繼續加大力度，對土地供應嚴格把關、從源頭入手，規范房地產市場
2004年我國出臺的土地市場政策法規，頒布單位《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》(4號令)
北京市國土房管局《關于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》 北京市政府《國務院辦公廳關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》
國務院《國土資源部土地利用司關于建設用地備案制度執行情況的通報》 國土資源部《國土資源部關于下達《2004年全國土地利用計劃》的通知
國土資源部《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》
國務院辦公廳土地市場政策影響2004年以來，國家繼續加大對土地市場的調控力度，農業用地轉建設用地受到嚴格控制，土地開發面積增幅回落，土地交易價格持續上漲。
全國各主要城市的土地市場趨于成熟，近期頻繁制定與實施的土地政策為土地市場的運行提供了良好的市場環境，保證房地產開發過程公開化和房地產市場的健康發展。
房地產金融政策
房地產，這個迅速發展的行業，其發展速度與熱度已經引起了國家的關注。為給經濟發展過熱實現“降溫”，國家采取了一系列宏觀調控措施，以確保包括房地產行業在內的多種行業保持正常穩定的發展。
控制房地產信貸規模
中央雙管齊下，一方面通過政策下發和監管來控制銀行的放貸規模，從而有效抑制過熱行業的資金源頭，另一方面則通過調整資本金比例，來進一步抬高過熱行業的準入門檻。4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構，將執行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業銀行、外資等金融機構將執行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業銀行的信貸盲目擴張。房地產業是信貸調控的首要對象之一。
4月27日，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。
提高個人住房按揭貸款門檻
隨著中央對房地產開發信貸規模的控制，五一前后
，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。2月26，中國銀監會發布了《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》。《指引》規定，商業銀行對個人住房貸款的發放，應將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。
5月8日，溫州市工行對個人購房貸款利率進行上調，同時宣布對購買3套住房以上的貸款不在辦理房貸。
5月11日，北京工行不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過3套則不予放貸。
5月15日，滬上各家銀行已將第二套房的首付款比例提高至三成，而對于第三套房的購房者，銀行基本上不提供貸款支持。
政策影響
開發商面臨大洗牌，強者越強，弱者將被淘汰出局
房地產企業的資金鏈繼續拉緊，實力不強的開發商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產開發商的開發成本的提高，無疑將加速房地產公司優勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大發展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產開發商將被逐漸淘汰出局。
催生典當等新興融資方式
隨著各項金融調控措施陸續出臺，個人房貸審查日趨嚴格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產企業開發項目因受調控影響將很難得到貸款。而典當作為新型的融資方式，以其快速、短期、便捷的特性開始漸入人們的視野。
房產政策
為了平抑飛揚的房價，各地政府陸陸續續出臺了一系列房產政策，其中涉及到期房限轉、中低價配套房政策、經濟適用房以及動拆遷管理相關政策。
期房限轉政策
期房限轉政策實施的主要目的是為了打擊房地產投機炒房者，切實保護消費者和投資者的利益，確保房地產市場持續、穩定、健康發展。
上海
上海出臺的《關于預售商品房轉讓問題的決定》明確指出：自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不辦理預售商品住房轉讓的預告登記。
3月30日，上海正式開通了商品房銷售網上備案登記系統，上海市所有取得預售、銷售許可證的新建商品房信息將全部上網備案登記。
南京
從4月1日起，南京市政府《關于加強商品房市場管理促進房地產市場健康發展的意見》正式實施。根據《意見》，企業銷售商品房時需要采取認購方式的，必須采取實名制，未提供有效身份證明者，房地產開發企業不得接受認購。認購協議簽訂兩周內，雙方必須簽訂買賣契約。同時實施《加強商品房預售管理實施細則》，限制期房轉讓。
經濟適用房政策
5月13日，由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規定，經濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。
中低價配套商品房政策
上海對中低價配套商品房降低了預售標準，即完成建筑安裝工程的總投資的25％以上即可預售。而此前的預售標準為7層以下（含7層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；8層以上（含8層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于7層）。500萬平米的普通商品房即將上市。500萬平方米的普通商品住宅將在預售門檻降低之后上市供應，除了可能平抑增幅過快的房價之外，從長遠角度來講，還將對整個房地產業的健康發展起到促進作用。
動拆遷政策
國務院辦公廳近日發出關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知，要求各地合理控制城鎮房屋拆遷規模、嚴格拆遷管理。
減少拆遷活動，將有助于減少過多開發的新項目。很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規模可以降低大規模的購房需求，使得房地產達到供需均衡，平抑房價。
政策影響和政策展望
政策影響
各項政策均有助于降溫房地產市嘗防范金融風險
以上各項政策的頒布，均符合政策的主線——適度降溫房地產市場，減緩房價快速增長的步伐。
政策主要集中于土地和信貸這兩方面。對大量投入土地中的金融資本的調控，使得利用土地增值部分來獲利的開發商的融資成本加大，從而有利于金融風險的防范。
其他房地產政策如期房限轉政策、嚴控城市動拆遷規模的動拆遷政策等均有助于適度降溫房地產市場，防范金融風險。
房地產投資增幅回落
據國家統計局日前公布的數字，1～5月全國累計完成房地產開發投資3703億元，同比增長32%，增幅較第一季度回落9.1個百分點；同時，1～5月全國完成開發土地面積6480萬平方米，同比增長19.8%，低于去年同期22.1%。房地產投資額和開發面積增幅均有不同的下降，可見國家宏觀調控的效果已經顯現。
資金收緊，開發商面臨洗牌
開發企業逐步出現兩極分化的走勢。日益規范化的房地產開發市場正在成為品牌型、實力型企業新一輪角逐的戰場，整個市場的品質將有全新的變化。
房價上漲幅度放緩，購房者趨于理性
隨著中央至地方下達的一系列房地產政策的實施，各地對宏觀調控政策反應存在時差，所以總體上來說，各地房地產市場目前的情況都比較模糊，今后的方向和前景還有待進一步觀察。
上海
4月以來上海出臺的最有影響的三條房地產政策：“網上公示”、“期房限轉”、“降低預售標準”，結合中央頒布的政策，較大的影響了購買者的預期，根據中房指數，今年1～5月，上海住宅指數累計上漲78點，漲幅為6.9%，與去年同期漲幅10.2%比較，漲幅趨勢明顯放緩。購房者漸趨理性，觀望較多。
北京
政府的一系列調控政策從長遠來看毫無疑問有利于北京房地產市場的健康持續發展，但是由于政策效果本身的時滯性及房地產供給彈性較小等原因，政府出臺的諸如土地和金融方面的政策效果暫時還未在市場上得到明顯反映。部分消費者在政策出臺后產生了市場供應量減少的預期，短時間內會刺激這部分消費者的購買行為，特別是針對有投資潛力的樓盤，造成局部區域出現房價上漲現象。
杭州
近幾年杭州的房價一路攀升。杭州市政府采取了一系列政策，年初恢復征收二手房轉讓20％的個人所得稅；近期一些商業銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發放按揭貸款或只能發放五成。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉政策。
上述政策的影響下，杭州樓市處于盤整期，買方趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價，處于僵持狀態，成交量有所下降。此外90年以前的由于受貸款限制較大，價格有下降趨勢。
政策展望
2004年，是政策年，上半年出臺的一系列政策，這些調控措施的效應將在下半年進一步顯現。下半年一些上半年討論的沸沸揚揚的如物業稅政策、加息政策將進一步明朗化。
國家對房地產行業所持的態度是積極肯定的，這些政策的實施是為了使房地產行業走向良性發展的軌道，并不是對房地產實行打壓或是導致整個房地產行業的衰竭。
在國家的宏觀調控下，房地產市場將步入調整期，房地產利潤、價格趨于合理化。展望未來，中國的房地產市場將更加理性而健康地發展。
特約編輯：鐘善鵬
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