“堅持科學發展觀，珍惜每一寸土地”，6月25日，即將到來的我國第14個“土地日”將以這樣一句貌似尋常的主題語開篇。然而，今年的土地日又絕對是不尋常的。日前，北京市國土房管局傳出消息，北京市現有“歷史遺留項目”1091宗，需辦理出讓手續的土地有16362公頃，但是根據8月31日土地“大限”的精
神，北京“擬否定其中至少13643公頃，并擬收購儲備約6194公頃”。而上海則出臺了《上海市土地儲備辦法》，大量征購、收回土地資源成為政府的既定目標。由此，一直為業界所津津樂道的“70萬畝囤積土地”再也不是定心丸，“縮水”定局現出冰山一角，隨著今年的土地清查和處理接近中局，“縮水”將是不可阻擋的大勢所向。
北京回收土地可能戰果豐碩
其實土地資源的回收在5月初就開始醞釀，當時國土資源部部長孫文盛表示，濫批亂占土地造成的土地流失，已超過我國社會和資源承受力的臨界點。5月14日，孫文盛宣稱，今年一季度全國共發現土地違法行為1.6萬件，已立案9900件。而根據我國的《土地管理法》，即使違法占用土地的開發方手中握有“合法”的批準文件，政府也有權收回。以通過“非法批地”手段獲得的土地為例，由于開發方使用土地的批準文件是無效的，其使用土地的權利在實體上便沒有了法律依據，非法占有的土地必須退還，根據相關規定，拒不退還土地的，開發方要承擔非法占用土地的法律責任。
在記者采訪中，北京市土地整理儲備中心的一位官員對通過法律手段收回違法土地，并把它們作為中心土地來源的一部分，充實國家一級市場的土地儲備表示認可。
但是對于北京的土地回收，有的開發商則另有苦衷，因為依照一般的情況，在北京批下一塊土地往往要三四個月的時間，他們由此推斷，到今年8月31日前，北京土地儲備中心將無法辦完許多已經符合協議出讓要求土地的手續。屆時，自然要有大量的土地按照“大限”的規定被土地儲備中心收購，將有很多企業會因非資金因素而無法獲得土地。
而根據北京市國土房管局的消息，在北京的1091宗“歷史遺留項目”中，要否定掉的項目用地至少為13643公頃，占總數的大部分。
然而，土地怎么收回，政府能不能對開發商一碗水端平、保持執法的統一性，是個不小的考驗。另外，除非開發商違法占地，很多地需要政府買回來，這對財政也是個挑戰。
張占錄主任認為，如果政府嚴格執行土地回收制度，比如土地出讓兩年后沒開發到一定規模就必須回收，那么土地二級市場就會因此持續活躍，出現一個發展的契機，但是由于一級市場獲得的土地必須開發25％以上的規模才能轉讓，對開發商的資質要求也就普遍提高了。
上海放出合法回收土地信號
上海近期出臺的《上海市土地儲備辦法》，是政府將加強土地市場管理、預備大力征購或回收土地的明確信號。
上海的土地儲備制度，分為市、區兩級政府的土地儲備中心，也就是常說的兩級土地儲備制度，另外加一個獨立的世博土地儲備中心，專門負責世博會用地。1996年，上海成立全國第一的土地儲備機構——上海市土地發展中心。之后，各區也開始建立自己的土地儲備中心。2002年11月18日，上海地產集團有限公司正式掛牌成立。這是由上海市政府投資組建、并實行國有資產授權經營、規模最大的房地產企業，作為上海市政府土地儲備的運作載體，該集團將依靠政策并代表政府對土地一級市場進行調控性經營，通過市場運作進行土地開發。這表示了政府試圖用市場化運作方式來進行土地開發，這是上海最重要的市級土地儲備中心。成立后，10個月內就收購了價值100億元的土地。據悉，現在正加速收購土地。2004年1月5日，世博土地儲備中心和上海世博土地控股有限公司成立，專門負責收購、征用、儲備和經營管理世博會展區土地，進行相關的基礎設施建設，并負責世博會結束后土地的再開發。
盡管成立了不少機構，各級土地儲備中心也收購了不少土地，但是土地儲備中心的作用發揮得并不好。對此，上海房地產經濟學會副會長印堃華分析：原因是多方面的，主要來自資金上的壓力、技術的欠缺，最重要的還是體制問題。開始成立的土地儲備中心，政府對之有盈利要求，這就使得一些追求利潤的土地儲備中心自己去開發房地產，違背了成立土地儲備中心的初衷。這次土地儲備辦法的出臺，將大大完善土地儲備制度。
現在國家把土地當作宏觀調控的杠桿，土地市場成為中央政府的重要檢查目標，今年暫時停止土地出讓，政府的目的之一就是擠出囤積在開發商手里的地。在這種背景下，上海市土地儲備辦法的出臺就顯得意味深重。市長韓正的講話更加明確，他說：“在強化對土地市場調控的同時，要依法對越權批地、違法用地、非法占地等違法違規用地行為進行嚴肅查處，確保上海土地市場的規范有序。”
據了解，上海有6000公頃左右的土地囤積在開發商手中未被開發。據一些開發商透露，由于感覺到來自政府規范市場方面的壓力，已經在積極運作，準備將手中沒能力開發的地轉手出去，以免被收回。
投機商人損失難免
一位開發商不無委屈地對記者說，現在出現的許多土地問題，歸根結底是我國土地制度的一個歷史遺留問題，從某種意義上講，有些開發商其實是無辜的。
中國人民大學房地產教研室主任張占錄也告訴記者，許多地方政府為了發展地方經濟或者由于腐敗，默許了開發商違規拿地的行為，從各級地方政府的管理或政策措施的漏洞角度看，開發商確實應承擔的不過是次要責任。
這個時候再去爭論孰是孰非顯然已經沒有意義。我們能清楚看到的是，將蒙受損失的是大量投機者�；钌默F實再次給人們留下一個大教訓：不規范經營、合法經商，早晚會自食其果。
土地回收意義深遠
對于即將來臨的土地回收高潮，張占錄主任分析，在今年這一輪宏觀調控中，土地不僅僅是調控的對象，而且成為宏觀調控的新手段，成為繼金融、稅收、財政之后的另一個有力的宏觀調控工具，這是土地法律法規健全、執法力度加大之外的一個重要原因。可以說，政府通過土地收回的操作，可以把不合理投資排擠出去，再通過有步驟、有選擇的釋放出土地，可以引導社會投資方向，一收一放，達到對宏觀經濟的調節作用。
另外，如果土地回收工作做的好的話，不僅可以增加政府土地資源的占有量，提高國家土地的有效使用率，而且由于有回收制度的約束，對我國土地一級市場的規范化運作也是一個不小的推動。
上有政策下有對策？
記者在采訪中發現還有另一種情況，一位在河北某地做過項目的開發商對記者說，他們那里的土地都有問題，普遍存在被收回的危險，但是只要把開發區改個名稱，比如不叫開發區而叫工業區，并且努力讓其由市級的工業區變成國家級的工業區也就沒事了。
在國家清理整頓風聲日緊、缺口漏洞不斷被填補的情形下，開發商的僥幸心理成功的概率恐怕會越來越少了。在大限之前，還是加緊正規運作吧。
