（新聞周報2004年5月18日報道）在濟南、青島，那些因不明真相買到違規開發黑樓的市民，正面臨著無法辦理房產證的窘境。買了房不能合法辦理手續，已經成為山東幾大城市的投訴熱點。對此，有關政府管理部門把責任都推到了開發商的違規建房上。而受騙的市民們則憤憤不平：政府部門為何不提早對土地開發進行監管，為何
讓違規住宅一批又一批地投放到樓市？
記者一行人從濟南市區一直往東走，驅車大約30分鐘后，車在一個小區前停了下來。從外面往里看，根本就覺察不到什么異樣。不過，隨著天色的轉暗，成批成批的人被小四輪送到了這里……不一會兒，攪拌機的轟鳴聲已經在耳邊響起，和方才的安靜截然不同的是，時間越晚，施工現場越發地熱鬧。
5月的濟南天氣并不炎熱，施工單位為什么偏偏選在晚上而且有點近似“偷偷摸摸”的作業？帶著這個疑問，記者進行了調查。
低價黑樓熱銷
據工地周圍的居民反映，到了晚上，這里特別鬧。據悉，白天建筑工地安靜得很。可是一到晚上6點鐘之后，情形就完全不一樣了：大探照燈一開、攪拌機一開，工人被一批批地送到工地，一派緊張勞作的景象。
通過調查，記者了解到，工人們之所以會拖到晚上才開工，是有“難言之隱”。事實上，這個工地屬于違規開發，在不久前才被國土資源部特派小組勒令停工。不過，上有政策，下有對策，你不讓我白天干，我就晚上偷著干，只要避開檢查小組的風頭便“萬事大吉”了。
這片建筑物之所以違規，在當地還有兩個版本的說法：一是這塊土地為濟南市某區的教育局所擁有，開發商和教育部門的領導協商將多余的房子公開出售；另一版本則是開發商與村里協商買下此地，用作商品房開發。據知情人士介紹，到目前為止，這塊土地還沒有拿到土地開發許可證。
一個沒有拿到“證”的樓盤竟然公開銷售，另人費解，但不可思議的是還會有人買，而銷售情況竟然不錯。
一位在濟南房地產市場滾打多年的房產商一語道破天機，濟南市民的收入水平一直不高，沒有證的樓盤銷售價格也比較便宜，很多人也就不過問產權的事情，反正又不拿到交易市場進行交易，一個愿打，一個愿挨。
據資料顯示，目前在山東省投訴量日漸增多的也是有關房地產無證的投訴。在濟南、青島兩市有百萬平方米的商品房辦不下房產證，而青島有18000個住戶沒有拿到房產證。
住在沒有房產證的商品房里的，到底有多少人？
無房產證的住戶成千上萬
“具體數字，恐怕誰也答不上來”，至少濟南市“雙清辦”工作人員的心里是這么想的。“雙清辦”是由濟南市房管部門、城建部門、規劃部門以及財政部門、稅務部門、質量監督管理部門等關系房產建設、規劃、管理方方面面的多個部門抽派人手組成，而它的工作范圍便是查處濟南市不規范或者是違法開發、建設的房地產項目。
在“雙清辦”辦公室桌子上都堆著一摞摞的卷宗，據鄭主任介紹，這些卷宗收集了自1990年起不規范的房地產項目報告，不過這只是他們已發現的、有問題的項目中的一部分。“雙清辦”成立一年來，光是這些卷宗都沒有看完，而補救工作也只是做了一部分。
自濟南市開展“雙清”工作以來，關于房產證難辦的投訴電話接連不斷。買了房而拿不到房產證成為許多群眾的投訴熱點，大約占到一半的比例。濟南市房屋管理局的有關人士介紹，在濟南辦證難很多都是由于開發商的無證開發而導致的。
青島市類似的問題也在凸顯。有資料顯示，在青島市18000余戶不能辦證的房產中，涉及開發、建設單位的多達500余個，有相當部分是因為開發商手續不全，導致居民拿不到房產證。其中：土地方面的原因占50％；規劃方面的原因占10％；竣工方面占3％；因找不到開發建設單位或開發建設單位注銷、吊銷方面原因的占13％；發票方面占21％；其他原因3％。
這些問題隨著濟南和青島房地產市場的快速發展，暴露的速度也在加快。
日前，濟南當地媒體又報料，位于濟南市中區白馬山街道辦事處轄區的臘山路上，名為“白馬山莊·新苑”的樓盤，房地產開發商竟然在五證全無的情況下公開出售房屋，而根據有關規定，在五證全無的情況下，業主根本就不可能拿到房產證，這也就意味著業主買了無證的房子。
類似的事情不勝枚舉。
開發商鉆政策空子
記者調查中發現，一個房地產項目從土地批復到拿證過程非常復雜。
據“雙清辦”的鄭主任介紹，一個房地產開發商欲開發一個項目，首先要看所開發的地方是否是政府掛牌準備公開出售的地皮。如果是，市土地局將會在公開媒體上進行公示，然后拍賣，欲投標者可以先登記，到公示期結束后，一般來說，三個月后，投標者就可以進入到拍賣中購買這塊土地。
而在拍賣之前，有關部門將會對欲售地皮進行估價、規劃。這里將會有土地規劃部門出面進行相關的調查，這塊地皮未來的規劃圖也要一一報批，通過驗證。其中包括這塊地未來的綠地面積應該達到多少、人口密度、可開發的房產密度，以及這塊地皮的基礎價格，都得一一核算。
拍賣時，土地的開發權、使用權則是出價高者獲得。不過，房產商獲得土地后，必須要遵循規劃部門的規劃，比如要遵循《建設工程規劃許可證》。但不能超出《建設工程規劃許可證》批準面積私自多開發，如果開發商超出規劃則意味著到時又會是五證不齊全。
工程結束后，進行竣工驗收也有一系列的嚴格規定。竣工驗收方面的原因：工程完工后，開發建設單位在不組織有關部門進行竣工驗收的情況下，擅自安排居民入住；有的工程甚至根本就達不到工程質量標準，導致通不過竣工驗收；有的開發建設單位不按規定繳納竣工驗收手續費，導致拿不到竣工驗收證明。
另外，還有包括發票方面的原因：有些開發建設單位為了達到向居民收取代辦費的目的，以不開發票相要挾，不代辦就不開發票；有些居民因開發單位倒閉、注銷、找不到其下落等原因，得不到發票，有些單位不具備開發資質，以建職工宿舍、集資建房等名義，對外銷售商品房，無法出具售房發票而造成辦不了房產證。
土地出讓手續、欠繳土地出讓金、不能改變土地用途、按照規劃中進行建房、竣工質量、驗收是否合格等等因素缺一不可。對于房產開發商，一系列程序下來，一是時間、進度將拉大，另外，資金開支無形中也增加了很多。
一位在房地產業摸爬滾打多年的人士為記者算了一筆賬，在濟南要按照正常的程序購買一塊地皮，平均每畝花費不低于30萬元，再加上土地轉讓金以及其他一些花費，平均下來，一畝地為35萬元左右。但是如果不走這些程序，卻可以以20萬元獲得原本要花費35萬元的地皮。到了銷售階段，把每平方米的價格再降低些，只要在1000元以內，房子的銷路也就不愁了。“利”字當前，也由不得一些開發商鋌而走險，出此下招。
歷史遺留問題期待早解決
顯然，導致辦證難卻不僅于此，鄭主任告訴記者，實際上可以把辦證難的原因歸結為幾個方面：違規開發、政策的變化、當事人不懂相關法律等原因。
鄭介紹，由于國家在土地使用政策上的變化而導致無證，比如一些項目從開始建造到建好時，收費標準已經變了。原本按照老標準，開發這個房產項目還有賺頭，但是費用一提高，很多房地產商就賺不到錢了，于是一些房地產開發商就會想辦法規避交費，導致最后拿不到房產證。
“無證黑房為什么能夠銷售出去，關鍵是有這個市場需求，”鄭認為。很多人都因為圖便宜愿意購買這樣的商品房。他們通常認為房子不到交易市場買賣，只是自己住，要不要房產證也就無所謂了。
不過，濟南市房屋產權登記中心主任宋友和還是認為應該盡快解決這個問題，他建議，一個城市只能有一個屬地管理機關發證，發房產證是房管局的一項管理職責，所以只要符合國家有關規定，房管局都要盡快辦理。在辦證難問題上，對歷史遺留問題，應由土地規劃等部門重新審核其土地規劃情況，符合城市整體規劃的，補辦相應手續后，予以權屬登記。對于集體土地，收為國有和收取土地出讓金后，也應予以辦理房產證。
據悉，目前濟南市也正在朝著這個方向努力。在一份名為“濟南市建筑工程‘雙清’自查申報調查登記”的表格填寫說明中，記者看到，針對不同的原因造成的辦證難問題，“雙清辦”將會依照土地使用權獲得方式不同、年限不同、是否自動要求接受查處等指標給予不同的處理。
鄭解釋說，實際上，很多問題房是房產開發商到“雙清辦”補辦手續就能解決的，這樣也能更好地保證買到無證房的消費者的合法利益。
但有關專家對此表示不能認同：作為政府管理部門面對大量侵犯普通市民基本權益的違規行為，哪能以群眾負責任來推脫政府責任？又怎能坐等違規者上門來自糾違規，而明知無證開發頻頻涌現卻熟視無睹？（許修峰
徐 英）
責任編輯：趙振宇
