———市國土資源和房屋管理局局長張敬吉答本報記者問
2003年，在歷經了非典、清理整頓等一系列風風雨雨之后，我市房地產業走過了不平凡的一年。在這一年里，我市的房地產業投資、開工面積、竣工面積等各項指標均有所增長，房地產業繼續保持繁榮發展勢頭。圍繞市民關心的幾個問題，本報記者采訪了市國土資源和房屋管理局局長張敬吉。
解決中低收入家庭住房問題，一直是政府的一項重要工作
記者：建立全面的社會保障體系是政府的一項重要工作。作為社會保障體系的重要組成部分，解決中低收入家庭的住房問題也一直是社會關注的焦點。請問，我市在解決這一難題上有何措施？
張敬吉：自20世紀90年代開始，我市堅持以解決中低收入家庭住房為宗旨，充分調動社會積極因素，全面加大住宅建設力度，組織實施了解困工程、棚戶區改造、安居工程三大民心工程，積極推進舊城、村莊改造和新區開發，許多居民先后告別了低矮破舊、設施簡陋、環境惡劣的平房，住進了寬敞明亮、配套齊全、環境優美的住宅小區。
市委市政府特別重視把推進舊城改造，尤其是棚戶區的拆遷改造，作為解決市民住房困難的重要形式。1998年，我市加快了棚戶區改造步伐，市委市政府將24處剩余棚戶區改造列入民心工程，做出了三年內全部改造完成、不把棚戶區帶進21世紀的莊嚴承諾，共計改造棚戶區40片，完成投資43.4億元，竣工面積384萬平方米，解決了4.56萬戶居民住房困難。棚戶區改造項目，也為我市爭得了榮譽，被聯合國人居中心評為“迪拜國際改善居住環境良好范例獎”。
有這樣一個數字可以簡單說明我市近幾年居民居住質量的改善情況：1991年我市城鎮人均住宅使用面積7平方米，在山東省內屬住房條件最差的城市之一。2002年我市人均住宅使用面積提高到17.5平方米，實現了居民住房改善歷史性的跨越。而且，2003年青島市又贏得了“中國人居環境獎”的殊榮，這是對我市居住環境和居住質量的充分肯定。
記者：一些市民是通過政府的安居工程實現了住房夢，而更多的市民是通過住房制度改革成為受益者。應該看到，在最近幾年，深刻影響并改變市民生活的一件大事就是房改，隨著公房出售和新型住房供應體系的建立，更多的市民成為這一改革的受益者。
張敬吉：這個問題很有意義。房改進行到今天，是應該回過頭來好好想一想了。
我市自1992年起，在市區及五市三區全面啟動城鎮住房制度改革，按照國家、省有關房改政策、規定和要求，在住房貨幣化分配、經濟適用住房建設、廉租住房制度建設、建立住房公積金制度、推進公有住房改革等方面積極探索，制定出臺了《青島市城鎮住房制度改革實施方案》等一系列住房制度改革的方案及配套政策，有力地推動了我市住房貨幣化分配體系、住房供應體系、住房市場流通體系、房屋維修體系、住房市場調控管理體系、住房金融支持體系等多個體系的建立，使我市逐步建立起適應社會主義市場經濟要求的住房新機制，住房制度改革取得了階段性的重大成果�？梢赃@樣表述：如果沒有房改，就沒有房地產業繁榮的今天。
記者：公房出售使房子成為市民最大宗的財產，也使房子成為這幾年持續的熱門話題。
張敬吉：我市公有住房出售工作從1995年3月《青島市公有住房出售暫行辦法》頒布后開始起步。截至目前市區累計出售公有住房33.09萬套，占住宅總量的80％以上，歸集售房款38.44億元；五市三區累計出售公有住房9.1萬套，占住宅總量的97％以上，各項指標均達到或超過全國同類城市水平。公有住房出售工作的順利進行為轉變居民住房消費觀念、激活房地產市場、實施住房貨幣化分配奠定了基礎。
經濟適用房是解決住房困難的重要渠道
記者：相對于幾年前的平淡來說，經濟適用房在2003年可謂出盡了風頭，不光市民念叨，而且還寫進了市政府今年要辦的實事中。
張敬吉：經濟適用房的大行其道是有其歷史淵源的。1998年以來，我市認真貫徹國家有關加快經濟適用住房建設、建立多層次住房供應體系的政策規定，逐步將經濟適用住房建設管理推向了健康有序的發展軌道。5年來，經濟適用住房累計完成投資82億元，竣工面積662萬平方米，解決了7萬戶中低收入家庭的住房問題。
記者：經濟適用住房建設已經成為我市建立新的住房供應體系重要組成部分，成為部分中低收入居民家庭改善住房條件的重要渠道，我市的經濟適用住房建設管理已經走上了一條規范有序的發展軌道，在這方面采取了哪些措施？
張敬吉：目前我市已基本建立起“兩渠道、三層次、三類型”的住房供應體系。即通過市場和政府保障兩個渠道，面向最低收入、中低收入、高收入家庭三個收入層次，按需求提供廉租住房、經濟適用住房和商品住房，重點解決中低收入家庭的住房問題。
近幾年，我市的經濟適用房管理工作主要體現在以下幾個方面：一是加強制度建設，切實落實經濟適用住房政策；二是規范存量管理，建立健全長效機制，逐步將青島市經濟適用住房納入了“統一征地、統一規劃、統一配套、統一建設、統一銷售”的“五統一”軌道；三是推行五項制度，加強銷售管理；四是適應住房制度改革和建立新的住房供應體系的要求，組建了青島市住宅發展中心，按照政策法規要求，具體負責加強和規范經濟適用住房建設管理的工作。
規范土地市場管理，保障土地供應
記者：最近一段時間，左右土地市場走勢的有兩件大事：一是土地市場的清理整頓，二是土地交易的公開出讓。這兩件事的最終目的只有一個：促使土地市場走向正軌。這兩件工作，尤其是以招標、拍賣和掛牌為主要內容的土地市場的公開出讓，在我市都有很好的體現。
張敬吉：從2000年以來，我市積極運作土地儲備與土地的公開出讓工作，一方面有來自市場的呼聲在起作用；另一方面，大的政策環境成為最重要的推動力。出現這種變化的主要動力之一來自更高的政府層面。大背景是我國土地一級市場長期不夠規范，個別環節腐敗現象較為突出，國有資產流失。2001年，國務院出臺了《關于加強國有土地資產管理的通知》，這是一個綱領性文件。2002年，國土資源部頒布11號令，明確規定從2002年7月1日起，經營性房地產開發用地一律實行招標、拍賣、掛牌出讓。隨后，中紀委也出臺了四項制度，從黨紀政紀角度規定土地必須走公開出讓的路。在這之后，青島市出臺了一系列關于經營性土地必須公開出讓的規范性文件。在這個大的背景下，我市的土地儲備及土地公開出讓工作取得了長足進展。
記者：巨大的土地收益給我們這座城市帶來什么變化？
張敬吉：土地收益主要用于城市的可持續發展。通過土地儲備和土地“招拍掛”出讓制度的實施，為促進國有企業改革、分流安置職工、籌集城建資金，取得了一定的效果。在分流安置職工方面，從2000年至2003年9月，共有89戶企業利用土地變現收益安置分流下崗職工，分流安置職工總費用7.5億元，分流人員28905人，清償各類欠薪欠費3.4億元。
另外，土地收益還用來支援青島第一海水浴場整治改造等城市重大項目建設和基礎設施建設，使我們居住的城市越來越美好，居住環境越來越優美，可以說，我市能在今年獲得“人居環境獎”，也有土地收益的功勞。
記者：很多市民并沒有看到土地收益帶來的好處，他們只是感覺到地價越拍越高，由此造成房價也越來越高。
張敬吉：一種普遍接受的觀點是，房價是由地價、建安費、配套費等成本組成，地價越高，房價也越高。但是這一觀點難以解釋開發商低價獲取土地卻不肯以成本加上合理利潤來定價的事實。
實際上土地拍賣招標中，開發商也是根據對建成后市場可接受的房價的預計，扣除相應的配套費、建安費等成本以及正常利潤后求得可承受的地價。因此，市場可接受的房價越高，土地價格也就越高。
房價的高低，主要是由市場供求關系決定，以拍賣方式出讓土地，只是土地供應的一種方式，這種方式并不會造成土地價格走高，更不是房價上漲的主要原因。這種拍賣出讓的方式只能是更加客觀、更加公正地顯化了土地原本已蘊涵的價值，反映出土地市場乃至房地產市場的供求關系。
土地經營的本質就是建立公開、公平、公正的土地市場，實現政府對土地的集中統一管理，防止土地資產收益的流失，通過“招標、拍賣、掛牌”出讓方式，全面促進房地產市場持續健康發展。從這個角度上說，這一舉措對我市住房市場應該是個利好消息。
保持房地產業良好發展態勢對各方都有利
記者：針對不斷高漲的房價，市場中傳來打壓房價的呼聲。針對這種呼聲，作為全市土地與房屋的主管部門的領導，您有什么見解？
張敬吉：以行政手段來管理房價顯然是不可取的，也是不可行的。從目前的現狀來看，保持房地產業的良好發展態勢，對包括開發商、購房者在內的各方都有利。
市委領導同志最近在到國土房管部門調研時提出，青島要努力保持房地產業目前繁榮興旺的局面�，F在整個城市的發展與房地產業的發展緊密相關，房地產價格提升了整個城市的價值，維護房地產價格就等于維護城市的價值。
事實上，房地產價格的大幅波動將給整個社會的經濟生活帶來動蕩，香港房地產業的發展給了我們深刻的教訓。因為房地產價格的波動，香港市民個人資產平均縮水40％。我市目前房屋基本上都出售到個人手中，如果房價大幅下跌，受損失的將是大多數的市民。
記者：那么，保持房地產業的良好發展態勢，政府在這方面有哪些準備？
張敬吉：運用宏觀調控手段，促進房地產業的發展，這是政府總的思路。具體來說，大體包括以下幾個方面：
一方面，要實施土地供應總量控制。土地總量控制的前提是市場需求，用供給來引導需求。針對現有的建設用地，要實行增量和存量互補的方式，先存量后增量，根據總體需求，按整體計劃供應土地，差額用增量彌補。同時強化土地儲備制度，政府掌握一定數量的土地，當市場供應量過多的時候，政府就收購回來，使市場保持平穩；供應量減少時，土地價格快速上漲，政府再從儲備庫里增加一些供應量來解決市場的需求。通過這些措施，使土地供應供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，從而起到從宏觀上調控房價的作用。
另一方面，在以經濟手段調控市場，使房地產價格走勢按規律發展的同時，政府將加大力度，強化對低收入家庭住房的保障工作。主要措施編制經濟適用房發展計劃。加強經濟適用房的建設，建立多層次的住房供應體系，通過經濟適用房、廉租房、二手房等保證城市低收入者的住房需求。要研究經濟適用房的供應總量問題，把握尺度，既要保證困難職工的住房，又有利于推動房地產業向前發展。同時，按照國務院18號文件指示精神，增加普通商品房的供應量，滿足市場需求。大多數的市民家庭都可以通過住房分配貨幣化和新型住房供應體系，購買合適的住房。對于少數的城市最低收入家庭，他們的住房可以通過租住等方式要有所保障。本報記者白波
