青島日報社／觀海新聞3月10日訊 日前，青島市住房和城鄉建設局發布《青島市老舊街區改造技術導則》，將于3月16日實施。該《導則》包含了老舊街區改造的范圍，明確改造工作的重點任務和建設標準，提出了實施后續運維管理的要求等。

根據《青島市老舊小區改造造價參考標準》，青島老舊小區改造，包含拆違治亂、安防、消防及環衛設施、道路整治、公共照明、景觀綠化整治、建筑物修繕、建筑節能改造等，造價參考標準為643元—935元／㎡。改造將本著“改造前充分征集業主意見、改造中充分實現業主參與、改造后充分開展業主評價”的原則，由政府主導、企業參與。

與此同時，青島市推進老舊住宅小區整治改造和物業管理工作領導小組辦公室發布關于鞏固提升老舊小區改造成效加快推進的通知，推動老舊小區改造向老舊街區改造轉變，進一步提升城市功能品質、改善人居環境。

健全改造前期管理，夯實改造基礎

建立老舊街區信息數據平臺。梳理完善全市老舊街區基礎信息，按照老舊小區、市政基礎設施、公共服務設施、專項服務設施等分類統計，實現信息共享、業務聯動，逐步形成治理、改造、運營維護三位一體的工作平臺。

實施改造前綜合治理。堅持“先治理、后改造”，明確違法建設、圈占綠地及排查危險房屋等綜合治理標準。依法拆除違法建設、圈占綠地等，影響改造工程的應在改造前拆除。推動屋頂太陽能熱水器拆除、空調更新或移機、防盜窗拆除和內置金剛網防護窗加裝等，清理規整樓體立面外窗護欄、晾衣架、空調冷凝管等附著物。按照“能入地皆入地、應規整盡規整、須套管均套管”原則，提前實施纜線整治。

明確改造內容和標準。老舊小區11項基礎類改造內容應改盡改，其中建筑物修繕中的防水、外立面、公共樓梯間和通信多網合一、纜線規整入地、排水雨污分流等應作為重點高標準實施；11項完善類和6項提升類改造內容能改則改，其中建筑節能、加裝電梯、機動車和非機動車停車及充電設施、無障礙及適老化設施、智慧化建設等應作為重點優先列入改造。老舊街區內市政基礎設施、公共服務設施、專項服務設施等各改造內容應統籌謀劃，養老、托育、體育、衛生健康、社區食堂、商業便民等服務設施應充分利用拆違騰退的空地和既有低效空間調整用途等增設完善，綠化、道路等改造應結合現狀充分利用既有材料與設施，結合改造實際落實完整社區理念。

強化居民全程參與，實現共商共建共評

改造前充分征集業主意見。應全面向業主宣講改造內容、政策、方案、標準等。改造內容應充分尊重業主意愿，不得流于形式，嚴禁虛報征集意見資料。老舊小區內的改造內容需經法定比例以上居民書面（線上）表決同意后方可進行改造；老舊小區外的改造內容需廣泛征求街區內老舊小區、沿街商戶、企事業單位、相關聯的其他小區等意見建議；涉及產權單位、產權人的改造內容需征得相應單位、權利人同意。

改造中充分實現業主參與。應在街區內顯著位置全程公開確定的改造方案。所在街道應暢通線上、線下聯系群眾渠道，原則上每周舉行業主座談會，采用設置意見征求箱、網上交流平臺等方式，動態了解群眾意見建議，及時反饋群眾訴求落實情況。可采取集中采購電梯以量換價、統一洽談家電以舊換新等措施，推動居民出資同步進行戶內個性化改造。

改造后充分開展業主評價。應在改造項目完工后及時開展居民滿意度測評，可以邀請業主委員會或居民代表等進行聯合竣工驗收和評估，并根據居民意見建議落實整改。

優化規劃建設管理，把好實施重要環節關口

落實政府主導企業參與。各區（市）應立足自身實際，按照“應招盡招”原則，可將老舊街區內相關聯改造項目統一招標。鼓勵資質能力強、經驗豐富的企業參與改造項目實施。

加強方案編制與審查。各區（市）牽頭部門依據居民意見征集結果及《青島市老舊街區改造管理辦法》《青島市老舊街區改造技術導則》等，編制改造實施方案，主要包括：改造內容、規劃設計、投資概算、資金來源、物業管理等內容。在改造項目范圍內通過業主座談、入戶走訪、現場公示、網上征集等形式充分征求意見。改造實施方案公示結束后，由區（市）人民政府組織住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源和規劃、城市管理、綜合執法、園林和林業等部門依法進行聯合審查，出具聯合審查意見，并依法辦理審批手續。市住房城鄉建設、自然資源和規劃、城管等部門要加強對規劃設計等關鍵環節的把關。

強化工程實施和監管。項目建設單位按規定辦理施工許可手續，審批部門將施工許可信息推送給市、區（市）工程質量、安全監督管理部門。各區（市）確定的工程質量、安全監督部門，加強改造項目全過程質量、安全監督。項目建設單位統籌改造項目質量安全、綠色施工、疫情防控等工作，合理安排實施計劃，減少冬、雨期施工，保障工程有序實施。

完善竣工驗收及備案。改造完成后，實施主體應當及時組織驗收。驗收依法由有關部門和勘察、設計、施工、監理等單位參加，可以邀請街道辦事處、社區、業主委員會或者業主代表、物業服務企業以及專業經營單位參加。工程質量監督機構提交工程質量監督報告。驗收通過后，項目建設單位應及時辦理竣工驗收備案，組織竣工財務決算和審計等，做好項目檔案資料整理、歸檔和移交工作。

注重建筑立面整治效果。建筑外立面色彩、工藝、用材原則上遵循原有規劃設計，融入原有城市風貌。將同步實施的加裝電梯融入立面工程；清除“扣洞”現象，落實門窗洞口、檐口、陽臺等細節部位封閉；利用保溫材料增加門窗洞口、陽臺邊緣、屋頂檐口等部位線腳、界隔、材料分縫等，提升建筑立面層次感；加強立面材質、顏色變化部位等細節處理，因地制宜實施樓體彩繪等，美化建筑立面。

強化多元參與，提升協同改造水平

推動業主戶內同步改造。建立支持居民個性化改造需求機制。業主戶內下水管道、供熱等專有設施設備有改造意愿且自主承擔改造費用的，項目主管部門和參建單位應納入老舊街區同步改造內容。

著力破解加裝電梯難題。充分發揮社區黨組織作用，街道辦、居委會等積極搭建溝通議事平臺，組建協調推進小組，明晰實施流程，盡早開展征集意見，組織協商，及時協調糾紛，尋求加裝電梯最大公約數。落實加裝電梯獎補政策，提前考慮管線避讓等，實施集中采購、連片加裝、統一維護，有效降低居民出資額度。暫不具備加裝電梯條件的，因地制宜在樓道改造中增設休息座椅、爬樓代步設備等，解決老年人上下樓難問題。

系統推進專營設施設備改造。推動各類管線只改一次、各類改造一次到位，實現專營設施設備與老舊街區改造同步推進，改造后原則上五年內不得再開挖敷設管線。各區（市）在計劃申報、方案設計、施工組織等環節充分征求水電氣暖信和有線電視等專營單位意見，充分利用存量資源，統一規劃布局，實現共溝、共管、共箱、共槽。落實空中纜線綜合整治，推進多網合一建設，實現架空纜線規整入地，確不具備入地條件的應全面規整。產權或維護、更新職責屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權或維護、更新職責不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造。

完善設計師參與機制。推動設計師深度參與老舊街區改造，細化設計師提供咨詢服務、協助開展公眾參與、跟蹤項目實施、參與項目驗收等環節工作流程，落實設計師進小區，確保改造項目設計品質。

推動存量資源整合利用，完善各類配套服務設施

統籌各類存量設施使用。梳理老舊街區存量配套設施，加強用途管控。利用機關、企事業單位等閑置或低效使用的配套用房等存量設施，完善黨建、物業等公共服務用房及衛生健康、社區食堂等公共服務設施。

推進既有用地集約混合利用。內部挖潛、合理規劃、適度超前，利用街區內空地、荒地、待改造用地及拆除違法建設騰空土地等，加建改建、插建補建停車、養老、托育、商業便民等配套設施。

探索存量資源統籌利用利益補償。推動存量資源授權經營使用，加強授權經營使用期內的用途管控和使用監管。（青島日報／觀海新聞記者 王冰潔）