老舊小區改造走出“青島模式”

今年全市111個老舊小區納入改造范圍，目前已開工超7成

青島日報／青島觀／青報網訊 日前，隨著國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，老舊小區改造工作推進的路徑變得更加清晰——不僅明確了改哪些，改什么，怎么改，錢從哪來等群眾關心的話題，同時也明確了老舊小區改造的“紅線”。

作為全國城鎮老舊小區改造試點城市，當下，青島的這項工程正在緊鑼密鼓地推進中。按照今年的改造計劃，全市分布在7區3市的111個老舊小區即將“舊貌換新顏”，改造工作涉及居民樓600座，建筑面積達160萬平方米，惠及居民2萬余戶，項目計劃總投資約6億元。21日，記者從市住房城鄉建設局獲悉，截止目前，全市已開工項目80個，約占年度任務量的72％。

事實上，在國家出臺這一“頂層設計”之前，青島已于今年上半年先后印發了《青島市城鎮老舊小區改造試點工作方案的通知》和《青島市城鎮老舊小區改造技術導則（試行）》，逐步形成了老舊小區改造的“青島模式”，成為推動城市品質提升的重要推動力。

今年青島改造111個老舊小區

近年來，老舊小區改造成為備受關注的民生熱點，在今年兩會工作報告中，更首次敲定老舊小區改造的具體實施目標，以老舊小區改造為支點，撬動城市更新，進而實現“保民生”和“擴內需”的雙贏。

面對城市中為數不少的老舊小區，哪些可以納入改造范圍？據住建部城市建設司副司長劉李峰介紹，意見明確了老舊小區改造對象應為建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的城鎮住宅小區（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區。而青島市則按照山東省相關規定，對老舊小區改造的范圍實現進一步擴容，明確 2005年12月31日前建成的住宅均在改造范圍。

由于年久失修，老舊小區普遍有著相同的“病癥”：樓墻體斑駁、樓道燈不亮；路面破損、下水道常堵、雨后內澇嚴重；停車位不足、私搭亂建情況普遍。像這樣的老舊小區，青島有多少？記者采訪獲悉，目前市住建局正在對全市存在改造需求且符合政策要求的老舊小區進行調查摸底，建立全市老舊小區數據庫，并制定青島老舊小區改造“五年規劃”，下一步將本著“先急后緩”的原則，逐年分批次推進。

作為一項既能保民生，又能穩投資穩就業的多贏工程，老舊小區改造具體要如何改造？根據國務院發布的意見，為了防止“一刀切”，改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，目前青島正是按照這個思路推進。

市住房城鄉建設局房地產事業發展中心副主任丁樹更告訴記者，我市老舊小區改造會結合各自實際情況，因地制宜地開展，既有水電氣暖、道路、照明、安防等基礎設施的改造，也有建筑節能、停車場、加裝電梯等完善類改造，同時還有養老、托幼、助餐、智慧社區等提升類內容的改造。

拉動投資需多手段介入

改造分類與“誰來出錢”問題息息相關。國務院發布的意見指出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

記者觀察到，各地多遵循財政資金“向基礎需求傾斜”的分配原則，加強資金精細管理，青島也不例外。今年年初青島出臺政策明確各方出資邊界——其中基礎類改造，政府重點予以支持；完善類改造，由居民承擔部分改造費用，政府給予適當補助；提升類改造，則以市場化運營為主。

對于老舊小區改造而言，若想要激發更高漲的社會投資熱情，前期亟需政府財政先“加一把力”。據悉，今年青島首次將老舊小區改造納入市財政專項資金支持范圍，并撥付9754萬元用于支持全市項目改造。

除了落實今年的市級財政外，青島還結合改造項目，探索形成了發行政府專項債券、向政策性銀行融資、組織專營單位投資等多種資金籌集模式。事實上，無論是專項債的運用還是社會資本的引入，均需考慮后續債務還續問題。如何更好地把控改造標準，穩定投資收益？膠州市的做法或許值得借鑒。

為讓老舊小區改造可持續健康地發展，膠州市成立了引入民營資本的混合所有制公司，負責全市“舊改”的設計、建設、融資工作。基于此，將減少政府對項目建設經營活動的直接干預，進而形成投資主體多元化、資金來源多渠道、項目建設市場化的新格局。

老舊小區改造優選“本地貨”

“針對不同地區不同項目的具體情況，需要一區一策、一事一議，根據不同老舊小區改造內容的不同，由街道社區、實施運營主體等相關單位與居民共同協商確定。”劉李峰說，改不改、怎么改、怎么出錢，都需要充分征求居民意見。這一點在青島項目實施過程中也充分得以實現。

近日，記者走進已建成20個年頭的膠州市順德花園小區看到，14棟老樓已整裝一新，多位施工工人正在緊張地進行道路的鋪裝施工，作為膠州市老舊小區改造的1號工程，目前整體施工進度已近尾聲。“在改造內容方面，我們實施‘菜單式’改造，改造內容充分聽取民意，最終確定實施新建社區居民服務中心、建筑外立面保溫改造、電梯加裝、路面整修、綜合管網改造等多項工程。”膠州市建設局黨組成員陳剛告訴記者。

在改造過程中，青島市還提倡優先選用本地品牌。順德花園小區內正在加緊安裝的30余部電梯均來自尼得科電梯（青島）有限公司，“正是得益于青島老舊小區改造惠企政策，讓我們頂著疫情壓力快速復工，并平衡了海外市場份額的銳減。”公司負責人楊文浩告訴記者，近期因青島老舊小區改造，就“下單”了百余部電梯，隨著后續更多本地訂單的落地，以及外溢需求顯現，將進一步拉升公司的產品銷量。

記者在順德花園小區如火如荼的改造氛圍中，還發現了海爾、海信、特銳德等不少本地優質企業的元素。據膠州市建設局保守估計，僅順德花園小區改造工程就可惠及十余家本地企業，拉動社會投資上千萬元。“老舊小區改造優選‘本地貨’，即激發了更高漲的社會投資熱情，又可以助力本地企業快速回血，一舉多得！”陳剛說。（記者 王冰潔）