國家自1月1日開始執行的新一輪調控政策剛剛“滿月”，島城樓市成交量卻大幅下跌。2月1日上午，青島網上房地產公布了今年1月份島城房地產市場成交數據，1月份市內四區新建商品房成交1894套，二手住房簽約成交1668套，較之去年12月份的成交量均呈現大幅跌落，新年島城樓市平淡開局。業內人士分析認為，國家針對樓市的調控政策頻出，去年透支大量剛性需求以及房源供應減少成為樓市成交量急劇跌落的主要原因。盡管1月份的房地產市場冷清開局，但今年的樓市走向還未完全明朗，預計穩定將是今年樓市的主要基調。

>>>成交量

房屋交易量大幅跌落

2月1日上午，青島網上房地產公布了今年1月份本市房地產市場成交數據，1月份市內四區新建住宅成交量為1894套，全市總成交量則為6760套。而根據相關統計資料，去年12月份市內四區新建商品房總成交量是2590套，全市總成交量為9026套。和去年12月份相比，市內四區新建住宅成交量環比減少26%以上，全市總成交量則環比減少25%以上。

今年1月份的二手房簽約成交量也同時公布，根據統計數據，市內四區二手房簽約成交量為1668套，環比減少62%以上。其中市南區簽約383套，市北區簽約成交606套，四方區簽約成交407套，李滄區簽約成交272套。

把剛剛公布的1月份二手房簽約數據與去年12月份的簽約數據進行比較，可以看出二手房簽約量的下跌幅度有多大。去年12月份，市內四區二手房總簽約量達4408套，市南區、市北區、四方區和李滄區的簽約成交量分別為 1105套、1522套、1032套和 749套。

“公布的二手房簽約量中，不少屬于去年12月份的成交量，所以今年1月份實際的二手房交易量比這個數據還要低！”2月1日上午，太平洋房屋總經理林憲周說，由于去年市房地產交易中心出臺政策，凡于去年12月31日前提出受理申請的二手房交易業務，在今年1月31日前辦下證件的，均可享受青島購房優惠政策。“這使去年12月份成交的不少二手房，簽約過戶則挪到了今年1月份來辦理。”林憲周說，這意味著盡管二手房有了1668套的成交量，實際的市場行情比這個還要低。

>>>房價

淡季行情未撼動房價

交易量進入淡季，但無論新建住宅還是二手房的價格并未出現下調的跡象，房價仍然處在最高點。記者從市房地產交易中心網上房地產交易統計分析數據了解到，1月份市內四區新建商品房成交主要集中在市北區，市南區和四方區次之，李滄區的新房成交量最少。其中，市南區的成交主要來自都市逸品、中海銀海一號、萬麗海景和中央國際等樓盤，都市逸品成交均價在14561元/平方米，中海銀海一號的成交均價則為14233元/平方米；市北區的成交主要來自香緹樹、凱景花園、花好月圓等項目，其中香緹樹項目在售均價為9946元/平方米，凱景花園項目銷售均價為9893元/平方米。從這兩個區域的新建住宅銷售價格來看，銷售價格未現絲毫的松動。

二手房方面，市北區、四方區和市南區成為交易相對活躍的區域。“盡管簽約量急劇下跌，但二手房目前仍然是有價無市，房源的掛牌價仍然非常高。”21世紀不動產青島區域分部總經理劉剛說。據介紹，以市南區天福源小區二手房為例，目前的掛牌價為14000元/平方米，大堯三路區域的房源價格則在12000元/平方米；而市北區浮山后的二手房單價也仍然站穩在萬元關口；四方區和李滄區的房價漲幅也非常明顯。無論是新建住宅還是二手房，價格的漲幅都在20%以上。

■分析

三因素致成交量跌落

采訪中，青島廣華置業總經理助理于湫將去年樓市的瘋狂歸結為諸多因素共同推動的結果：購房優惠政策為樓市松綁，契稅下調、營業稅5改2、公積金貸款利率下調、寬松的貨幣政策……這些都使自住性需求、投資性需求陸續入市，去年4月份開始房地產市場全面回暖，無論是成交量還是房價都開始上漲，并一發不可收拾。“房地產市場的高溫成交持續了9個月，到今年年初終于出現了降溫。”于湫說，但這次樓市的降溫卻是多種因素綜合發力的結果。

國家調控打出組合拳

于湫認為，國家從去年年底開始頻頻出臺針對樓市的調控政策，1月10日出臺的“國11條”尤其被視為國家調控樓市打出的“組合拳”，將綜合運用土地、信貸、稅收和行政手段等對樓市進行調控。此外，關于開征物業稅以抑制房價的喊聲也越來越響。“這些都使不少沒有買房的購房者重新有了房價將會得到抑制的期待。”于湫說，這使不少購房者在房價處于高位時持幣觀望，等待市場明朗后再出手。

去年透支今年的需求

“1月份本來就是成交的淡季，再加上市場剛性需求在去年大量爆發 ，自然會影響年初的市場。”青島今鵬翔投資有限公司CEO 修方舟說。去年的統計數據顯示，受2008年底出臺的購房優惠政策影響，去年市內四區共成交新建住宅26452套，二手房36520套，新房、二手房總成交量達62972套。“這一成交量是2008年成交量的近3倍，在很大程度上透支了今年的樓市剛性需求。”修方舟說。

新盤供應數量不足

記者從市國土資源和房屋管理局公布的樓盤預售信息了解到，新盤供應不足也在很大程度上影響了新建住宅的成交量。“從去年12月份開始，新盤的供應數量就減少，今年1月份仍然少有新項目面市。”于湫說，沒房子可買，自然導致新房的成交量下降。來自21世紀、惠百家不動產等品牌中介的統計數據也顯示，性價比合理的二手房可售房源數量也相對較少，這在一定程度上也影響了二手房成交量的釋放。

>>>預測

今年樓市難再瘋狂

業內人士分析，盡管 1月份的房地產市場冷清開局，但今年的樓市走向還未完全明朗，預計穩定將是今年樓市的主要基調。

“與去年不同，今年的樓市是在國家的調控聲中開局，而且房價已漲到了近幾年的頂點，再次上演去年樓市瘋狂的可能性不大。”青島廣華置業的于湫說，而且國家密集出臺的各項調控政策均傳達出控制房價過快上漲的信號。采訪中，于湫的這一觀點也得到其他多位業內人士的肯定。

“今年兩改拆遷帶動的安置需求仍然很大，市場需求和供應之間仍將趨于緊張，房價下降的空間不會很大。”青島今鵬翔的修方舟說，島城房價很難在開局的“高起點”上再次大幅攀升。多位房產專家也認為，今年上半年房價下降可能性不大，而下半年走勢則主要看土地供應情況。

而市國土資源和房屋管理局公布的數據顯示，今年2月到3月份，市內四區新盤供應的數量寥寥無幾，主要分布在四方區和李滄區，而市南區和市北區則將會因無盤上市而出現供應“斷檔”。此外 ，根據市國土資源和房屋管理局公布的土地供應計劃，今年的土地供應量將超過去年，達7630畝，建筑面積則為508萬平方米，也超過了去年的供應量。

記者綜合去年全年的統計數據發現，盡管較去年12月份成交量下滑明顯，但和去年同期相比，今年樓市的開局并不算太差。數據顯示，去年1月份，新建住宅共成交747套，二手房成交1259套。文/記者 王愛科