短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元，利潤率高達60％。這樣的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。 近年來，全國各大中城市的房價紛紛持續(xù)上漲。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年全國房價漲幅達14.4％，比上年提高10.6個百分點；今年一季度，房
價同比再升12.5個百分點，全國35個大中城市中有34個城市房價還在上漲。 面對“狂飆”的房價，人們不禁要問：究竟是什么助推了房價在節(jié)節(jié)高漲？
幾多瘋狂：房價3年狂漲300％
位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”，追索其近年來的房價攀升軌跡：
2001年10月，一期開盤均價約6000元／平方米；
2002年底二期開盤均價上升至7000元左右／平方米；
2003年底，房價已躍至11000元／平方米；2004年第三季度，均價高達16000元／平方米；2005年3月，其房價已漲至24000元／平方米。
不到3年半，這一樓盤的房價瘋漲了300％。如此“高成長性”恰是上海房價的一個縮影。
與上海比，近年來北京房價的漲幅雖不算最高，但眼下，京城三環(huán)內商品房單價多在萬元左右，看上去雖比上海低，但若按上海小區(qū)、樓盤相對較高的建設質量和較低的物業(yè)管理費來折算，北京的真實房價會比現(xiàn)在高出一大截。
在樓市“新政策”面前，一些相關部門抬出北京有全國最大的公務員群體、最大的涉外機構、最多白領等“六最”說為其辯白，上海業(yè)界也流傳著“9大理由”：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐如此等等，為后市看漲提供支撐。
中央黨校研究員曾業(yè)松指出，國內經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展的確增強了人們的購買力，購房需求越來越多地釋放出來，但無論強調怎樣的理由，誰也不能否認，樓價的瘋長已遠遠超出同期居民可支配收入和消費價格指數(shù)的漲幅，與“理性”相距又何止千里！
地價、建安、融資諸成本的增加確會導致房價上漲，但絕非主要因素。國土資源部在全國32個主要城市的調研顯示，地價只占商品房成本的23％，其中北京土地占商品房成本的22.98％，上海只占16.15％。
上海市經(jīng)濟管理干部學院朱林興教授指出，商品房的建設周期一般在2到3年，現(xiàn)在銷售的商品房基本都是兩三年前或在更早的時候，開發(fā)商以“協(xié)議轉讓”方式獲得的土地，地價并不高，開發(fā)成本一般只占房價的30％左右。所謂“高地價導致高房價”的成本上漲說，顯然不能解釋房價高的原因。
價格聯(lián)盟：開發(fā)商拉高房價？
那么，又是哪些非正常因素抬高了房價？樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復蘇的房地產(chǎn)市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯(lián)盟。
朱林興教授指出，一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。
“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質的優(yōu)越。”朱林興說，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)價格的超額壟斷利潤。”
信息壟斷：搶占話語制高點？
近年來，一些專家、學者，在或明或暗的“贊助”“邀請”下，頻頻出現(xiàn)在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團需要他們說的話，宣傳房價看漲的種種理由。
只要稍加留意便會發(fā)現(xiàn)，近年來，在房地產(chǎn)市場上，一個龐大的房地產(chǎn)利益集團正在形成。開發(fā)商、地方政府相關部門和一些“專家學者”、房地產(chǎn)研究機構以及部分媒體聯(lián)手，占據(jù)行業(yè)話語制高點，并形成一個行業(yè)性的“話語鏈”———當央行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)資金運作的121號文件一出臺，他們就開始“研討”、拋出“高地價導致高房價”；當央行提示信貸風險、要求商業(yè)銀行嚴格審貸時，他們說：“融資成本增加，房價將會增長”；當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁說：“中國房地產(chǎn)絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”；當“新國八條”出臺時，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場調節(jié)”……總之是只唱房價看漲“同一首歌”。
“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實上是當起了‘房托’，”資深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場，對輿論的導向作用更大。
“追漲殺跌”：炒家哄抬房價？
當股市跌破1200點時，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點時的樂觀是多么的盲目。眼下，在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投資品，炒家將樓市當作了股市。起先還是外來“炒房團”活躍于樓市，隨后，在身邊“誰買房誰賺錢”的誘惑下，手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動，加入投資商品房的行列。
在上海，自2004年第三季度以來，外來人員購買高檔房的比例不斷上升。到了今年一季度，中心城區(qū)高檔房70％的買主是外地和境外人員。價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區(qū)高檔商品房出現(xiàn)供不應求，房價上升。而高檔房價格的上揚，又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢產(chǎn)生向上的拉動作用，最終對普通市民的心理預期產(chǎn)生很大影響，刺激“追漲”或跟風提前消費。
國務院發(fā)展研究中心的有關專家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。新華社記者陳芳徐壽松（據(jù)新華社上海5月25日電）
